부산지방법원 2025타경22266. 부산 영도구 동삼동 201-51 소재로, 감정평가상 공장으로 이용 중인 건물과 토지가 함께 매각되는 물건입니다. 건물은 일반철골구조 샌드위치판넬 지붕 단층이고 층고는 8m입니다. 토지는 전용공업지역에 속하며, 매각물건명세서에는 일괄매각이라고 적혀 있습니다. 특히 목록 3번과 4번은 어용수 지분에 대한 매각으로, 해당 지분의 위치가 특정되지 않은 상태에서 전체면적에 대한 지분비율로 평가됐습니다.
권리관계의 중심은 2021.11.19. 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 500,000,000원이고 채무자는 어용수입니다. 이후 2025년에 신용보증기금·삼성카드·농협은행· 중소기업은행 등의 가압류가 연이어 붙었고, 2025.07.08. 중소기업은행의 임의경매개시결정, 2025.07.29. 국의 압류가 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22266 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 영도구 동삼동 201-51 · 부산광역시 영도구 해양로 221-1 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장으로 이용중 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 티에이치케이.155 지붕용 샌드위치 판넬 지붕 단층 · 층고 8m |
| 토지 | 공장용지 · 208.0㎡ · 전용공업지역 · 공업용 · 평지 · 세로장방 |
| 소유자 | 어용수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 665,104,669원 / 465,573,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 2021.11.19. 근저당이 기준
현재 말소기준은 을구 9번 중소기업은행 근저당권입니다. 그 뒤의 신용보증기금 가압류 192,550,000원, 삼성카드 가압류 20,296,515원, 농협은행 가압류 8,311,147원, 중소기업은행 가압류 114,858,000원, 신용보증기금 가압류 7,267,500원, 임의경매개시결정과 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 등기상 이들 후순위 권리를 낙찰자가 별도로 인수하는 구조는 아닙니다.
② 매각대상 — 공장과 토지, 그리고 지분 도로
이 물건은 단순한 공장 건물 하나만 보는 경매가 아닙니다. 매각물건명세서에는 일괄매각으로 기재되어 있고, 목록 3번과 4번은 지분매각입니다. 감정평가에서도 기호 3·4는 어용수 지분에 대한 평가이며, 지분의 위치가 특정되지 않아 전체면적을 기준으로 지분비율에 따라 평가했다고 적혀 있습니다.
또한 목록 3번과 4번은 도로이지만, 현황조사상 육안으로 경계를 명확히 구분하기 어렵고 본건 공장과 인근 공장들의 진입로 및 주차장으로 사용되고 있습니다. 따라서 등기상 소유지분과 실제 통행·주차 이용관계가 어떻게 맞물리는지 확인하는 것이 이 사건의 실무 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 465,573,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,055,730원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 500,000,000원 | 458,517,270원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 192,550,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 20,296,515원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 8,311,147원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 114,858,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 7,267,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 843,283,162원이고 현재 회차 예상배당은 458,517,270원, 미배당은 384,765,892원입니다. 중소기업은행 근저당권부터 일부 미배당이 발생하며 후순위 가압류에는 배당이 돌아가지 않는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액보다 ‘가격과 활용성’의 문제
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 70% | 465,573,000원 | 458,517,270원 | 384,765,892원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 325,901,100원 | 320,538,485원 | 522,744,677원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 228,130,770원 | 224,136,939원 | 619,146,223원 | 0원 |
이 사건은 낙찰가가 내려가도 등기상 후순위 채권을 낙찰자가 떠안는 구조가 아니라, 채권자의 미배당이 늘어나는 구조입니다. 따라서 유찰 가격 자체만 보고 매력도를 높게 평가하기보다 실제 공장 활용도, 지분도로 사용관계, 점유관계와 환금성을 함께 봐야 합니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 영도구 동삼동 소재 항만119구조대 북동측 인근이며, 주위는 중소규모 공장 등으로 형성된 공업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 이용. 건물은 공장으로 이용 중이며 위생급·배수설비와 전기설비가 되어 있습니다.
- 건물. 일반철골구조 샌드위치판넬 지붕 단층, H-Beam 400 × 200mm, 층고 8m입니다.
- 토지. 공장용지 208.0㎡, 전용공업지역, 공업용, 평지, 세로장방, 세로한면(가) 도로 조건입니다.
- 규제. 전용공업지역·중요시설물보호지구(항만)·가축사육제한구역·도시계획시설이적지에 속합니다.
- 공시지가. 1,130,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 공장과 토지, 목록 3번·4번 지분매각이 함께 구성되므로 각 목록의 등기와 현황을 대조하세요.
- 지분도로 현황. 목록 3번·4번은 육안으로 경계가 명확하지 않고 주변 공장의 진입로·주차장으로 사용 중이므로 실제 통행관계를 확인하세요.
- 점유 확인. 임대관계가 미상인 만큼 현재 공장 사용자가 소유자인지, 제3자인지 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%이지만 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았으므로 ‘70%라 싸다’고 단정하지 마세요.
- 공업지역 활용성. 전용공업지역·항만 관련 보호지구 등 토지이용계획이 실제 사용계획과 맞는지 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 현황은 복합”
이 사건의 등기 권리만 보면 방향은 비교적 명확합니다. 중소기업은행 근저당권 뒤에 설정된 후순위 권리들은 매각으로 소멸하고, 현재 회차의 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 실제 입찰 판단은 권리분석에서 끝나지 않습니다. 감정가 665,104,669원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 465,573,000원까지 내려왔지만, 가격을 비교할 실거래 기준이 확인되지 않은 상태입니다. 여기에 공장·토지 일괄매각, 지분도로, 공동 사용 진입로·주차장, 임대관계 미상이 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “후순위 권리는 소멸하지만, 사용·점유·지분관계를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 공장 경매”로 보는 것이 적절합니다.
