서울중앙지방법원 2022타경101244. 서울 강남구 개포동 소재 다세대주택 1층 102호의 지분매각 사건입니다. 감정가 88,184,767원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 70,548,000원입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건물이며 해당 호실은 1층, 사용승인일은 1994.04.20.입니다.
등기 흐름에서 가장 먼저 볼 것은 말소기준권리입니다. 기준은 2015.07.28. 김진희 근저당권 125,000,000원입니다. 이후 등기된 가압류와 2022.03.02. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 문제는 그보다 앞선 권리입니다. 2013.02.14. 국민건강보험공단 압류와 2013.03.26. 가등기가 존재하며, 특히 압류는 등기 흐름상 경매대상 지분의 이전 전 단계에 설정되어 있어 낙찰 전에 처리 범위와 인수 여부를 반드시 확정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2022타경101244 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 논현로8길 32-16, 1층102호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 4층 건물 내 1층 102호 |
| 사용승인일 | 1994.04.20. |
| 매각형태 | 지분매각 · 공유자우선매수신고는 1회에 한함 |
| 감정가 / 최저가 | 88,184,767원 / 70,548,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김진희 / 94,959,713원 |
| 매각기일 | 2026.08.26. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 권리가 핵심
말소기준 이후에는 2018.10.31. 주식회사케이비국민카드 가압류 43,429,872원, 2021.05.31. 와이앤케이파트너스대부주식회사 가압류 37,294,622원, 2022.03.02. 임의경매개시결정이 있으며 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 반면 선순위 권리는 같은 방식으로 정리되지 않으므로 이 사건을 단순한 ‘근저당 말소형’으로 보면 안 됩니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 인수액은 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박광서 | 102호 | 2005.07.04. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 금액 미상 |
| 박선희 | 102호 · 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 금액 미상 |
| 박정서 | 102호 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 금액 미상 |
보증기관의 대위·승계 신고자는 없으므로 실제 임차인은 3명입니다. 박광서는 2005.07.04. 전입으로 말소기준권리 2015.07.28.보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이 리포트에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 판단합니다. 박선희·박정서는 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력과 인수 여부를 확정할 수 없습니다.
② 가격 해석 — 감정가 80%만으로는 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 회차는 1회 유찰, 최저매각가 70,548,000원입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 56,438,400원, 3회 유찰 시 45,150,720원으로 제시됩니다. 그러나 이 사건에서는 낙찰가가 내려가더라도 선순위 권리와 임차인 인수액이 따로 존재할 수 있어 낙찰가 자체를 실질취득가로 볼 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 70,548,000원 | 68,878,136원 | 136,846,358원 | 미충족 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 56,438,400원 | 55,022,509원 | 150,701,985원 | 미충족 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 45,150,720원 | 43,938,007원 | 161,786,487원 | 미충족 |
실거래 비교는 해당 없음입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 가점할 수 없습니다. 특히 지분매각은 전체 호실을 단독 취득하는 구조와 다르고 공유자우선매수 변수까지 있어, 가격 평가는 권리 정리 비용과 향후 공유관계 해소 가능성을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,548,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,669,864원 |
| 2. 근저당 · 김진희 | 125,000,000원 | 68,878,136원 |
| 3. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 43,429,872원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 와이앤케이파트너스대부주식회사 | 37,294,622원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 205,724,494원 중 현재 회차 예상 채권배당은 68,878,136원, 미배당은 136,846,358원입니다. 이 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있더라도, 선순위 압류·가등기와 보증금이 확인되지 않은 임차인이 존재하므로 실제 법률상·경제상 인수부담까지 0원이라고 확정할 수는 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용중인 4층 건물의 1층 102호입니다. 사용승인일은 1994.04.20.입니다.
- 입지. 국립국악고등학교 남서측 인근으로, 다세대주택·단독주택·연립주택·근린생활시설·학교가 혼재된 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 남동측으로 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비·주차장시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 토지면적 228.2㎡, 지목 대, 평지의 세로장방형 토지이며 공시지가는 6,346,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·지구단위계획구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 이 사건은 호실 전체의 단독소유권 매각이 아니라 지분매각입니다. 공유관계가 남고 공유자우선매수신고 변수까지 있어 일반적인 단독소유 다세대 매매와 동일한 환금성을 전제로 하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 경매대상 지분 확정. 임의경매개시결정은 갑구 28번 주식회사디오건설 지분을 대상으로 합니다. 등기부와 매각물건명세서에서 정확한 매각지분 범위를 다시 대조해야 합니다.
- 국민건강보험공단 압류 확인. 2013.02.14. 압류는 말소기준보다 빠르고 매각으로 소멸하지 않는 것으로 분류돼 있습니다. 체납액·압류 존속·말소 조건을 확인해야 합니다.
- 가등기 성격·범위 확인. 2013.03.26. 김경기 지분 가등기의 종류와 현재 경매대상 지분에 미치는 범위를 원문으로 확인해야 합니다.
- 박광서 임차관계 확인. 2005.07.04. 전입은 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·현재 점유를 확인하기 전에는 인수액을 계산할 수 없습니다.
- 박선희·박정서 확인. 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제 여부를 단정할 수 없습니다.
- 공유자우선매수. 지분매각이며 공유자우선매수신고는 1회에 한합니다. 최고가매수신고인이 되더라도 공유자 우선매수 절차 변수를 고려해야 합니다.
- 가격 상한 계산. 최저가 70,548,000원에 인수할 선순위 부담과 임차보증금이 있다면 이를 더한 금액을 실질취득비용으로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서에서 선순위 권리와 임차관계를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “80% 유찰가”보다 권리 확정이 먼저다
이 사건은 현재 최저가가 70,548,000원으로 감정가 88,184,767원의 80% 회차에 들어와 있지만, 그 숫자만으로 투자매력을 판단하기 어렵습니다. 지분매각이고, 2013.02.14. 국민건강보험공단 압류가 말소기준보다 앞서며, 2013.03.26. 가등기도 성격과 적용 범위를 확인해야 합니다. 여기에 실제 임차인 3명 중 박광서는 2005.07.04. 전입이고 보증금이 미상, 나머지 2명도 전입일·보증금이 확인되지 않습니다.
즉 현재 단계에서는 매수인의 실질취득액 자체가 확정되지 않습니다. 유찰로 최저가가 더 내려가더라도 미확정 인수부담이 해결되는 것은 아닙니다. 공유자우선매수까지 있는 지분경매라는 점을 더하면, 이 물건은 가격을 먼저 볼 사건이 아니라 선순위 권리와 임차관계를 먼저 확정한 뒤 가격을 계산해야 하는 사건입니다.
