부산지방법원 2025타경22330. 부산 중구 보수동3가 ‘보수 에코팰리스’ 주건축물제1동 2층 201호, 업무시설인 오피스텔입니다. 감정평가상 전용면적 매칭값은 49.7761㎡이고, 건물은 철근콘크리트구조 20층 건물로 2020.07.17 사용승인됐습니다. 소유자 이정숙은 2020.07.20 매매를 원인으로 2020.10.19 소유권을 취득했고, 당시 거래가액은 200,000,000원입니다.
이 사건은 일반적인 “선순위 임차권 = 미배당 보증금 전액 인수” 구조로만 보면 결론을 틀리기 쉽습니다. 김지수의 임차보증금은 200,000,000원이고 전입·확정일자·임차권등기가 모두 말소기준보다 빠르지만, 매각물건명세서의 특별매각조건이 있습니다. 경매신청채권자인 주택도시보증공사가 김지수에게서 양도받은 임차보증금 반환채권 200,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않더라도, 그 잔액을 매수인이 인수하지 않는 조건입니다.
문제는 이 특별조건의 대상 밖에 있는 이동빈입니다. 이동빈의 전입일은 2025.06.30으로 권리산정상 말소기준일 2025.07.15보다 빠르지만, 보증금과 확정일자, 점유부분이 미상입니다. 따라서 “대항력 있음”으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 이 부분이 정리되지 않는 한 123,900,000원을 곧바로 최종 취득원가로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22330 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 보수동3가 27-6 보수 에코팰리스 주건축물제1동 2층 201호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 49.7761㎡ · 업무시설(오피스텔) 이용 · 20층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 이정숙 (2020.07.20 매매, 2020.10.19 소유권이전 · 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 123,900,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 등기상 특기 | 2022.12.09 민간임대주택등기 · 임대의무기간 계속 임대 및 임대료 증액기준 준수 내용 기재 |
① 권리 흐름 — 김지수 2억은 특별조건으로 미승계, 이동빈은 미확정
권리산정상 말소기준은 2025.07.15 강제경매개시결정입니다. 김지수의 임차권은 그보다 앞선 2024.07.22 등기이고, 임대차계약일 2022.08.13, 확정일자 2022.08.15, 주민등록일 2022.09.01, 점유개시일 2022.09.04입니다. 보증금은 200,000,000원이며 배당요구도 이루어져 우선변제권을 행사할 수 있는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김지수 건물 전유부분의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.09.01 2022.08.15 | 200,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 2024.07.22 | 실질 0원 특별매각조건으로 미배당 잔액 미승계 |
| 이동빈 점유부분 미상 | 2025.06.30 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 특별매각조건 적용 대상 확인되지 않음 |
주택도시보증공사는 별도의 임차인이 아니라, 김지수가 양도한 200,000,000원 임차보증금 반환채권의 경매신청채권자입니다. 김지수의 200,000,000원과 주택도시보증공사의 200,000,000원을 별개의 임차보증금처럼 중복 합산해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 52.2%라는 숫자보다 ‘실질취득 미확정’이 먼저다
보수에코팰리스는 총 72세대, 사용승인일은 2020.07.17입니다. 대상 전용면적은 49.7761㎡이고 실거래 면적 매칭이 확인됩니다. 전체 9건 평균은 235,666,666원이지만, 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 6건 평균 237,500,000원과 최신 거래 240,000,000원을 우선해서 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 52.8㎡ | 16 | 240,000,000원 |
| 2026.03 | 49.2㎡ | 17 | 239,000,000원 |
| 2026.03 | 49.2㎡ | 11 | 230,000,000원 |
| 2025.10 | 49.2㎡ | 2 | 246,000,000원 |
| 2025.08 | 52.8㎡ | 15 | 235,000,000원 |
| 2025.08 | 52.8㎡ | 14 | 235,000,000원 |
| 2025.01 | 53.51㎡ | 20 | 203,000,000원 |
| 2024.05 | 52.8㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2022.03 | 49.2㎡ | 18 | 263,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 237,500,000원 |
최근 12개월 가격 흐름은 이전 거래군 대비 +2.4%이고, 최신 거래는 2026.06의 240,000,000원입니다. 현재 최저가 123,900,000원은 최근 12개월 평균의 52.2%입니다. 수치만 보면 큰 폭의 가격 차이가 있지만, 이 사건은 이동빈의 보증금과 승계 가능액이 미상이므로 “실질취득가가 123,900,000원이라서 시세보다 싸다”라고 결론 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 123,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,534,600원 |
| 1. 임차인 김지수 보증금(우선변제) | 200,000,000원 | 121,365,400원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 김지수 미배당 잔액 | 78,634,600원 | 매수인 실질인수 0원 |
배당계산상 김지수 보증금의 부족분은 78,634,600원이지만, 특별매각조건에 따라 그 잔액을 매수인이 인수하지 않습니다. 위 배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않을 수 있습니다. 이동빈의 보증금은 미상이므로 위 배당표에서 별도 금액으로 계산할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 대상은 20층 건물 내 2층 201호입니다.
- 입지. 부산광역시 중구 부민동2가 소재 동아대학교 부민캠퍼스 동측 인근으로, 주변은 공동주택·오피스텔·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 토성역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 도로. 남동측 약 8~10m 내외, 서측 약 25m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구 등에 속하며, 공시지가는 3,893,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 거래. 보수에코팰리스는 72세대이며 확인된 거래는 9건입니다. 최근 12개월 6건 평균은 237,500,000원, 최신 거래는 240,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김지수 특별매각조건 재확인. 보증금 200,000,000원의 미배당 잔액이 매수인에게 승계되지 않는 특별매각조건의 문구를 매각물건명세서 원문에서 다시 대조해야 합니다.
- 이동빈 보증금 확인이 최우선. 전입일은 2025.06.30이지만 보증금·확정일자·점유부분이 미상입니다. 이 금액을 모른 채 실질취득가를 확정해서는 안 됩니다.
- 대항력 단정 금지. 이동빈은 전입일만으로 “대항력 있음”이라고 확정할 수 없습니다. 실제 점유와 임대차관계 확인이 필요합니다.
- 가격판단 순서. 최저가 123,900,000원이 최근 12개월 평균의 52.2%라는 사실보다, 이동빈의 인수 여부를 먼저 확정한 뒤 실질취득 총액을 최근 실거래와 비교해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 해당 등기 내용과 매각 후 처리관계를 원문에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “2억 임차권은 풀렸지만, 권리분석이 끝난 것은 아니다”
이 사건의 가장 큰 숫자는 김지수 보증금 200,000,000원입니다. 현재 최저가로 배당하면 78,634,600원이 부족하지만 특별매각조건 때문에 이 잔액은 매수인에게 승계되지 않습니다. 이 부분만 보면 매우 큰 인수위험 하나가 제거된 셈입니다.
하지만 이동빈이라는 별도 임차인이 남습니다. 전입일은 말소기준보다 빠르고, 보증금·확정일자·점유범위는 미상입니다. 그래서 현재 최저가 123,900,000원과 최근 12개월 평균 237,500,000원만 비교해 “시세의 절반 수준이니 싸다”고 결론 내리는 것은 순서가 잘못됐습니다. 김지수 인수 0원은 확정적으로 반영하되, 이동빈 인수액을 확인하기 전까지 실질취득가는 미확정. 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 마지막 남은 임차관계의 금액을 확정하는 데 있습니다.
