부산지방법원 2025타경22315. 부산 금정구 장전동 윤성리버티 5층 502호입니다. 감정요항표상 공부 용도는 업무시설(오피스텔)이고, 사건의 용도 표시는 대지입니다. 권리분석의 핵심은 2024년 4월 29일 금정구 압류보다 훨씬 앞선 2019년 7월 26일 전입·점유입니다. 임차인 조미애는 보증금 162,750,000원, 확정일자 2019년 7월 15일로 확인되고 배당요구도 한 상태라 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다.

따라서 이 사건은 ‘말소기준 뒤의 임차권등기가 지워지니 깨끗하다’고 볼 물건이 아닙니다. 임차권등기 자체는 매각으로 소멸 처리되더라도, 그보다 앞서 형성된 대항력 때문에 배당받지 못한 보증금은 매수인에게 남을 수 있습니다. 현재 최저가 142,100,000원을 기준으로 예상배당 후 남는 보증금은 23,439,400원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다

실제 임차인은 조미애 1명입니다. 2019년 7월 13일 임대차계약, 2019년 7월 15일 확정일자, 2019년 7월 26일 주민등록·점유개시가 확인됩니다. 이후 2021년 6월 11일 보증금이 7,750,000원 증액돼 총 보증금은 162,750,000원이 됐고, 증액분 확정일자는 2021년 6월 14일입니다. 말소기준으로 제시된 금정구 압류일은 2024년 4월 29일이므로, 임차인의 전입·점유가 그보다 약 5년 앞섭니다.

② 유찰 시나리오 — ‘싸지는 최저가’와 ‘늘어나는 인수액’

숫자의 방향이 분명합니다. 최저매각가는 142,100,000원에서 99,470,000원, 69,629,000원으로 크게 내려가지만, 임차인 인수액은 반대로 23,439,400원에서 65,470,460원, 94,774,322원으로 늘어납니다. 그 결과 매수인의 실질취득 부담은 세 시나리오 모두 약 1.64억~1.66억원에 머뭅니다. 이 물건은 유찰 횟수만 늘었다고 실질적으로 싸지는 구조가 아닙니다.

③ 시세 비교 — 최저가 85.1%가 아니라 실질취득을 비교해야 한다

윤성리버티의 최근 12개월 거래 표본은 12건, 평균 거래금액은 167,000,833원이고 최신 거래는 2026년 8월 177,000,000원입니다. 표면 최저가 142,100,000원은 최근 12개월 평균의 85.1%이지만, 대항력 임차인 인수분을 포함한 현재 실질취득 165,539,400원은 같은 평균의 약 99.1%입니다. 가격 할인폭은 사실상 거의 사라집니다.

다만 거래표본 면적은 46.89㎡~69.64㎡로 섞여 있고, 시세 비교 대상면적 62.1622㎡와 동일 면적 표본만으로 구성된 것은 아닙니다. 따라서 167,000,833원을 개별 호수의 정밀 시세로 단정하기보다 참고선으로 봐야 합니다. 그럼에도 현재 실질취득 165,539,400원이 평균 바로 아래에 붙어 있다는 점은 분명하므로, 현재 회차를 ‘시세보다 크게 할인된 물건’으로 평가할 근거는 약합니다.

④ 예상배당표 (매각가 142,100,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 2,789,400원을 제외한 139,310,600원이 임차인에게 우선 배당되고, 보증금 중 23,439,400원이 남는 구조입니다. 이 미배당분이 매수인의 핵심 인수 위험입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지하철 1호선 온천장역 북서측 인근으로, 주변은 아파트·오피스텔·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철 온천장역이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하2층/지상19층 건물의 5층 502호이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
• 도로. 북서측 폭 약 6미터 내외의 막다른 도로를 통해 진출입이 가능합니다.
• 토지. 부정형·평지, 일반상업지역이며 공동주택 및 업무시설 부지로 이용 중입니다. 토지면적은 932.0㎡, 공시지가는 2,152,000원/㎡입니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성 신호. 윤성리버티는 80세대, 2019년 6월 24일 사용승인된 단지입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 9.2회, 매각률은 5.26%로 나타나 경매 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가만으로 수익성 계산 금지. 현재 최저가 142,100,000원에 임차인 미배당 예상액 23,439,400원을 반드시 더해 실질취득 165,539,400원으로 판단해야 합니다.
• 유찰이 곧 할인은 아님. 2회 유찰 시 인수 65,470,460원, 3회 유찰 시 94,774,322원으로 증가해 실질취득은 계속 보증금 수준에 머뭅니다.
• 임차인 배당 결과 확인. 조미애는 대항력·우선변제권이 있는 임차인이므로 실제 배당액과 미배당 보증금을 매각 전후로 다시 확인해야 합니다.
• 시세 표본 면적 확인. 최근 거래는 46.89㎡~69.64㎡가 섞여 있어 대상면적 62.1622㎡와 완전 일치하지 않습니다. 개별 호수의 면적·층·상태 차이를 반영해야 합니다.
• 환금성 보수적 접근. 단지 경매 평균 유찰 9.2회, 매각률 5.26%라는 수치는 재매각·회수기간을 보수적으로 잡아야 할 신호입니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 서류를 입찰 전 직접 대조하세요.

맺으며 — “1.42억짜리 물건”이 아니다

이 사건의 가장 큰 착시는 142,100,000원이라는 최저가입니다. 대항력 있는 임차인 조미애의 보증금은 162,750,000원이고, 현재 예상배당 뒤 23,439,400원이 남습니다. 따라서 현재 회차 매수인의 실질취득 부담은 165,539,400원으로 계산됩니다.

이는 최근 12개월 거래평균 167,000,833원의 약 99.1%로, 최저가만 비교했을 때의 85.1%와는 전혀 다른 그림입니다. 더 유찰돼 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 함께 커져 2회 유찰 시 실질 164,940,460원, 3회 유찰 시 164,403,322원으로 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다. 여기에 단지 경매 평균 유찰 9.2회, 매각률 5.26%라는 낮은 환금성 신호까지 있습니다.

결론은 ‘최저가는 싸 보이지만 실질취득은 시세에 거의 붙어 있고, 대항력 임차인 인수까지 감수해야 하는 물건’입니다. 이 사건에서 봐야 할 숫자는 142,100,000원이 아니라 165,539,400원입니다.