서울중앙지방법원 2025타경3327. 신림동 그린플러스신림해담채 5층 502호로, 감정평가상 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중입니다. 전용면적은 12.89㎡이고 건물은 지하 1층·지상 12층 구조입니다. 표면적으로 보면 감정가 151,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 96,640,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 이 사건은 최저가만 보면 판단이 완전히 뒤집힐 수 있는 대항력 임차인 인수형입니다.
임차인 배후제는 2020.08.07 전입, 2020.08.09 점유 개시, 2020.07.17 확정일자를 갖고 있으며 보증금은 152,000,000원입니다. 말소기준권리인 지완의 근저당은 2023.03.02 설정됐으므로, 임차인의 전입이 훨씬 빠릅니다. 매각물건명세서에도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 것으로 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경3327 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 497-5 그린플러스신림해담채 5층 502호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 도시형생활주택 원룸형 |
| 전용 / 층 | 12.89㎡ · 지상 12층 중 5층 |
| 소유자 | 김영숙 · 2020.08.11 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 96,640,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 152,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차보증금 잔액은 인수
말소기준권리는 2023.03.02 을구 5번 지완 근저당권입니다. 이후의 관악구 압류, 조용민·김창억 가압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류와 2024.08.13 등기된 임차권등기는 매각으로 등기상 소멸합니다. 그러나 임차인 배후제는 근저당보다 앞선 2020.08.07에 전입해 대항력이 있습니다. 따라서 임차권등기가 매각으로 말소된다는 사실과 보증금 인수 여부는 별개입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 배후제 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 152,000,000원 | 2020.08.07 / 2020.07.17 | 대항력 有 우선변제 미배당 인수 |
② 시세 비교 — 64% 할인처럼 보여도 실질취득은 시세 이상
보라매해담채 동일·유사 면적 실거래 12건의 전체 평균은 140,291,666원입니다. 하지만 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 시장을 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 거래 3건 평균은 136,333,333원, 가장 최근 2026.03 거래는 150,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -3.7% 낮아진 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 12.89㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2026.01 | 13.23㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2025.06 | 12.89㎡ | 2 | 99,000,000원 |
| 2024.06 | 13.23㎡ | 3 | 122,500,000원 |
| 2024.05 | 13.23㎡ | 3 | 126,000,000원 |
| 2024.03 | 12.89㎡ | 3 | 105,000,000원 |
| 2024.03 | 13.23㎡ | 6 | 137,000,000원 |
| 2024.03 | 12.89㎡ | 12 | 177,000,000원 |
| 2024.03 | 12.89㎡ | 12 | 177,000,000원 |
| 2023.12 | 12.89㎡ | 6 | 150,000,000원 |
| 2023.12 | 13.23㎡ | 6 | 140,000,000원 |
| 2023.12 | 12.89㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 136,333,333원 |
현재 최저가 자체는 최근 12개월 평균의 70.9%입니다. 그러나 이 물건에서 최저가 비율은 가격 메리트 판단 기준이 아닙니다. 대항력 임차인의 보증금 때문에 실질취득이 약 152,000,000원 수준으로 고정되며, 이는 최근 12개월 평균 136,333,333원보다 약 15,666,667원 높고, 최신 거래 150,000,000원보다도 2,000,000원 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 96,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,139,520원 |
| 1. 임차인 배후제 보증금 | 152,000,000원 | 94,500,480원 |
| 2. 근저당 · 지완 | 1,126,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 조용민 | 170,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김창억 | 115,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 배후제 | 152,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 집행비용 2,139,520원과 임차인 배후제 94,500,480원으로 매각대금이 소진됩니다. 임차보증금 부족분 57,499,520원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 2호선 신대방역 북동측 인근으로 도시형생활주택, 다세대·다가구주택, 주상용건물, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 2호선 신대방역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층·지상 12층 내 5층 502호이며, 위생·급배수, 엘리베이터, 소화설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 평지·사다리형 토지이며 북서측 약 20미터, 남서측·북동측 각각 약 4미터 도로와 접합니다.
- 규제. 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함되고 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 있습니다.
- 규모. 보라매해담채는 85세대, 2012.04.26 준공으로 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 96,640,000원만 보고 1억 미만 취득으로 판단하면 안 됩니다. 보증금 미배당 인수까지 반영한 약 152,000,000원 수준을 기준으로 시세를 비교해야 합니다.
- 임차인 인수액 재확인. 현재 회차 예상 미배당은 57,499,520원입니다. 실제 배당액 변동에 따라 인수액도 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 배당관계를 최종 대조해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰 시에도 낙찰가 감소분만큼 임차보증금 미배당이 커집니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인 배후제는 경매개시결정 채권자와 동일 인물로 나타나므로, 임대차의 실제 관계와 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 시장 하락 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -3.7% 낮고, 실질취득은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 모두 웃돕니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 임차권등기와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 유찰가 ≠ 64% 취득가”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 감정가 151,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 96,640,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인의 보증금은 152,000,000원입니다. 현재 회차에서는 임차보증금 중 57,499,520원이 미배당으로 남아 매수인이 인수하는 구조입니다. 더 유찰돼 낙찰가가 내려가면 그만큼 인수액이 커지므로 실질취득 부담은 약 1.52억원 수준에서 내려가지 않습니다.
최근 12개월 평균은 136,333,333원, 최신 거래는 150,000,000원이며 최근 흐름도 -3.7%입니다. 따라서 최저가 96,640,000원을 기준으로 “시세보다 싸다”고 볼 수 없습니다. 이 물건은 대항력 임차인 인수 구조와 시세 이상의 실질취득액을 함께 보는 것이 판단의 출발점입니다.
