부산지방법원 2025타경22294. 부산 중구 중앙동5가 경보이리스오션더스타 3층 303호입니다. 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이고 감정평가 현황은 주거용 오피스텔로 추정됩니다. 감정가는 210,000,000원, 현재 최저매각가는 102,900,000원으로 2회 유찰 뒤 감정가의 49% 수준입니다.
표면적인 할인율만 보면 크게 내려온 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 가격보다 임차인 김동환의 선순위 전입입니다. 김동환은 2020.09.17 전입했고 말소기준권리는 2021.08.05 금정세무서장 압류입니다. 전입시점은 앞서지만 점유 부분이 미상이고 보증금과 확정일자도 확인되지 않아, 이 리포트에서는 대항력 가능·미상으로 봅니다. 보증금 규모가 확인되지 않는 이상 낙찰자가 실제로 부담할 금액도 산정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22294 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 중앙동5가 23 경보이리스오션더스타 3층 303호 |
| 도로명 | 부산광역시 중구 대교로 133 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 공부상 업무시설 · 현황 주거용 오피스텔 추정 · 지하2층 지상20층 중 3층 |
| 소유자 | 운장건설주식회사 · 거래가액 223,761,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 102,900,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김동환 / 140,557,700원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 압류, 임차인이 변수
이 사건의 말소기준은 2021.08.05 금정세무서장 압류입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 근로복지공단 가압류, 지방세 압류와 2025년 강제경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 근저당권은 없습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 선순위 1명의 금액이 미상
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김동환 | 미상 | 2020.09.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 윤소혜 | 303호 / 주거 | 2025.06.30 | 140,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 실제 임차인은 2명입니다. 윤소혜는 보증금 140,000,000원이 확인되지만 2025.06.30 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리되어 있습니다.
반면 김동환은 전입일이 2020.09.17로 말소기준일보다 앞섭니다. 다만 점유 부분이 미상이고 보증금·확정일자도 확인되지 않았으므로 대항력과 승계금액을 확정해서 표현할 수 없습니다. 특히 김동환은 이 사건의 신청채권자이기도 하고, 과거 2022년 강제경매개시결정의 채권자 이름과도 같습니다. 가장임차인 여부 또는 관계인 가능성이 지적되어 있으므로 임대차계약서, 점유관계와 채권 발생 원인을 서로 대조해야 합니다.
③ 배당 시뮬레이션 (매각가 102,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,240,600원 |
| 갑구 13번 가압류 · 근로복지공단 | 19,654,880원 | 19,654,880원 |
| 갑구 19번 경매개시결정 · 김동환 | 140,557,700원 | 81,004,520원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 160,212,580원 중 100,659,400원이 배당되고 미배당은 59,553,180원으로 계산된 시뮬레이션입니다. 표의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 김동환의 보증금 자체가 미상이므로 이 숫자만으로 임차보증금 승계 가능성이 제거됐다고 볼 수는 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 미확정은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 102,900,000원 | 100,659,400원 | 59,553,180원 | 81,004,520원 |
| 3회 유찰 시 | 72,030,000원 | 70,333,460원 | 89,879,120원 | 50,678,580원 |
| 4회 유찰 시 | 50,421,000원 | 49,113,422원 | 111,099,158원 | 29,458,542원 |
3회 유찰 시 매각가는 72,030,000원, 4회 유찰 시 50,421,000원까지 내려가는 시나리오입니다. 하지만 이 물건은 최저가가 내려갈수록 자동으로 안전해지는 구조가 아닙니다. 김동환의 임차보증금 규모가 확정되지 않은 상태에서는 낙찰가와 별도로 부담할 수 있는 금액을 먼저 밝혀야 합니다. 실거래 시세와 비교할 수 있는 거래금액도 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황은 주거용 오피스텔로 추정됩니다.
- 입지. 부산광역시 중구 중앙동 지하철1호선 중앙역 남동측 인근으로, 주변은 오피스텔·상업·업무용빌딩·공공기관·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철1호선 중앙역이 있어 대중교통 이용이 편리한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층·지상20층 건물의 3층 303호이며, 급배수·위생설비·난방시설·엘리베이터·공동현관문·화재경보설비가 탐문 확인되었습니다.
- 도로. 동측으로 왕복 6~7차선 도로, 남측으로 폭 약 8m 도로가 소재합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역이며 대로1류에 접합니다. 공시지가는 4,216,000원/㎡입니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김동환 임대차계약 원본. 보증금, 계약일, 실제 점유개시일, 점유 부분, 임대인, 임대차 목적을 확인해야 합니다.
- 신청채권과 임차권 관계. 신청채권자 김동환과 임차인 김동환이 동일인으로 나타나는 만큼 140,557,700원 청구채권과 임대차보증금의 관계를 분리해 확인해야 합니다.
- 윤소혜 계약관계. 303호 주거, 보증금 140,000,000원, 2025.06.30 전입 사실과 실제 점유 상태를 대조해야 합니다.
- 세금 배당. 국세·지방세 압류가 다수이므로 당해세 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 합니다.
- 공매 진행. 한국자산관리공사 공매공고와 현재 법원경매의 진행 관계를 확인해야 합니다.
- 실거래 시세. 감정가 대비 49%라는 할인율과 별개로, 실제 거래가격을 확인한 뒤 낙찰가와 예상 승계액을 합친 실질취득가를 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·임대차계약서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 선순위 임차인
이 물건은 감정가 210,000,000원에서 최저가 102,900,000원까지 내려와 숫자만 보면 할인폭이 큽니다. 그러나 권리분석의 중심은 할인율이 아닙니다. 2020.09.17 전입한 김동환이 2021.08.05 말소기준보다 앞서면서도 보증금과 확정일자, 점유 부분이 미상이기 때문입니다.
후순위 임차인 윤소혜는 보증금 140,000,000원이 확인되지만 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 반대로 김동환은 금액 자체가 확인되지 않아 매수인의 최종 부담액을 계산할 수 없습니다. 여기에 다수의 조세·공단 압류와 공매공고까지 존재합니다. 따라서 이 사건은 “낙찰가가 싸 보이는가”보다 “선순위 임차권과 승계액이 얼마로 확정되는가”가 먼저 해결돼야 하는 물건입니다. 그 금액이 확인되기 전까지는 최저가를 실질취득가로 보거나 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
