서울중앙지방법원 2025타경625. 서울 중구 신당동 소재 제3층 제37호 근린시설로, 감정평가상 점포로 이용 중이며 현황은 공실로 기재돼 있습니다. 등기상 현재 소유자는 송행열이고, 2002.01.30 증여로 소유권을 취득했습니다. 근저당과 압류는 확인되지 않으며, 2025.02.26 신평화패션타운관리단의 강제경매개시결정이 이 사건의 말소기준입니다.
등기 구조 자체는 복잡하지 않지만, 이 물건의 난점은 등기부 밖에 있습니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 서미경이 2017.08.22 전입한 것으로 확인됩니다. 전입 시점은 2025.02.26 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 이 신고인을 곧바로 “대항력 있음”으로 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경625 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 신당동 217-1, 217-99 제3층37호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 점포 이용 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콩크리트조 평옥개 4층 건물 내 제3층 제37호 · 1969.07.02 사용승인 |
| 소유자 | 송행열 · 2002.01.30 증여로 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 12,000,000원 / 7,680,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신평화패션타운관리단 / 6,438,096원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 특이사항 | 대지사용권을 수반하지 않는 구분건물 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계 확인이 핵심
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 서미경 | 2017.08.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 확인 |
또 하나의 불일치는 감정평가상 현황 공실이라는 점입니다. 전입 기록과 현황 공실이 함께 존재하므로 실제 점유관계와 임대관계를 현장에서 확인해야 합니다. 감정평가서도 임대관계를 미상으로 기재하고 있습니다.
② 가격·회차 — 최저가 64%만으로 싸다고 판단할 수 없다
현재 최저매각가는 7,680,000원으로 감정가 12,000,000원의 64%입니다. 현재 회차에서 한 번 더 유찰되면 6,144,000원, 그 다음 회차에서는 4,915,200원까지 낮아지는 시나리오가 잡혀 있습니다. 그러나 이 사건은 단순히 최저가가 낮아질수록 안전해지는 구조가 아닙니다.
여기에 매각물건명세서 비고상 이 구분건물은 대지사용권을 수반하지 않습니다. 점포 자체는 동대문디자인플라자 북동측 인근 상업지대에 있고 교통 여건도 양호한 편이지만, 대지사용권 부재는 별도로 확인해야 할 핵심 권리·환금성 요소입니다.
③ 예상배당표 (매각가 7,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 538,240원 |
| 1. 강제경매 · 신평화패션타운관리단 | 6,438,096원 | 6,438,096원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 703,664원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 신청채권자 청구액 6,438,096원이 전액 배당되고 소유자에게 703,664원이 남습니다. 다만 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시나리오이며, 서미경의 보증금·배당관계가 확정되지 않아 실제 인수위험은 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동대문디자인플라자 북동측 인근으로 판매시설·도매시장·근린생활시설이 주를 이루는 상업지대이며, 상업용 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 동대문역이 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 1969.07.02 사용승인된 철근콩크리트조 평옥개 4층 건물 내 제3층 제37호입니다.
- 이용. 점포로 이용 중이며 감정평가 당시 현황은 공실로 조사됐습니다.
- 도로. 동측 폭 약 20미터, 북측 약 12미터 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·서울도심·중점경관관리구역 등에 포함되며 건축선에 저촉됩니다.
- 토지. 토지면적 1,488.0㎡, 공시지가 22,000,000원/㎡로 조사돼 있으나 본 건은 대지사용권을 수반하지 않는 구분건물입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 서미경 임차관계 확인. 2017.08.22 전입이 2025.02.26 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·배당요구와 실제 점유관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 보증금이 확인되면 낙찰가와 별도로 매수인이 부담할 수 있는 금액을 합쳐 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 공실 여부 현장 확인. 감정평가상 공실이지만 전입자 기록이 존재하므로 실제 점유 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 대지사용권 확인. 매각물건명세서에 대지사용권을 수반하지 않는 구분건물이라고 명시돼 있으므로 이 점을 가격·이용·환금성 판단의 핵심 전제로 둬야 합니다.
- 회차별 배당 변화. 현재 회차에서는 신청채권자 청구액이 전액 배당되지만, 3회 유찰 시 804,688원, 4회 유찰 시 2,011,370원의 미배당이 발생합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “64%”보다 중요한 두 가지
이 사건의 표면만 보면 감정가 12,000,000원이 2회 유찰돼 7,680,000원까지 내려온 저가 물건입니다. 하지만 권리분석에서는 최저가 비율보다 실질취득비용이 먼저입니다. 서미경의 전입일은 말소기준보다 앞서 있으나 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않아 인수액을 확정할 수 없고, 동시에 이 물건은 대지사용권을 수반하지 않는 구분건물입니다.
따라서 현재 단계의 결론은 단순합니다. 7,680,000원이 싸다는 판단을 먼저 내리지 말고, 임차관계와 대지사용권 문제를 먼저 확정해야 합니다. 이 두 요소가 정리되지 않는 한 낙찰가만으로 실제 취득비용과 환금성을 판단하기 어렵습니다.
