부산지방법원 2025타경22322. 부산 금정구 남산동 거성리젠시 8층 801호 아파트입니다. 현재 소유자는 김대연이고, 2015.12.24 매매를 원인으로 2016.01.08 소유권을 이전받았으며 당시 거래가액은 200,000,000원입니다. 이번 경매의 말소기준은 2016.03.03 설정된 부산경남우유협동조합 근저당권 159,600,000원입니다. 그 이후 가압류·압류·근저당권과 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 등기부의 후순위 권리가 아닙니다. 현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 설진연의 전입일이 2016.02.05로 말소기준일인 2016.03.03보다 빠릅니다. 그러나 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 이를 곧바로 “대항력 확정”이라고 단정할 수는 없습니다. 대항력 가능·미상으로 보고, 보증금 규모와 실제 점유·임대차관계를 확인한 뒤 실질취득비용을 계산해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위보다 ‘선순위 전입’이 핵심

말소기준은 2016.03.03 부산경남우유협동조합 근저당권입니다. 2018.07.24 효성캐피탈 가압류 36,751,826원, 2020.06.17 전문건설공제조합 근저당권 40,700,000원, 2021.11.22 국민건강보험공단 압류, 2024.10.18 이행국 근저당권 20,000,000원, 2025.07.15 현재 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 — 실제 1명, 보증금이 핵심 미확정 변수

보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 조사돼 있습니다. 전입은 말소기준보다 앞서지만, 보증금 자체가 알려져 있지 않기 때문에 현재 최저가 105,000,000원만으로 실질취득비용을 판단하면 안 됩니다. 만약 실제 대항력이 인정되는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크다면, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에 가까워질 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 숫자상 할인, 그러나 하락 추세·면적 차이

거성리젠시는 39세대, 사용승인일은 2000.05.23입니다. 확인되는 실거래는 4건이며 전체 평균은 160,000,000원이지만, 2021.06의 84.79㎡ 230,000,000원 거래가 포함되어 있어 전체 평균만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다. 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균 지표를 우선해야 합니다.

현재 최저가 105,000,000원은 최근 12개월 평균 120,000,000원의 87.5%입니다. 최신 거래 역시 120,000,000원입니다. 숫자만 놓고 보면 15,000,000원 낮습니다. 그러나 최근 시세는 과거 구간보다 -30.8%의 하락 추세이고, 분석 대상면적 76.588㎡와 제시된 실거래 면적도 정확히 일치하지 않습니다. 따라서 전체 평균 160,000,000원 대비 65.6%라는 수치만으로 가격 가점을 크게 줄 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)

현재 회차 매각가 105,000,000원 가정 시 채권자 총 청구액은 257,051,826원, 예상 배당액은 102,730,000원, 미배당액은 154,321,826원입니다. 신청채권자 청구액 145,488,993원도 전액 충족되지 않습니다. 위 계산에는 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않은 설진연의 실제 임차보증금 배당 및 승계 결과가 확정 반영되지 않은 만큼 최종 배당·인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 곧 실질취득비용 하락은 아니다

표면적인 최저가는 유찰될수록 크게 내려갑니다. 하지만 이 물건은 선순위 전입 임차인의 보증금이 미상입니다. 실제 대항력이 인정되고 보증금이 낙찰가를 초과한다면, 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금의 인수분이 늘어 실질취득비용이 그만큼 내려가지 않을 수 있습니다. 따라서 73,500,000원이나 51,450,000원이라는 숫자만 보고 가격 메리트가 커진다고 단정해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 금정구 남산동 남산고등학교 북동측 인근. 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 11층 건물 내 8층 801호. 급·배수 및 위생설비, 소화전, 승강기, 도시가스 개별난방 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 동측·서측·북측으로 왕복 2차선 도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 도로 접합, 가축사육제한구역. 공시지가 2,643,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
• 규모·환금성. 거성리젠시는 39세대, 2000.05.23 준공입니다. 실거래 표본이 4건으로 많지 않고 면적별 가격 차이가 커 가격 산정 시 보수적인 접근이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임대차 원본 확인. 설진연의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유 범위, 확정일자, 배당요구 여부를 우선 확인해야 합니다.
• 실질취득비용 재계산. 대항력 및 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 승계액을 더해 최근 시세 120,000,000원과 다시 비교해야 합니다.
• 87.5% 숫자 과신 금지. 최저가가 최근 12개월 평균 지표의 87.5%인 것은 사실이지만 실거래 면적이 대상면적과 일치하지 않고 추세도 -30.8%입니다.
• 추가 유찰도 동일. 2회 유찰 73,500,000원, 3회 유찰 51,450,000원까지 내려가더라도 선순위 임차보증금이 크다면 실질취득비용은 그만큼 낮아지지 않을 수 있습니다.
• 배당표 재확인. 임차인의 우선변제 여부와 보증금이 확인되면 현재 예상배당 순서와 금액도 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차관계·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “70% 최저가보다 선순위 보증금이 먼저”

이 물건은 감정가 150,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 105,000,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 평균 지표와 최신 거래 120,000,000원보다 낮아 표면적인 가격은 나쁘지 않아 보입니다. 그러나 최근 시세 추세가 -30.8%이고, 실거래 면적도 분석 대상면적과 정확히 일치하지 않습니다.

무엇보다 설진연의 전입일 2016.02.05가 말소기준 2016.03.03보다 빠른데 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건은 “최저가 1.05억짜리 아파트”가 아니라 “실질취득비용이 아직 확정되지 않은 아파트”로 봐야 합니다. 후순위 등기는 정리되지만 선순위 임대차가 남았습니다. 권리 확인 전 가격 판단 보류. 보증금을 확인한 뒤에야 입찰 상한을 정할 수 있습니다.