서울중앙지방법원 2022타경101244. 강남구 개포동 소재 다세대주택 1층 102호에 관한 경매입니다. 감정가 88,184,767원에서 2회 유찰되어 최저매각가가 56,438,000원으로 내려왔습니다. 다만 이번 매각은 일반적인 주택 전체 소유권 취득과 다릅니다. 등기부의 경매개시결정은 주식회사디오건설이 갑구 28번에서 취득한 지분을 대상으로 하고 있습니다. 해당 지분은 1345.8분의 281.23으로 기재되어 있습니다.
더 중요한 문제는 권리관계입니다. 2015년 김진희 근저당권보다 앞서 2013년 국민건강보험공단 압류와 김동준의 소유권이전청구권 가등기가 존재합니다. 이들 권리의 대상 지분과 효력을 각각 확인해야 합니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 임차인 3명이 조사되어 있어 낙찰가만으로 최종 취득비용을 계산하는 것은 부적절합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2022타경101244 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 논현로8길 32-16, 1층 102호 (개포동 1188-9) |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 · 1층 102호 |
| 매각 범위 | 주식회사디오건설의 갑구 28번 취득 지분 1345.8분의 281.23 |
| 소유관계 | 다수 공유자 소유 · 경매 대상 지분의 소유자 주식회사디오건설 |
| 감정가 | 88,184,767원 |
| 최저매각가 | 56,438,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 | 김진희 |
| 신청채권 청구액 | 94,959,713원 |
| 말소기준권리 | 2015.07.28. 김진희 근저당권 · 채권최고액 125,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30. |
| 등기부 발급일 | 2026.08.23. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 권리가 문제
② 임차인 분석 — 보증금 미상이 가장 큰 변수
현황조사와 매각물건명세서에 박광서·박선희·박정서가 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고에 해당하는 사람은 없으며, 조사상 실제 임차인으로 기재된 사람은 3명입니다. 다만 임대차계약과 점유관계가 확정되지 않아 각자의 독립적인 임차권 성립 여부는 추가 확인이 필요합니다.
| 임차인 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박광서 102호 |
2005.07.04. | 미상 | 가능·확인 필요 | 미상 | 인수 가능성 |
| 박선희 102호 · 주거 |
미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 판정 불가 |
| 박정서 102호 |
미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 판정 불가 |
③ 실질취득금액 — 최저가 56,438,000원으로 끝나는가?
현재 최저매각가는 56,438,000원입니다. 하지만 임차보증금이 미상이고 선순위 권리도 남아 있어 실질취득금액을 확정할 수 없습니다.
| 비용 항목 | 금액 | 판정 |
|---|---|---|
| 현재 최저매각가 | 56,438,000원 | 확정 |
| 박광서 미배당 보증금 | 미상 | 대항력 및 배당 결과 확인 필요 |
| 박선희·박정서 관련 인수 | 미상 | 계약·전입·점유관계 확인 필요 |
| 선순위 권리 관련 부담 | 미상 | 압류·가등기 효력 확인 필요 |
| 최종 실질취득금액 | 산정 불가 | 인수 범위 확정 전 가격 판단 금지 |
④ 예상배당표 (현재 최저가 56,438,000원 가정)
다음은 현재 매각가를 가정하여 산출한 채권자별 참고 배당입니다. 선순위 압류의 실제 효력, 임차인의 배당 및 최우선변제, 당해세 등은 확정 반영되지 않았습니다. 따라서 실제 배당순위나 매수인 인수액을 확정한 표가 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용(추정) | — | 1,415,884원 |
| 김진희 근저당권 | 125,000,000원 | 55,022,116원 |
| 케이비국민카드 가압류 | 43,429,872원 | 0원 |
| 와이앤케이파트너스대부 가압류 | 37,294,622원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
근저당권 배당 계산은 채권최고액 125,000,000원을 기준으로 한 추정입니다. 신청채권자의 청구액 94,959,713원과 구분해야 하며 실제 확정 채권액은 달라질 수 있습니다. 집행비용 1,415,884원 역시 추정치입니다. 선순위 압류·임차인 배당 및 법정 우선채권을 반영하면 위 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 위험은 남는다
| 회차 | 최저가 | 채권자 예상배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 감정가 64% |
56,438,000원 | 55,022,116원 | 150,702,378원 |
| 3회 유찰 시 감정가 51.2% |
45,150,400원 | 43,937,693원 | 161,786,801원 |
| 4회 유찰 시 감정가 40.96% |
36,120,320원 | 35,070,154원 | 170,654,340원 |
유찰이 진행되면 최저매각가는 내려가지만, 선순위 권리와 임차보증금 문제가 자동으로 없어지지는 않습니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 인수되는 경우에는 낙찰가가 내려가더라도 실질취득비용이 같은 수준에 머무를 수 있습니다.
