부산지방법원 2025타경22301. 부산 동래구 사직동 화진아트빌 에이동 301호는 감정평가상 공동주택(다세대)입니다. 소유자 김경록 명의의 물건으로, 주식회사 웅진북센의 강제경매개시결정에 따라 매각이 진행되고 있습니다. 감정가 167,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 81,830,000원입니다. 가격은 상당히 내려왔지만, 그것이 곧바로 안전한 투자나 현재 시장 대비 저가 매수를 의미하지는 않습니다.

권리의 중심에는 2020년 부곡동새마을금고 근저당권이 있습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 설정된 한국캐피탈 근저당권과 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부보다 현장입니다. 감정 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부를 확인하지 못했고 임대관계도 파악되지 않았습니다. 따라서 등기상 소멸 구조와 임차인·점유 위험을 구분해 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸

말소기준권리는 2020.03.30 설정된 부곡동새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 84,000,000원이며, 이 권리 자체도 매각으로 소멸합니다. 2022.01.18 설정된 한국캐피탈주식회사 근저당권 60,000,000원과 2025.07.09 강제경매개시결정도 후순위 권리로서 소멸 예정입니다.

과거 주례1.3동새마을금고 근저당권 78,000,000원과 최희창 근저당권 5,000,000원은 2010.03.16 이미 말소되었습니다. 따라서 이 과거 근저당권들을 현재 유효한 채무나 매수인 인수액에 중복 반영해서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 과거 평균 대비 68.5%, 현재 시세는 별도 확인

화진아트빌은 19세대 규모이며 2003.03.17 준공된 건물입니다. 비교 가능한 실거래 표본은 전용 74㎡대 거래 2건으로, 거래 시점은 2021년과 2022년입니다. 표본의 평균 거래가격은 119,500,000원입니다.

현재 최저가 81,830,000원은 이 과거 실거래 평균의 68.5%에 해당합니다. 최신으로 확인된 거래가격인 2022.04의 120,000,000원과 비교해도 최저가가 낮습니다. 그러나 비교 거래의 시점이 매각기일보다 상당히 오래되었고, 표본도 2건에 불과합니다.

③ 예상배당표 (매각가 81,830,000원 가정)

현재 최저매각가로 낙찰된다는 가정 아래, 집행비용을 먼저 공제한 뒤 부곡동새마을금고 근저당권에 잔여 대금이 배당되는 구조입니다. 한국캐피탈과 신청채권자 웅진북센에는 배당 가능 금액이 없는 것으로 추정됩니다.

집행비용 1,872,940원은 추정치입니다. 채권액은 근저당권 채권최고액 및 신청채권자 청구금액 기준이며 실제 확정 채권액과 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 미배당

이미 2회 유찰된 물건입니다. 추가 유찰 시 최저가와 예상배당, 미배당 규모가 어떻게 변하는지 비교하면 다음과 같습니다.

각 회차의 배당 추정상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이는 현재 파악된 권리를 전제로 한 수치입니다. 추가 점유조사를 통해 대항력 있는 임차인과 미배당 보증금이 확인되는 경우에는 매수인의 실질취득금액을 낙찰가와 인수 보증금의 합계로 재산정해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 사직고등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·학교 등으로 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 2003.03.17 준공된 19세대 규모의 화진아트빌입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 건물로, 위생·급배수·도시가스·난방설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 북측과 서측으로 폭 약 7미터 내외의 도로에 접합니다. 토지는 남동하향 완경사지에 조성된 공동주택 부지입니다.
• 토지이용. 제2종일반주거지역이며, 교육환경 보호구역 관련 제한이 있습니다. 공시지가는 1,878,000원/㎡입니다.
• 건축물. 위반건축물 사항은 없으며, 감정평가상 공부와의 차이도 없습니다.
• 환금성. 19세대 소규모 다세대주택이며 확인된 실거래 표본은 2건입니다. 거래 유동성과 현재 매도 가능 가격을 충분히 판단하기 어려워 보수적인 접근이 필요합니다.
• 내부 상태. 현장조사 당시 폐문으로 내부 확인이 곤란했습니다. 관련 공부 및 외부관찰에 의한 통상적 상태를 상정해 감정평가했으므로 실제 내부 상태와 수리비용은 별도 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 확인. 현황조사와 매각물건명세서를 재확인하고, 실제 거주자·점유원인·임대차관계를 확인하세요. 임차인 신고 내역이 없다는 이유로 공실을 단정하면 안 됩니다.
• 대항력 및 보증금. 전입일·확정일자·보증금·배당요구 여부를 확인해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 확인되면 미배당 보증금의 인수 가능성을 별도로 산정하세요.
• 현재 시세 재확인. 비교 거래가 2021~2022년에 집중되어 있습니다. 2026년 최신 거래, 인근 유사 다세대 매물, 실제 매도가격을 확인한 후 입찰가를 판단하세요.
• 내부 수리비. 감정 당시 내부 미확인 물건입니다. 누수·결로·설비·마감 상태 등을 확인하고 수리비를 자금계획에 반영하세요.
• 배당구조. 부곡동새마을금고의 예상배당은 79,957,060원, 신청채권자 웅진북센의 예상배당은 0원입니다. 실제 확정 채권액과 배당변동 가능성을 확인하세요.
• 관리비 및 명도. 미납 관리비와 점유 상태를 확인하고, 필요한 명도 절차 및 비용을 검토하세요.
• 매각 원본 대조. 2026.09.30 매각기일에 앞서 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서· 감정평가서를 대조하고 기일 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — 가격은 내려왔지만 검증은 끝나지 않았다

이 물건은 감정가 167,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 81,830,000원까지 내려왔습니다. 등기상 근저당권 2건과 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조이므로, 현재 배당 추정상 인수액은 0원입니다.

하지만 임대관계와 내부 상태가 확인되지 않았고, 비교 시세 역시 2021~2022년 거래 2건에 의존합니다. 소규모 다세대주택이라는 특성까지 고려하면 과거 실거래 평균 대비 68.5%라는 숫자만으로 현재 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다.

등기상 소멸 구조는 명확하지만, 점유와 가격 검증은 보류입니다. 입찰 판단의 핵심은 최저가가 얼마나 내려왔느냐보다 실제 인수 위험이 없는지, 현재 시장에서 얼마에 거래될 수 있는지, 내부 상태에 따른 추가 비용이 얼마인지를 확인하는 데 있습니다.