서울중앙지방법원 2025타경625. 서울 중구 신당동 217-1, 217-99 소재 4층 건물의 제3층 제37호로, 감정평가상 점포로 이용되는 근린시설입니다. 1969년 7월 2일 사용승인된 철근콘크리트조 건물이고, 현재 최저매각가는 감정가 12,000,000원의 80%인 9,600,000원입니다. 등기부상 근저당이나 압류는 없고, 2025년 2월 26일 신평화패션타운관리단의 강제경매개시결정이 말소기준 역할을 합니다.

하지만 이 사건의 핵심은 등기부보다 두 가지 비등기 리스크입니다. 첫째, 매각물건명세서에는 이 구분건물이 대지사용권을 수반하지 않는다고 명시되어 있습니다. 둘째, 임차인 서미경 씨의 전입일은 2017년 8월 22일로 말소기준인 2025년 2월 26일보다 빠르지만, 보증금·확정일자와 점유관계가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 “인수 0원”이라고 결론내릴 수 없고, 대항력 가능·미상 상태를 해소한 뒤에야 실제 취득비용을 계산할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 확인이 중요하다

등기부에는 근저당권이나 압류가 없고, 현재 소유자는 2002년 소유권을 취득한 송행열 씨입니다. 말소기준은 2025년 2월 26일의 강제경매개시결정이며 이 등기는 매각으로 소멸합니다. 다만 서미경 씨의 전입일은 2017년 8월 22일로 그보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않고 현황조사·감정평가상 현재 물건은 공실로 조사되어 있어, 대항력의 성립·존속과 승계금액을 확정할 수 없습니다.

② 임차인 — 전입은 빠르지만 보증금·점유가 미상

③ 가격 판단 — 9,600,000원이 ‘싼지’는 확인되지 않았다

현재 회차 최저가는 9,600,000원으로 감정가 12,000,000원의 80%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 최저가를 주변 시세와 직접 비교할 수 없습니다. 더구나 대지사용권이 없고 임차인의 보증금·대항요건도 미상이라, 최저가만 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 9,600,000원 가정)

현재 회차 시뮬레이션에서는 신청채권 6,438,096원이 전액 충족되고 소유자 잔여액이 2,589,104원으로 계산됩니다. 다만 이 계산은 임차인의 보증금·우선변제 및 실제 대항력에 따른 승계액을 확정한 결과가 아니므로, 매수인 부담을 0원으로 단정하는 근거로 사용할 수 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 동대문디자인플라자 북동측 인근으로 판매시설·도매시장·근린생활시설이 주를 이루는 상업지대이며, 상업용 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 동대문역(지하철 1호선·4호선)이 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
• 건물. 1969.07.02 사용승인된 철근콩크리트조 4층 건물의 3층 점포입니다. 기본 위생·급배수·승강기·중앙공급식 냉난방·소방설비가 있습니다.
• 도로. 건물 부지는 동측 폭 약 20미터, 북측 약 12미터 내외 포장도로와 각각 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 서울도심, 중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
• 토지. 토지면적 1,488㎡, 공시지가 22,000,000원/㎡의 상업용 토지이나, 이 매각물건 자체는 대지사용권을 수반하지 않습니다.
• 이용상태. 감정평가상 점포로 이용 중이며 현황은 공실, 임대관계는 미상입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 대지사용권 확인. 매각물건명세서에 “대지사용권을 수반하지 않는 구분건물”로 기재되어 있으므로 토지 사용관계와 향후 처분·이용상의 제약을 원문 기준으로 확인해야 합니다.
• 서미경 씨 점유 확인. 2017.08.22 전입 사실과 현재 공실 조사 사이의 관계를 확인하고 실제 점유·전출 여부를 대조해야 합니다.
• 보증금 확인. 보증금과 확정일자가 미상이므로 인수 가능액을 현재 단계에서는 0원으로 잡지 않는 것이 안전합니다.
• 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 12,000,000원이나 최저가 9,600,000원 자체를 시세로 간주하지 말고 별도 상가 거래·임대수익 자료를 확인해야 합니다.
• 회차 시나리오. 현재 9,600,000원, 2회 유찰 시 7,680,000원, 3회 유찰 시 6,144,000원입니다. 3회 유찰 시 신청채권 미배당액은 804,688원으로 계산됩니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서에서 대지사용권과 임차관계를 직접 재확인해야 합니다.

맺으며 — 낮은 최저가보다 ‘무엇을 함께 떠안는지’가 먼저다

이 물건은 감정가 12,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 9,600,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이를 곧바로 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 대지사용권 없는 구분점포라는 구조적 특성이 있고, 2017년 전입한 서미경 씨는 보증금·확정일자·현재 점유 여부가 미상이라 대항력 가능·미상 상태입니다. 따라서 실질취득비용도 아직 확정되지 않습니다.

등기부상의 담보권이 단순한 점은 장점이지만, 이 사건에서는 그보다 대지사용권과 임차인 권리 확인이 선행되어야 합니다. 비교 실거래도 없어 9,600,000원이 시장가격보다 낮다는 근거가 없습니다. 결론은 “최저가는 낮아졌지만 권리·환금성 리스크가 아직 가격에 반영됐는지 확인할 수 없다”입니다.