201,977,000원
서울중앙지방법원 2025타경3464. 종로구 충신동 1-46 소재 물건으로, 사건 용도는 연립/다세대 + 토지이며 감정 이용상태는 단독주택 등입니다. 건물은 연와조 평옥개지붕 지하1층·지상2층이고, 토지는 45.2㎡입니다. 이번 경매는 어윤성이 신청한 공유물분할을 위한 경매개시결정에서 출발합니다. 현재 소유 지분은 강혜정 16분의 3, 어윤성 16분의 4, 연규인 16분의 3, 이경희 16분의 6입니다.
일반적인 근저당 실행 경매처럼 “말소기준권리 뒤의 권리가 모두 소멸하니 깨끗하다”는 구조가 아닙니다. 등기 분석상 말소기준은 2025.10.29. 경매개시결정인데, 그보다 앞선 2023.03.23. 및 2023.07.03. 가처분 2건은 각각 말소기준권리 이전 → 매수인 인수로 표시되어 있습니다. 여기에 전입일이 1990.08.03.과 2020.01.15.인 점유자 2명이 있고 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아, 낙찰가 외 승계 부담까지 포함한 실질취득액을 숫자로 고정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경3464 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 충신동 1-46 |
| 등기 부동산 표시 | 서울특별시 종로구 충신동 1-46, 1-61 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 등 |
| 건물 구조 | 연와조 평옥개지붕 · 지하1층 / 지상2층 |
| 토지 | 45.2㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 급경사 · 사다리형 · 세로각지(불) |
| 소유자 | 강혜정 16분의 3 · 어윤성 16분의 4 · 연규인 16분의 3 · 이경희 16분의 6 |
| 감정가 / 최저가 | 252,471,570원 / 201,977,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 경매개시 | 2025.10.29 · 공유물분할을 위한 경매개시결정 · 어윤성 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 선순위 가처분 2건이 남는다
등기상 과거 국민건강보험공단 압류, KB국민카드 가압류 및 강제경매, 2020년 강제경매, 2022년 어윤성 지분의 소유권이전청구권 가등기는 이미 말소됐습니다. 문제는 2023년 가처분 2건입니다. 2023.03.23. 어윤성이 강혜정·연규인·이경희 지분에 설정한 가처분과, 2023.07.03. 이경희 등이 어윤성 지분에 설정한 가처분 모두 피보전권리가 공유물분할청구권이며, 매매·증여·전세권·저당권·임차권 설정 등 처분행위를 금지하는 내용입니다. 제공된 권리판정에서는 두 건 모두 매수인 인수로 표시됩니다.
② 임차인·점유자 — 보증금이 없어지는 게 아니라 ‘미상’이다
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없고, 실제 임차인으로 분류된 인원은 2명입니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 전입일만으로 대항력 있음이라고 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성기 | 1990.08.03 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 배성문 | 2020.01.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
두 전입일은 모두 2025.10.29. 말소기준일보다 앞섭니다. 그러나 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로 실제 배당액과 낙찰자가 승계할 미배당 보증금을 계산할 수 없습니다. 특히 보증금이 확인되기 전까지는 현재 최저가 201,977,000원을 그대로 실질취득액이라고 볼 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 80%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
이 사건에는 실거래 비교자료가 없습니다. 따라서 전체 평균·최근 12개월 평균·최신 거래와의 비교도 할 수 없습니다. 현재 최저가는 감정가 252,471,570원에서 1회 유찰된 201,977,000원이고, 시나리오상 추가 유찰 시 161,581,600원, 그 다음은 129,265,280원입니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 계산상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 80% | 201,977,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 161,581,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 51.2% | 129,265,280원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 201,977,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,627,678원 |
| 2. 갑구 17번 경매개시결정 · 어윤성 | 0원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 198,349,322원 |
계산상 채권자 총 청구액·배당액·미배당액은 모두 0원이며, 집행비용 3,627,678원을 제외한 198,349,322원이 소유자 교부로 계산됩니다. 다만 이 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 김성기·배성문의 보증금도 확인되지 않아 실제 배당 및 승계액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울대학교사범대학부설초등학교 동측 인근으로, 주변에는 단독·공동주택과 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근 노선버스정류장 및 근거리에 동대문역(지하철 1·4호선)이 있어 대중교통 이용상황은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택 등으로 이용 중이며, 위생·급배수·난방·전기·도시가스설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 45.2㎡ 대지, 제1종일반주거지역, 공시지가 2,742,000원/㎡이며 지형은 급경사·사다리형, 도로접면은 세로각지(불)입니다.
- 규제. 정비구역, 건축허가·착공제한지역, 대공방어협조구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 서울도심, 중점경관관리구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 토지거래허가 표시. 단독·다가구·아파트·연립·다세대 관련 2025.08.26.~2026.08.25. 지정 및 아파트 관련 2025.10.20.~2026.12.31. 지정 내용이 토지이용계획에 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 매각은 제시외 건물을 포함합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가처분 원인·효력 확인. 2023.03.23. 및 2023.07.03. 가처분이 모두 매수인 인수로 표시됩니다. 낙찰 후 존속·말소 조건을 사건기록과 등기 원본에서 확인해야 합니다.
- 김성기 보증금 확인. 전입일 1990.08.03.이지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 대항력과 승계액을 확정하기 전 실질취득액 계산은 불가능합니다.
- 배성문 보증금 확인. 전입일 2020.01.15. 역시 말소기준일보다 앞서며 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다.
- 배당표 0원 오독 금지. 계산상 미배당·매수인 인수액이 0원이어도 미상 임차보증금과 비금전 가처분이 별도로 존재합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 감정가 80%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여하지 말고 별도 시세조사가 필요합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함되고, 등기 표시상 1-46·1-61 지번과 1980.12.19. 합병 이력이 있으므로 현황·도면·토지대장을 함께 대조해야 합니다.
- 규제 확인. 정비구역·역사문화환경보존지역·건축허가·착공제한지역 등 토지이용 규제가 다수 기재돼 있어 향후 개보수·개발 계획이 있다면 해당 제한을 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.23.입니다. 매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 등기를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “80% 낙찰가”보다 “무엇을 인수하는가”가 먼저다
이 물건은 감정가 252,471,570원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가가 201,977,000원입니다. 숫자만 보면 할인폭이 먼저 눈에 들어오지만, 권리분석의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 2023년 가처분 2건이 매수인 인수로 표시되고, 김성기·배성문 2명의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 실질취득액을 현재 최저가로 확정할 수 없습니다.
실거래 시세 자료까지 없는 만큼 “감정가 대비 80%니까 싸다”는 결론도 근거가 부족합니다. 이 사건은 낙찰가를 낮추는 것보다 선순위 가처분의 처리와 임차보증금 규모를 먼저 확정하는 것이 우선입니다. 그 두 축이 해소되지 않는 상태에서는 추가 유찰이 발생하더라도 가격만으로 위험이 사라졌다고 보기 어렵습니다.
