116,900,000원
부산지방법원 2025타경22301. 부산 동래구 사직동 화진아트빌 에이동 4층 301호, 전용 74.36㎡의 공동주택(다세대)입니다. 현재 소유자는 김경록으로, 2010.03.16 소유권을 이전받았고 당시 등기된 거래가액은 90,000,000원입니다. 현존 권리 중 기준이 되는 것은 2020.03.30 부곡동새마을금고가 설정한 채권최고액 84,000,000원의 근저당입니다.
그 뒤 2022.01.18 한국캐피탈주식회사 근저당 60,000,000원이 설정됐고, 2025.07.09 주식회사 웅진북센의 강제경매개시결정이 기입됐습니다. 두 권리 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 다만 감정평가 당시 현장은 폐문이고 이해관계인이 부재해 내부 확인이 곤란했으며, 임대관계도 미상으로 기재됐습니다. 따라서 등기상 권리와 별개로 실제 점유·전입 상태는 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22301 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 사직동 584 화진아트빌 에이동 4층 301호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 동래구 쇠미로121번길 45 |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(다세대) · 전용 74.36㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 4층 301호 |
| 소유자 | 김경록 · 2010.03.16 소유권이전 · 거래가액 90,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 116,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 웅진북센 / 12,362,845원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.03.30 부곡동새마을금고 근저당권입니다. 한국캐피탈주식회사의 2022.01.18 근저당과 주식회사 웅진북센의 2025.07.09 경매개시결정은 모두 그보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 과거 2003년 설정된 주례1.3동새마을금고 근저당 78,000,000원과 최희창 근저당 5,000,000원은 2010.03.16 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 97.8%지만 ‘큰 할인’은 아니다
화진아트빌은 19세대, 2003.03.17 사용승인된 다세대 주택입니다. 전용 74㎡대에서 확인되는 거래는 두 건으로, 2021.06 119,000,000원, 2022.04 120,000,000원입니다. 평균은 119,500,000원이고 최신 확인 거래는 120,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 74.0㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2021.06 | 74.0㎡ | 3 | 119,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 119,500,000원 |
현재 최저가 116,900,000원은 평균 119,500,000원의 97.8%입니다. 최신 거래 120,000,000원보다도 낮지만 차이는 크지 않습니다. 더 중요한 점은 확인 거래가 2021년과 2022년에 머물러 있다는 것입니다. 따라서 현재 최저가를 단순히 “시세보다 확실히 싸다”고 단정하기보다는, 현재 매매 가능 가격을 별도로 확인하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 116,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,436,600원 |
| 1. 근저당 · 부곡동새마을금고 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 2. 근저당 · 한국캐피탈주식회사 | 60,000,000원 | 30,463,400원 |
| 3. 경매신청 · 주식회사 웅진북센 | 12,362,845원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 116,900,000원 가정 시 채권 총액 156,362,845원 가운데 114,463,400원이 배당되고 41,899,445원이 미배당으로 남습니다. 한국캐피탈주식회사부터 미배당이 발생하고 신청채권자 주식회사 웅진북센에는 예상배당이 없습니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사직고등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 폭 약 7미터 내외의 도로와 접합니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 공동주택(다세대)이며, 위생·급배수·도시가스·난방설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역 등이 포함됩니다. 토지 공시지가는 1,878,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 19세대이고 전용 74㎡대 확인 거래가 2건에 그쳐, 가격 판단에 사용할 거래 표본이 많지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 상태 확인. 감정평가 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 되지 않았고 임대관계도 미상입니다. 실제 점유자와 전입관계를 확인해야 합니다.
- 시세 재확인. 비교 거래가 2021.06·2022.04 두 건뿐입니다. 현재 매물과 인근 유사 다세대 거래를 추가로 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 내부는 관련 공부와 외부 관찰에 따른 통상적 상태를 상정해 평가됐으므로 실제 이용상황·관리상태 확인이 필요합니다.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권에 미배당이 발생하지만 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.08.23입니다. 입찰 전 최신 등기와 매각 관련 서류를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격과 점유는 확인이 필요하다
이 물건의 장점은 권리 구조가 비교적 명확하다는 점입니다. 2020.03.30 부곡동새마을금고 근저당을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 계산상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 현재 최저가 116,900,000원은 시세 기준값 119,500,000원보다 낮아 수치상으로는 97.8% 수준입니다.
하지만 그 차이는 크지 않고, 확인된 거래는 2021년과 2022년 두 건뿐입니다. 게다가 감정 당시 임대관계와 내부 상태가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 “권리는 비교적 단순, 가격은 보수적으로, 점유는 반드시 확인”이 핵심입니다. 현재 회차에서 응찰한다면 97.8%라는 숫자보다 실제 점유 상태와 최신 현장 시세를 먼저 확인하는 접근이 맞습니다.
