인천지방법원 2025타경509302. 강화군 길상면 길직리 626-28 소재 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정가는 308,759,000원, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 105,903,000원입니다. 등기상 말소기준은 2020.02.12. 설정된 청파새마을금고 근저당 채권최고액 114,400,000원입니다. 이후 설정된 청파새마을금고의 두 번째 근저당과 삼성카드·서울신용보증재단 가압류, 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤의 권리로 매각으로 소멸합니다.
권리만 보면 매수인 인수액은 0원으로 정리됩니다. 하지만 이 물건은 아파트처럼 실거래 비교가 바로 되는 유형이 아닙니다. 현재 회차가 감정가 34%라는 사실만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 특히 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 물건 포함, 3번 물건 도로 지분매각, 그리고 건물의 제시목록·건축물현황도와 현황의 면적·형상이 다소 상이해 정확한 실측이 필요하다고 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509302 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 강화군 길상면 길직리 626-28 · 인천광역시 강화군 길상면 피미길32번길 79-1 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 건물 | 일반철골구조 판넬지붕 2층 · 사용승인일 2017.11.29 |
| 토지 | 461.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 단독 · 완경사 · 가로장방 · 도로접면 세로한면(불) |
| 소유자 | 조범철 |
| 감정가 / 최저가 | 308,759,000원 / 105,903,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 청파새마을금고 / 104,762,321원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.02.12. 을구 1번 청파새마을금고 근저당입니다. 이후 2024.10.15. 설정된 같은 금융기관의 근저당 65,000,000원, 삼성카드 가압류 15,415,639원, 서울신용보증재단 가압류 30,000,000원 및 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2023.12.05. 국민건강보험공단 압류는 2024.10.15. 해제로 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 감정가 34%라도 ‘싸다’ 판정은 보류
현재 최저매각가는 105,903,000원으로, 3회 유찰 후 감정가의 34% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 74,132,100원, 5회 유찰 시 51,892,470원입니다. 숫자만 보면 할인 폭은 커 보이지만, 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 최저가가 시장가보다 낮은지 여부는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주거나 ‘시세보다 싸다’고 결론내리는 것은 적절하지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 105,903,000원 | 121,195,281원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 74,132,100원 | 152,417,917원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 51,892,470원 | 174,257,233원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 105,903,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,282,642원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 청파새마을금고 | 114,400,000원 | 103,620,358원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 청파새마을금고 | 65,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 15,415,639원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 서울신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 채권자 총 청구액은 224,815,639원, 총 예상배당은 103,620,358원, 미배당은 121,195,281원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 길직1리마을회관 북동측 인근이며, 주위는 농경지·임야·주택 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스 정류장이 있으나, 배차간격 등을 고려하면 대중교통 이용여건은 다소 불편한 편입니다.
- 이용상태. 단독주택으로 이용중이며, 일반철골구조 판넬지붕 2층 건물입니다. 위생·급배수설비와 기름보일러 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 461.0㎡, 지목 대, 계획관리지역, 완경사·가로장방 형태이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 121,400원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·가축사육제한구역·성장관리권역에 해당하며 준보전산지에 접합니다.
- 공부·현황 확인. 감정요항의 공부와의 차이는 없음으로 기재돼 있으나, 매각물건명세서 비고에는 건물 면적·형상이 현황과 다소 상이해 정확한 실측이 필요하다고 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실측 우선. 건물의 제시목록·건축물현황도와 실제 면적·형상이 다소 상이하다는 비고가 있으므로 현장 실측과 경계 확인이 핵심입니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 물건 포함 및 3번 물건 도로 지분매각 내용을 매각목록 원본과 함께 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 점유 원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 3회 유찰 후 105,903,000원까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하지 않아야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 2020.02.12. 청파새마을금고 근저당과 이후 권리의 소멸 여부를 등기부·매각물건명세서 원본에서 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “34%까지 내려왔다”보다 중요한 것
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 이후의 근저당과 가압류는 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 인수 0원 = 좋은 가격은 아닙니다. 3회 유찰로 최저가가 감정가의 34%까지 내려왔어도 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 저가 여부는 확정할 수 없습니다.
더구나 일괄매각·제시외 물건·도로 지분매각이 함께 있고, 건물 면적과 형상은 정확한 실측이 필요하다고 명시돼 있습니다. 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건은 권리 인수보다 현황·경계·점유·실제 시장가격 확인이 승부처입니다. 감정가 대비 큰 할인율만 보고 들어가기보다, 현장 검증이 끝난 뒤 응찰가를 결정하는 접근이 맞습니다.
