부산지방법원 2025타경22330. 부산 중구 보수동3가 보수 에코팰리스 2층 201호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 감정가 177,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 86,730,000원입니다. 숫자만 보면 최근 12개월 동일 면적대 실거래 평균 237,500,000원에 비해 크게 낮지만, 이 사건은 단순한 가격 할인형이 아닙니다. 임차인 권리의 적용 범위를 정확히 나눠 보는 것이 핵심입니다.
김지수는 2022.09.01 주민등록, 2022.08.15 확정일자, 보증금 200,000,000원이며 2024.07.22 임차권등기까지 마친 대항력 임차인입니다. 현재 매각가 86,730,000원을 가정한 배당표에서는 집행비용 1,961,140원 후 84,768,860원이 김지수 보증금에 배당되고, 계산상 부족분은 115,231,140원입니다. 그러나 매각물건명세서의 특별매각조건은 주택도시보증공사가 양수한 200,000,000원 반환채권의 미변제 잔액을 매수인이 인수하지 않는다고 명시합니다. 따라서 이 115,231,140원을 낙찰자의 실질 인수금으로 더해서는 안 됩니다.
문제는 특별매각조건의 적용 밖에 있는 이동빈입니다. 이동빈은 2025.06.30 전입했고, 이 사건의 말소기준인 2025.07.15 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 대항력은 있으나 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 즉 김지수 관련 2억원 위험이 해소됐다고 해서 전체 임차 리스크가 0원이 되는 사건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22330 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 보수동3가 27-6 보수 에코팰리스 주건축물제1동 2층201호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 전용면적 | 49.7761㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 20층 건물 내 제2층 제201호 · 사용승인일 2020.07.17 |
| 소유자 | 이정숙 · 2020.10.19 소유권이전 · 거래가액 200,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 86,730,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 김지수와 이동빈을 분리해서 봐야 한다
② 임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김지수 | 건물 전유부분의 전부 · 주거 (임차권등기) | 2022.09.01 | 2022.08.15 | 200,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 미변제 잔액 인수 없음 |
| 이동빈 | 미상 | 2025.06.30 | 미상 | 미상 | 대항력 있음 우선변제 미상 인수금 미상 |
보증기관 대위·승계에 따른 중복 임차인으로 표시된 사람은 없으므로, 권리분석상 확인되는 실제 임차인은 2명입니다. 김지수는 보증금 200,000,000원이 확인되며 특별매각조건으로 미변제 잔액 인수가 배제됩니다. 이동빈은 보증금 자체가 확인되지 않아 별도로 남습니다.
③ 시세 비교 — 표면가격은 낮지만 실질취득가는 아직 확정 전
보수에코팰리스의 비교 거래는 전용 49.2㎡·52.8㎡·53.51㎡ 등 인접 면적대입니다. 최근 12개월 거래 6건 평균은 237,500,000원, 최신 거래는 2026.06의 240,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 2.4% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 52.8㎡ | 16 | 240,000,000원 |
| 2026.03 | 49.2㎡ | 17 | 239,000,000원 |
| 2026.03 | 49.2㎡ | 11 | 230,000,000원 |
| 2025.10 | 49.2㎡ | 2 | 246,000,000원 |
| 2025.08 | 52.8㎡ | 15 | 235,000,000원 |
| 2025.08 | 52.8㎡ | 14 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 237,500,000원 |
현재 최저매각가 86,730,000원은 최근 12개월 평균의 36.5%입니다. 하지만 여기서 곧바로 “시세보다 싸다”고 결론 내리면 안 됩니다. 김지수의 200,000,000원 반환채권은 특별매각조건으로 인수되지 않지만, 이동빈의 보증금이 미상이기 때문입니다. 따라서 현재 확정할 수 있는 것은 최저매각가가 실질취득가의 하한이라는 점까지이며, 최종 실질취득가는 이동빈의 임대차 조건을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 86,730,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,961,140원 |
| 1. 임차인 김지수 보증금 | 200,000,000원 | 84,768,860원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
김지수 보증금의 배당 부족액은 115,231,140원이지만, 주택도시보증공사가 양수한 200,000,000원 반환채권은 특별매각조건에 따라 배당에서 전액 변제되지 않더라도 그 잔액을 매수인이 인수하지 않습니다. 이 조건은 이동빈의 미상 보증금에 대한 면책을 의미하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동아대학교 부민캠퍼스 동측 인근이며, 주변은 공동주택·오피스텔·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 토성역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 내 2층 201호이며 사용승인일은 2020.07.17입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 화재탐지·경보, 기계식 주차, 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역이며 남동측 약 8~10m, 서측 약 25m 포장도로에 접합니다.
- 공부 차이. 없음. 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래. 보수에코팰리스는 72세대이며 최근 12개월 비교 거래 6건 평균은 237,500,000원, 최신 거래는 240,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 김지수가 양도한 200,000,000원 반환채권의 미변제 잔액을 매수인이 인수하지 않는다는 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 이동빈 보증금 확인. 2025.06.30 전입이 확인되지만 보증금·확정일자는 미상입니다. 이 금액이 실질취득가를 바꾸는 핵심 변수입니다.
- 김지수와 이동빈을 혼동하지 말 것. 김지수에 적용되는 특별매각조건을 별도 임차인 이동빈에게 확대 적용할 근거는 없습니다.
- 표면 할인율만 보지 말 것. 최저가는 최근 12개월 평균의 36.5%지만, 미상 인수액이 남아 있어 최종 가격 메리트는 아직 확정되지 않았습니다.
- 추가 유찰도 같은 원칙. 60,710,999원 또는 42,497,699원까지 내려가더라도 이동빈 보증금이 확인되지 않으면 같은 인수 불확실성이 남습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임대차 관련 원본을 대조해 실제 점유관계와 보증금을 확인해야 합니다.
맺으며 — “2억 인수는 사라졌지만, 권리가 끝난 것은 아니다”
이 사건에서 가장 큰 숫자는 김지수의 보증금 200,000,000원입니다. 현재 매각가 기준 배당 부족액도 115,231,140원에 달하지만, 매각물건명세서의 특별매각조건 때문에 이 잔액은 매수인이 인수하지 않습니다. 그래서 김지수만 놓고 보면 일반적인 대항력 임차인 인수형과 전혀 다른 결론이 납니다.
그러나 2025.06.30 전입한 이동빈이 별도로 존재합니다. 보증금이 미상이고, 말소기준일보다 앞서 전입했기 때문에 이 부분은 특별매각조건 밖의 독립된 위험입니다. 현재 최저가 86,730,000원은 최근 12개월 실거래 평균 237,500,000원의 36.5%이지만, 이동빈의 보증금이 확인되기 전에는 그 차이를 그대로 “수익 여지”로 볼 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 김지수 2억원이 아니라, 아직 금액이 확인되지 않은 이동빈의 임차관계입니다.
