112,000,000원
부산지방법원 2025타경22285. 온천동 코리노파크빌리지 3층 301호, 감정평가상 공동주택(다세대주택)입니다. 감정가 160,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 112,000,000원입니다. 등기부만 보면 말소기준권리는 2017.08.21 유성연의 가압류 597,183,289원이고, 이후 코리노에이치씨엠 주식회사 가압류와 동래구 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기부 말소 여부보다 최훈의의 점유·전입 관계입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 301호 전부에 대한 전입일이 2014.07.23으로 나타나 말소기준권리보다 빠릅니다. 동시에 최훈의는 이 사건의 강제경매 신청채권자이기도 합니다. 관계인 또는 가장임차인 가능성을 의심할 사정은 있으나, 그것만으로 임차관계를 부정할 수는 없습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이 리포트에서는 “대항력 가능·미상, 승계액 미상”으로 보수적으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22285 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 온천동 1681-22 코리노파크빌리지 3층 301호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 동래구 쇠미로129번길 62-21 |
| 물건종류 / 면적 | 공동주택(다세대주택) · 대상면적 67.85㎡ · 5층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 전영경 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 112,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 최훈의 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유자는 별도 확인
등기상 현재 말소기준은 2017.08.21 갑구 4번 유성연 가압류입니다. 2014.09.04 주식회사 기득산업 가압류 61,200,650원은 2015.06.29 이미 말소됐고, 2020년 동래구와 국민건강보험공단 압류도 등기부상 말소됐습니다. 말소기준 이후의 코리노에이치씨엠 주식회사 가압류 200,000,000원, 2023년 동래구 압류, 2025.07.09 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유관계 — 대항력 가능·미상
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최훈의 | 301호 전부 | 2014.07.23 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
최훈의의 전입은 말소기준권리보다 약 3년 앞섭니다. 그러나 보증금이 확인되지 않고 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않으므로, 실제로 매수인이 떠안을 금액을 계산할 수 없습니다. 특히 최훈의가 등기부상 강제경매 신청채권자와 동일인이라는 점은 일반적인 제3자 임차인 사건과 다른 사정입니다. 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심 사정은 확인 포인트이지만, 동일인이라는 이유만으로 임차권을 배제해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 77.2% 할인은 ‘인수 확인 전’ 숫자
코리노파크빌리지103동의 확인된 유사면적 실거래는 2025.02, 전용 64.43㎡, 5층, 145,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 같은 145,000,000원이며, 현재 최저가 112,000,000원은 이 금액의 77.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 64.43㎡ | 5 | 145,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 145,000,000원 |
표면적으로는 최근 거래보다 33,000,000원 낮은 최저가입니다. 다만 비교 표본이 1건뿐이고, 대상면적은 67.85㎡로 거래사례 64.43㎡와 차이가 있습니다. 무엇보다 보증금 승계액이 미상이므로 112,000,000원을 최종 취득가로 놓고 22.8% 싸다고 단정해서는 안 됩니다. 승계액을 확인한 뒤 실질취득가를 145,000,000원과 다시 비교하는 순서가 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,368,000원 |
| 2. 가압류 · 유성연 | 597,183,289원 | 109,632,000원 |
| 3. 가압류 · 코리노에이치씨엠 주식회사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 최훈의 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구총액 957,183,289원 중 예상배당은 109,632,000원이고 미배당은 847,551,289원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 이 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이며, 특히 보증금 미상 전입자의 실제 승계 여부까지 확정하는 자료로 볼 수 없습니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 112,000,000원 | 109,632,000원 | 847,551,289원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 78,400,000원 | 76,588,800원 | 880,594,489원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 54,880,000원 | 53,492,160원 | 903,691,129원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 매각가는 112,000,000원에서 78,400,000원, 54,880,000원으로 낮아지지만, 채권자 미배당은 오히려 847,551,289원에서 880,594,489원, 903,691,129원으로 늘어납니다. 그러나 이 회차별 할인 역시 점유자의 보증금 승계 여부와 별개입니다. 대항력 있는 보증금이 실제로 존재한다면 낮아진 낙찰가만큼 실질취득가가 같은 비율로 낮아진다고 볼 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 공동주택(다세대주택)이며, 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하실부 5층 건물 내 3층 301호입니다.
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 소재 온천중학교 및 달북초등학교 북측 인근으로, 주위는 아파트단지·소규모 공동주택·학교·임야로 이루어져 있습니다.
- 교통. 소형차량 출입이 가능하고 마을버스정류소가 가까우며 시내버스정류소가 인근에 있어 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 외벽 스톤코트 및 목재 치장, 하이샷시 복층유리 이중창이며 위생설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비가 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 360.0㎡, 부정형 완경사이며 남동측으로 8~9미터 포장도로에 접합니다. 용도지역은 제2종일반주거지역이고 공시지가는 1,053,000원/㎡입니다.
- 현황. 남동향·계단식이며 지상 주차장시설이 있고 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 코리노파크빌리지103동은 총 8세대이고 최근 확인 실거래는 1건입니다. 거래 표본이 많지 않아 가격 판단 시 단일 거래사례 의존도를 낮출 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최훈의 임대차 실체 확인. 2014.07.23 전입자의 실제 임대차계약, 보증금, 점유 상태를 반드시 확인해야 합니다. 신청채권자와 동일인이라는 점도 함께 대조해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 현재 확인되지 않은 확정일자와 배당요구 여부에 따라 배당 및 승계 구조가 달라질 수 있습니다.
- 실질취득가 재계산. 보증금 승계액이 확인된 뒤 112,000,000원에 그 금액을 더해 145,000,000원 실거래와 다시 비교해야 합니다.
- 주소·동 표시 대조. 현황조사에는 건물 입구에 ‘103동’으로 표기돼 있다고 기재돼 있으므로 현장과 등기상 301호의 동일성을 직접 확인해야 합니다.
- 배당표 재확인. 현재 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당 관련 원문을 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “77.2%”보다 중요한 미상 보증금
이 사건은 숫자만 보면 매력적으로 보입니다. 감정가 160,000,000원에서 1회 유찰돼 112,000,000원, 확인된 최근 거래 145,000,000원의 77.2%입니다. 그러나 2014.07.23 전입한 최훈의의 보증금이 미상이고, 전입 시점은 2017.08.21 말소기준보다 빠릅니다. 게다가 최훈의는 강제경매 신청채권자이기도 해 관계를 별도로 확인해야 합니다.
등기부상 후순위 권리 소멸 구조는 명확하지만, 이 물건의 실질취득가는 아직 명확하지 않습니다. 현재 112,000,000원은 어디까지나 승계액을 제외한 하한입니다. 임대차관계와 보증금이 확인돼 승계가 없다는 결론이 나면 최근 거래 대비 가격 여지가 생기지만, 반대로 인수할 보증금이 존재하면 그 금액만큼 가격 메리트가 줄어듭니다. 따라서 결론은 “등기는 정리 가능, 임차관계 확인 전 가격 판단 보류”입니다.