위 표의 미배당액은 채권자들이 배당받지 못하는 금액입니다. 미배당 채권 전부를 매수인이 인수한다는 의미가 아니며, 임차보증금 인수액을 산정한 수치도 아닙니다.
⑥ 시세 비교 — 감정가 할인율만으로 판단 금지
현재 최저가는 감정가의 64% 수준입니다. 그러나 동일 물건과 매각 지분에 대응하는 최근 실거래가격이 확인되지 않아 감정가 대비 할인율을 실제 시장가격 대비 할인율로 해석할 수 없습니다.
| 비교 항목 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 88,184,767원 | 평가금액 |
| 현재 최저가 | 56,438,000원 | 감정가 64% |
| 최근 실거래가격 | 확인 필요 | 지분 범위와 비교 대상 일치 여부 확인 |
| 실질취득금액 | 확정 불가 | 인수액 미확정 |
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강남구 개포동 국립국악고등학교 남서측 인근입니다. 주변은 다세대주택·단독주택·연립주택·근린생활시설·학교 등이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건물의 1층 102호입니다. 사용승인일은 1994.04.20.이며 위생·급배수·난방·주차장시설이 갖추어져 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 228.2㎡, 제2종일반주거지역이며 지구단위계획구역과 상대보호구역 등의 제한이 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 6,346,000원/㎡입니다. 이 수치를 매각 지분의 직접적인 거래가격으로 사용해서는 안 됩니다.
- 환금성. 다수 공유자와 선순위 권리가 존재하는 지분매각이므로 일반적인 전체 소유권 매각과 다른 환금성 제약을 검토해야 합니다. 공유관계 해소 및 처분 가능성이 핵심입니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 매각 지분 확인. 갑구 28번 취득 지분과 갑구 32번 추가 취득 지분을 구분하고, 매각목록의 정확한 대상 범위를 대조하세요.
- 선순위 압류 확인. 갑구 8번 국민건강보험공단 압류의 현재 효력과 대상 지분, 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 선순위 가등기 확인. 갑구 9번 김동준 가등기의 성격 및 김경기 지분과 본건 매각 지분의 관계를 확인하세요.
- 박광서 임대차 확인. 2005.07.04. 전입에 따른 실제 점유·대항력·보증금·배당요구 및 미배당 인수 가능성을 확인하세요.
- 나머지 임차인 확인. 박선희·박정서의 전입일, 임대차계약, 보증금 및 점유관계를 각각 확인하세요.
- 실질취득비용 계산. 낙찰가에 실제 인수되는 보증금과 권리 부담 및 취득 부대비용을 더해 계산하세요. 현재 최저가만으로 투자수익을 계산하지 마세요.
- 공유자 우선매수 확인. 공유자 우선매수신고 및 행사 여부와 1회 제한의 적용 상황을 확인하세요.
- 실거래 원본 대조. 전체 주택가격이 아닌 매각 지분의 가치와 환금성을 검토하고, 최근 거래가격과 개별 물건 상태를 확인하세요.
- 배당표 재검토. 선순위 압류·임차인 우선배당·당해세 등을 반영해 실제 배당 및 인수관계를 다시 계산하세요.
- 현장 및 원본 확인. 점유현황·미납 관리비·등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각목록을 직접 대조하세요.
맺으며 — “64% 할인”보다 지분과 인수위험이 먼저다
이 사건은 감정가 88,184,767원에서 2회 유찰되어 최저가가 56,438,000원으로 내려왔습니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 이 물건의 안전성이나 가격 메리트를 증명하지 않습니다.
경매 대상은 전체 주택이 아닌 주식회사디오건설의 일부 지분입니다. 선순위 압류와 가등기의 효력을 구분하여 확인해야 하며, 임차인 3명의 보증금도 확인되지 않았습니다. 특히 박광서의 전입은 말소기준보다 빨라 실제 대항요건과 미배당 보증금 인수 가능성을 검토해야 합니다. 공유자 우선매수권도 외부 취득에 영향을 줄 수 있습니다.
현재 결론은 실질취득금액 산정 불가·권리위험 미해소입니다. 매각 범위, 선순위 권리, 임차보증금과 공유자 우선매수 문제를 확정하기 전에는 최저가가 낮다는 이유로 저렴한 물건이라고 판단할 수 없습니다. 추가 유찰이 발생하더라도 같은 위험을 다시 검토해야 합니다.
