26,891,000원
인천지방법원 2025타경509309. 부평동 로뎀레뷰 6층 605호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 표면적으로는 감정가 160,000,000원에서 다섯 차례 유찰돼 최저매각가가 26,891,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 임차인 정혜원의 선순위 대항력입니다. 정혜원은 2022.07.04 전입했고 2022.05.06 확정일자를 갖췄으며, 임차보증금은 195,000,000원입니다.
말소기준권리는 2024.03.04 김포세무서의 압류입니다. 임차인의 전입일 2022.07.04가 이보다 앞서므로 대항력이 있고, 배당요구도 확인됩니다. 매각물건명세서에도 을구 5번 임차권등기의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 최저가가 더 내려가더라도 인수액이 그만큼 커져 실질 부담은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509309 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 377-17 로뎀레뷰 6층 605호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공동주택(도시형생활주택) · 10층 건물 중 6층 605호 |
| 소유자 | 주식회사폴리컴퍼니 · 2020.06.11 매매 · 거래가액 165,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 26,891,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 정혜원 / 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 2022년 임차인이 말소기준보다 빠르다
등기부상 과거 우리은행 근저당과 신한은행 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.03.04 국의 압류입니다. 이후 부천시 압류, 부평구(인천광역시) 압류, 정혜원의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 임차인 정혜원은 2022.07.04 전입으로 이 기준보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 정혜원 | 6층 605호 48.95㎡ 전부 주거 (임차권등기) | 195,000,000원 | 전입 2022.07.04 확정 2022.05.06 배당요구 2024.07.09 | 대항력 있음 우선변제 보증기관 승계 아님 |
정혜원은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 정리됩니다. 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사할 수 있지만, 현재 최저매각가에서는 보증금 전액 회수가 불가능합니다. 예상배당은 26,006,962원이며 미변제 예상액 168,993,038원이 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
③ 최저가보다 중요한 숫자 — 실질취득 195,884,038원
현재 회차 매각가를 26,891,000원으로 가정하면 집행비용 884,038원을 먼저 공제하고, 임차인에게 26,006,962원이 배당됩니다. 보증금 195,000,000원 중 남는 168,993,038원은 매수인이 인수하는 구조입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 26,891,000원 | 26,006,962원 | 168,993,038원 |
| 6회 유찰 시 | 18,823,700원 | 18,084,873원 | 176,915,127원 |
| 7회 유찰 시 | 13,176,590원 | 12,539,411원 | 182,460,589원 |
현재 회차는 감정가의 16.81%, 6회 유찰 시 매각가는 18,823,700원, 7회 유찰 시 13,176,590원까지 내려가는 시나리오입니다. 그러나 낙찰가 하락과 동시에 매수인 인수액이 176,915,127원, 182,460,589원으로 증가합니다. 이 사건에서는 낙찰가 하락 자체가 실질취득가 하락으로 연결되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 26,891,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 884,038원 |
| 1. 임차인 정혜원 보증금 | 195,000,000원 | 26,006,962원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 정혜원 | 195,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당 기준으로 임차보증금 부족분 168,993,038원을 매수인이 인수합니다. 국세·지방세 압류가 4건 존재하며 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있어 실제 임차인 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 부평중학교 북측 인근이며, 공동주택·업무시설·다세대주택·소규모 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트 및 평스라브지붕 10층 건물 내 6층 605호입니다.
- 설비. 급·배수, 옥내소화전, 위생, 승강기, 도시가스 설비가 있고 개별난방입니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한구역·상대보호구역·절대보호구역·과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득 기준. 현재 최저가 26,891,000원에 인수 예상액 168,993,038원을 더한 실질취득 195,884,038원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 원본 확인. 정혜원의 임대차계약, 보증금 지급관계, 전입·점유관계와 임차권등기명령 자료를 대조해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인 정혜원이 강제경매 채권자이기도 하므로 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성에 대한 원본 확인이 필요합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 실제 당해세인지와 배당 우선순위를 확인해야 합니다. 선순위 차감이 늘면 임차인의 미배당 보증금과 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 유찰 착시 경계. 6회·7회 유찰로 매각가가 더 낮아져도 임차인 인수액이 함께 증가하므로 단순 유찰 횟수만으로 가격 메리트가 커진다고 볼 수 없습니다.
- 시세 별도 확인. 동일 건물·인근 유사 주택의 최근 거래 자료가 없어 실질취득 195,884,038원의 시장가격 경쟁력은 별도 검증이 필요합니다.
맺으며 — “2,689만원짜리 물건”이 아니다
이 물건을 최저매각가만 보면 감정가 160,000,000원에서 26,891,000원까지 떨어진 5회 유찰 물건입니다. 그러나 권리분석을 통과하면 숫자의 의미가 완전히 달라집니다. 임차인 정혜원의 전입일 2022.07.04는 말소기준권리 2024.03.04보다 앞서고, 보증금은 195,000,000원입니다. 현재 회차에서 배당받지 못하는 168,993,038원을 매수인이 인수할 것으로 계산돼, 낙찰가를 포함한 실질취득은 195,884,038원입니다.
또한 국세·지방세 압류가 당해세로 우선 배당되면 임차인의 배당액이 더 줄 수 있어 인수액은 커질 수 있습니다. 따라서 이 사건의 승부처는 얼마나 낮은 최저가에 낙찰받느냐가 아니라, 선순위 임차보증금과 세금까지 포함한 실제 인수부담을 정확히 확정하는 것입니다. 시세 자료가 없는 상태에서는 실질취득액이 싸다고 평가할 근거도 없습니다.
