147,000,000원
부산지방법원 2025타경22294. 부산 지하철1호선 중앙역 인근 경보이리스오션더스타 3층 303호입니다. 공부상 용도는 업무시설 오피스텔이지만 현황은 주거용 오피스텔로 추정됩니다. 등기상 근저당권은 없고, 말소기준은 2021년 국의 압류입니다. 이후 압류·가압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 말소기준보다 앞선 김동환의 전입이 권리분석의 핵심 변수입니다.
김동환은 2020.09.17 전입했고 2025.07.08 배당요구를 했습니다. 다만 보증금과 확정일자, 점유부분이 모두 미상입니다. 따라서 선순위 임차인이라고 확정할 수도, 인수액이 0원이라고 단정할 수도 없습니다. 특히 김동환은 현재 경매의 신청채권자와 같은 이름으로, 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성까지 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22294 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 중앙동5가 23 경보이리스오션더스타 3층 303호 도로명주소: 부산광역시 중구 대교로 133 |
| 물건종류 / 현황 | 오피스텔 · 공부상 업무시설 · 현황 주거용 오피스텔 추정 · 지하2층 지상20층 중 3층 |
| 소유자 | 운장건설주식회사 (2018.10.01 매매, 2020.10.05 소유권이전 · 거래가액 223,761,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 147,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김동환 / 140,557,700원 |
| 말소기준 | 2021.08.05 갑구 7번 압류 · 국 · 금정세무서장 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 압류는 소멸, 임차보증금은 미상
말소기준은 2021.08.05 국의 압류입니다. 국민건강보험공단의 압류, 근로복지공단 가압류 19,654,880원, 지방자치단체 압류와 2025.07.08 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2020년 신탁등기도 이미 말소됐습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김동환 | 점유부분 미상 | 2020.09.17 확정일자 미상 | 미상 | 있음 2025.07.08 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 가능·미상 |
| 윤소혜 | 303호 · 주거 | 2025.06.30 확정일자 미상 | 140,000,000원 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
윤소혜는 보증금 140,000,000원으로 303호를 주거용으로 사용하지만 전입일이 2025.06.30으로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 김동환은 보증금 자체가 미상이라 배당액과 미배당 승계액을 계산할 수 없습니다. 두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 2명입니다.
② 가격·실질취득 — 70%가 곧 할인은 아니다
현재 최저매각가는 147,000,000원으로 감정가 210,000,000원의 70%입니다. 그러나 비교할 최근 실거래가가 없어 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다. 더 중요한 문제는 김동환의 보증금이 확인되지 않아 최저가와 실질취득액이 같다고 볼 수 없다는 점입니다.
③ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,858,000원 |
| 1. 갑구 13번 가압류 · 근로복지공단 | 19,654,880원 | 19,654,880원 |
| 2. 갑구 19번 경매개시결정 · 김동환 | 140,557,700원 | 124,487,120원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 총 채권액 160,212,580원 중 144,142,000원이 배당되고, 미배당액은 16,070,580원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 김동환의 보증금도 미상이므로 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 감정가 70% | 147,000,000원 | 144,142,000원 | 16,070,580원 | 124,487,120원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% | 102,900,000원 | 100,659,400원 | 59,553,180원 | 81,004,520원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 72,030,000원 | 70,333,460원 | 89,879,120원 | 50,678,580원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 중구 중앙동 소재 지하철1호선 중앙역 남동측 인근이며, 주위는 오피스텔·상업 및 업무용 빌딩·공공기관·근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철1호선 중앙역이 있어 대중교통 사정은 편리한 편입니다.
- 도로. 동측으로 왕복 6~7차선 아스팔트 포장도로, 남측으로 폭 약 8m 도로가 있습니다.
- 용도. 공부상 업무시설 오피스텔이나 현황은 주거용 오피스텔로 추정됩니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층·지상20층 건물이며 급배수·위생·난방·엘리베이터·공동현관문·화재경보설비가 탐문됐습니다.
- 토지·규제. 대지 743.5㎡, 일반상업지역·방화지구·중점경관관리구역이며 대로1류에 접합니다. 공시지가는 4,216,000원/㎡입니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와 현황의 구조상 차이는 없습니다.
- 환금성. 최근 실거래 비교값이 없어 현재 최저가 147,000,000원의 시장 적정성을 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김동환 임대차 원본. 임대차계약서, 보증금 지급자료, 실제 점유부분, 확정일자와 배당요구 채권액을 확인하세요.
- 신청채권자와의 관계. 임차인 김동환과 신청채권자 김동환이 동일인인지, 소유자와 어떤 관계인지 대조하세요.
- 인수액 재계산. 김동환의 보증금과 배당순위가 확인되면 예상배당 후 미배당 승계액을 다시 계산하세요.
- 윤소혜 임대차. 보증금 140,000,000원의 계약서, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하세요.
- 체납세 확인. 국세·지방세 압류 9건의 체납액과 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인하세요.
- 공매 진행 확인. 한국자산관리공사 2023-00209-001 공매의 현재 상태와 법원경매의 관계를 확인하세요.
- 현황 용도 확인. 공부상 업무시설과 현황 주거용 오피스텔 추정 사이의 이용상태를 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하지 말고 인근 오피스텔의 최신 거래와 임대수익을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건과 체납세 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “70% 최저가보다 미상 보증금이 먼저다”
등기만 보면 근저당권이 없고 말소기준 이후의 압류·가압류·경매개시결정도 소멸합니다. 그러나 이 사건은 등기상 권리보다 김동환의 임차관계가 더 중요합니다. 전입일은 말소기준보다 빠른데 보증금·확정일자·점유부분이 미상이고, 신청채권자와 이름까지 같습니다. 배당표상 인수액 0원만 믿고 실질취득액을 147,000,000원으로 고정할 수 없는 이유입니다.
여기에 국세·지방세 압류 9건, 당해세 가능성, 한국자산관리공사 공매공고가 겹칩니다. 최근 실거래 비교값도 없어 감정가 70%가 시세상 할인인지 판단하기 어렵습니다. 결론은 권리 보류·가격 판단 보류입니다. 김동환의 보증금과 점유관계, 체납세액 및 공매 진행 상태가 확인돼 매수인 인수액을 확정할 수 있을 때 비로소 응찰가를 계산할 수 있습니다.
