120,800,000원
서울중앙지방법원 2025타경3327. 신림동 그린플러스신림해담채 5층 502호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중입니다. 권리분석의 핵심은 2023.03.02. 설정된 지완의 근저당권보다 앞선 2020.08.07. 전입과 2020.07.17. 확정일자를 갖춘 임차인 배후제입니다. 이 임차인은 대항력과 우선변제권이 모두 있고, 보증금 전액을 배당받지 못하면 부족분을 매수인이 인수합니다.
현재 최저가 120,800,000원은 최근 12개월 평균 136,333,333원의 88.6%로 보이지만, 이는 낙찰대금만 비교한 수치입니다. 예상 집행비용 2,491,200원을 먼저 공제하면 임차인에게 배당되는 금액은 118,308,800원이고, 보증금 잔액 33,691,200원이 남습니다. 따라서 실제 부담은 120,800,000원과 33,691,200원을 합한 154,491,200원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경3327 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 497-5 그린플러스신림해담채 5층 502호 · 서울특별시 관악구 신사로 134 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 도시형생활주택 원룸형 이용 |
| 전용 / 층 | 전용 12.89㎡ · 지하1층/지상12층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 김영숙 (2020.08.11. 거래가 120,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 120,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 배후제 / 152,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준권리는 2023.03.02. 접수된 을구 5번 지완의 근저당권입니다. 근저당권 이후의 관악구 압류, 조용민·김창억 가압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 배후제는 말소기준보다 앞선 2020.08.07. 전입과 2020.07.17. 확정일자를 갖췄습니다. 2024.08.13. 임차권등기도 마쳤으며, 배당으로 보증금을 전액 돌려받지 못하면 미배당 잔액은 매수인에게 이어집니다.
| 임차인 | 점유 / 이용 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 배후제 | 전유부분 전부 주거(임차권등기) | 전입 2020.08.07 확정 2020.07.17 | 152,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당 잔액 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
② 회차별 인수 — 가격 하락분이 인수액으로 이동
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 예상배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰·80% | 120,800,000원 | 118,308,800원 | 33,691,200원 | 154,491,200원 |
| 2회 유찰 시 64% | 96,640,000원 | 94,500,480원 | 57,499,520원 | 154,139,520원 |
| 3회 유찰 시 51.2% | 77,312,000원 | 75,520,384원 | 76,479,616원 | 153,791,616원 |
현재 회차에서 3회 유찰 가정까지 낙찰가는 120,800,000원에서 77,312,000원으로 내려가지만, 실질취득은 154,491,200원에서 153,791,616원 수준입니다. 낙찰가 인하가 투자자의 할인으로 남지 않고 대부분 임차보증금 인수액 증가로 전환되는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 기준으로는 최근 시세 이상
보라매해담채 전용 12.89㎡·13.23㎡ 거래 12건의 전체 평균은 140,291,666원이지만, 가격 판단은 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 3건 기준 136,333,333원, 최신 거래는 2026.03.의 150,000,000원이며 최근 거래 추세는 -3.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 12.89㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2026.01 | 13.23㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2025.06 | 12.89㎡ | 2 | 99,000,000원 |
| 2024.06 | 13.23㎡ | 3 | 122,500,000원 |
| 2024.05 | 13.23㎡ | 3 | 126,000,000원 |
| 2024.03 | 12.89㎡ | 3 | 105,000,000원 |
| 2024.03 | 13.23㎡ | 6 | 137,000,000원 |
| 2024.03 | 12.89㎡ | 12 | 177,000,000원 |
| 2024.03 | 12.89㎡ | 12 | 177,000,000원 |
| 2023.12 | 12.89㎡ | 6 | 150,000,000원 |
| 2023.12 | 13.23㎡ | 6 | 140,000,000원 |
| 2023.12 | 12.89㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 136,333,333원 |
현재 최저가만 보면 최근 12개월 평균의 88.6%지만, 실질취득 154,491,200원은 최근 평균의 113.3%이고 최신 거래 150,000,000원의 103.0%입니다. 최근 거래 추세도 -3.7%이므로, 현 회차를 시세보다 저렴한 물건으로 평가할 근거는 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 120,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,491,200원 |
| 1. 임차인 배후제 보증금 | 152,000,000원 | 118,308,800원 |
| 2. 근저당권 · 지완 | 1,126,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 조용민 | 170,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김창억 | 115,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매신청채권 · 배후제 | 152,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
임차인 배후제의 미배당 보증금 33,691,200원은 매수인이 인수하는 것으로 계산됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 2호선 신대방역 북동측 인근이며 도시형생활주택, 다세대·다가구주택, 주상용건물, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 2호선 신대방역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상12층 건물이며 위생·급배수, 엘리베이터, 소화설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북서측 약 20미터 도로, 남서측과 북동측 각각 약 4미터 도로에 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역의 평지·사다리형 주상용 건부지이며 공시지가는 7,285,000원/㎡입니다.
- 규제. 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 2025.08.26.~2026.08.25. 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 회차 입찰 판단 기준은 최저가 120,800,000원이 아니라 인수액을 합친 154,491,200원입니다.
- 유찰 착시 주의. 추가 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 임차보증금 인수가 늘어 실질취득은 152,000,000원과 집행비용 수준에 가깝게 유지됩니다.
- 임대차 원본 대조. 배후제의 임대차계약서, 보증금 152,000,000원 지급내역, 2022.06.01. 증액된 7,000,000원과 확정일자 자료를 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기 이후 현재 점유상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 권리 변동 확인. 2026.08.23. 발급 등기와 매각물건명세서, 배당요구 및 문건접수 내역을 매각기일 전에 다시 대조해야 합니다.
- 시장 가격 확인. 최근 12개월 평균 136,333,333원, 최신 거래 150,000,000원, 최근 추세 -3.7%를 기준으로 실질취득 상한을 검토해야 합니다.
맺으며 — “유찰 할인보다 임차인 인수가 크다”
이 물건은 감정가 151,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 120,800,000원으로 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 152,000,000원이 낙찰가보다 크고, 현재 회차 미배당 잔액 33,691,200원을 매수인이 인수합니다. 따라서 실질취득은 154,491,200원으로 최근 12개월 평균의 113.3%, 최신 거래의 103.0%입니다.
추가 유찰도 본질적인 할인으로 연결되지 않습니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 임차인 인수액이 늘기 때문입니다. 최근 거래 추세가 -3.7%이고 원룸형·85세대 물건의 환금성까지 보수적으로 보면, 최저가의 할인율만으로 접근할 사건이 아닙니다. 임대차 원본을 검증하되, 현재 권리관계가 유지된다는 전제에서는 가격과 인수 구조 모두 신중한 판단이 필요합니다.
