78,400,000원
부산지방법원 2025타경22285. 부산 동래구 온천동 코리노파크빌리지 3층 301호, 감정평가상 이용상태는 공동주택(다세대주택)입니다. 소유자는 전영경이고, 사건은 최훈의가 신청한 강제경매입니다. 등기상 현재 말소기준은 2017.08.21 유성연의 가압류 597,183,289원이며, 그 뒤 코리노에이치씨엠 주식회사의 가압류 200,000,000원, 동래구 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기 자체보다 점유 관계입니다. 임차인으로 조사된 최훈의의 전입은 2014.07.23이고, 말소기준권리는 2017.08.21입니다. 시간 순서만 놓고 보면 선순위 점유 가능성이 존재하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 ‘대항력 있음’으로 단정할 단계는 아닙니다. 특히 이 최훈의는 등기상 경매신청 채권자 최훈의와 이름이 동일합니다. 따라서 임대차의 실체와 보증금 지급관계를 확인하지 않은 채 최저가만 기준으로 가격 메리트를 판단하는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22285 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 온천동 1681-22 코리노파크빌리지 3층 301호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 동래구 쇠미로129번길 62-21 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 비교대상 면적 67.85㎡ |
| 소유자 | 전영경 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 78,400,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 최훈의 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인 확인은 남는다
2014.09.04 주식회사 기득산업의 가압류 61,200,650원은 2015.06.29 이미 말소됐습니다. 현재 기준이 되는 권리는 2017.08.21 유성연의 가압류이고, 2019.05.22 코리노에이치씨엠 주식회사 가압류, 2023.11.03 동래구 압류, 2025.07.09 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 등기부의 후순위 권리보다 먼저 확인해야 할 것은 2014.07.23 전입한 최훈의의 임대차 실체입니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최훈의 | 301호 전부 | 2014.07.23 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능 |
보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 상태이므로 대항력과 우선변제, 매수인 승계액을 확정하지 않았습니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다.
② 시세 비교 — 54.1%라는 숫자는 ‘인수 전’ 숫자
비교 가능한 실거래는 코리노파크빌리지103동에서 확인된 1건입니다. 2025.02, 전용 64.43㎡, 5층이 145,000,000원에 거래됐습니다. 제공된 비교기준 평균도 145,000,000원이고 최저가 78,400,000원은 그 금액의 54.1%입니다. 다만 거래 표본이 1건뿐이고, 무엇보다 현재 실질취득액을 확정할 수 없으므로 54.1%를 곧바로 할인율이나 투자 메리트로 해석하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 64.43㎡ | 5 | 145,000,000원 |
| 비교기준 | — | 1건 | 145,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 78,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,811,200원 |
| 1. 갑구 4번 가압류 · 유성연 | 597,183,289원 | 76,588,800원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 코리노에이치씨엠 주식회사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 10번 경매개시결정 · 최훈의 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구 합계 957,183,289원 중 예상 배당액은 76,588,800원, 미배당은 880,594,489원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 이 표는 당해세 및 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 배당 구조입니다. 특히 임차인 최훈의의 보증금이 미상이므로, 표의 배당 결과만으로 매수인 인수액을 0원이라고 확정할 수 없습니다.
④ 회차·입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 회차. 현재 2회 유찰, 최저가 78,400,000원으로 감정가 160,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 54,880,000원, 4회 유찰 시 38,416,000원 시나리오가 제시돼 있습니다.
- 소규모 공동주택. 코리노파크빌리지103동은 총 8세대로 확인됩니다. 실거래 표본도 2025.02의 1건뿐이어서 거래가격 판단 자료가 제한적입니다.
- 입지. 온천중학교 및 달북초등학교 북측 인근으로, 주위는 아파트단지·소규모 공동주택·학교·임야가 혼재하고 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 소형차량 출입이 가능하고 마을버스정류소가 가까우며 시내버스정류소가 인근에 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하실부 5층 건물 내 3층 301호입니다. 승강기, 도시가스 개별난방, 화재탐지설비가 있으며 남동향·계단식입니다.
- 도로·토지. 남동측 8~9미터 포장도로에 접하고, 제2종일반주거지역입니다. 토지는 360.0㎡, 부정형·완경사이며 공시지가는 1,053,000원/㎡입니다.
- 규제·현황. 상대보호구역 관련 제한이 있고 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최우선 확인: 최훈의의 임대차 실체. 301호 전부 점유, 전입 2014.07.23이므로 임대차계약과 실제 보증금 지급관계를 확인해야 합니다.
- 보증금 확인 전 실질취득 계산 금지. 보증금이 낙찰가를 넘고 미배당분이 승계되는 구조라면 낙찰가가 낮아져도 총 취득부담은 보증금 수준에 수렴할 수 있습니다.
- 대항력 단정 금지. 보증금과 확정일자가 미상인 현재 상태에서는 ‘대항력 있음’이 아니라 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
- 신청채권자와 임차인의 동일 이름 확인. 최훈의는 임차인으로 조사됐고 동시에 강제경매 신청채권자로 등기돼 있습니다. 관계인 여부와 임대차의 진정성을 확인해야 합니다.
- 현장 동·호 확인. 현황조사상 건물 입구에는 ‘103동’으로 표기되어 있으므로 등기상의 3층 301호와 실제 현장 위치를 대조해야 합니다.
- 실거래 비교는 인수액 확정 뒤. 비교 거래는 2025.02의 145,000,000원 1건입니다. 최저가의 54.1% 수치만으로 가격 메리트를 확정하지 마세요.
맺으며 — “49%”보다 보증금 한 줄이 더 중요하다
이 물건의 표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 160,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가는 78,400,000원, 비교 실거래 145,000,000원의 54.1%입니다. 하지만 권리분석의 결론은 그 숫자와 다릅니다. 2014.07.23 전입한 최훈의가 301호 전부를 점유하고 있고, 보증금·확정일자·우선변제 여부가 확인되지 않아 매수인의 실질 인수액을 산정할 수 없습니다.
따라서 이 사건은 “두 번 유찰돼 싸진 다세대”가 아니라, 선순위 가능 임차인의 보증금을 확인해야 가격표가 완성되는 사건입니다. 그 보증금이 확인되기 전까지는 최저가 78,400,000원을 실제 취득가격처럼 보거나 145,000,000원 실거래보다 싸다고 결론 내리는 것이 적절하지 않습니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 승부처는 임차관계의 실체와 미배당 보증금입니다.
