부동산강제경매

2025타경509348 · 인천지방법원 · 근린주택
시멘트벽돌조 44.99㎡ 지하실 8.99㎡

낙찰가 유찰 4회 후 낙찰

22,089,000원 2,208만 감정가 92,000,000원

감정가의 24% 2026-08-25 낙찰

낙찰일

08-25 낙찰 완료

인천지방법원 4회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

220만원

최저가의 10% · 2,208,900원

감정가 대비

▼ 76.0% 싸게 매수

감정가 9,200만원 · 낙찰가 기준

최근 결과

4 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 있는 임차권등기로 보증금 8,500만원 중 6,370만원 인수 위험이 남는 근린주택입니다.

가격 최저가 2,208만원이지만 인수 6,370만원을 더하면 실질취득 약 8,579만원 수준
자금 입찰보증금 약 220만원 · 낙찰 후 임차보증금 부족분 인수 발생
리스크 을구 임차권등기 이상도 보증금 8,500만원 · 대항력 및 우선변제권 있음

한 줄 평 4회 유찰로 최저가는 감정가의 24%까지 내려왔지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 을구 주택임차권등기 임차인 이상도의 보증금 85,000,000원 중 배당 부족분 63,708,602원은 매수인 인수 위험이 있습니다. 최저가만 보고 접근하면 안 되는 물건입니다.

감정가 / 최저가

92,000,000원 / 22,089,000원

4회 유찰

실질취득 예상

약 85,797,602원

낙찰가+인수 63,708,602원

매수인 인수

63,708,602원

임차보증금 부족분

핵심지표

D 32점

임차권등기 리스크

인천지방법원 2025타경509348. 인천 서구 석남동 비동 104호 근린주택 물건입니다. 감정가는 9,200만원이지만 4회 유찰을 거쳐 최저가는 2,208만원까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 단순 저가 낙찰형이 아닙니다. 을구에 설정된 주택임차권등기가 있고, 임차인 이상도의 보증금 8,500만원이 확인됩니다. 배당으로 일부만 회수되고 부족분은 매수인이 부담할 수 있어 실질적인 취득비용을 따져야 합니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경509348 (강제경매)
소재지	인천광역시 서구 석남동 171-1 비동 1층 104호
용도 / 이용상태	근린주택 · 연립주택으로 이용중
소유자	김정수
감정가 / 최저가	92,000,000원 / 22,089,000원
신청채권자 / 청구	이상도 / 85,000,000원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하지만, 이 사건은 을구 9번 주택임차권이 중요합니다. 임차인 이상도는 2022년 3월 15일 전입 및 점유를 시작했고 확정일자도 존재합니다. 대항력과 우선변제권이 확인되어 부족 보증금은 매수인이 부담할 가능성이 있습니다.

② 임차인 분석

임차인	점유	보증금	대항력	우선변제	승계
이상도	제1층 제104호 44.99㎡ 전부	85,000,000원	有	有	가능

⚠️ 대항력 임차보증금 인수 최저가 22,089,000원에서 낙찰되더라도 배당 부족분 63,708,602원이 남습니다. 따라서 실질취득액은 낙찰가 수준이 아니라 약 85,797,602원으로 계산해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 22,089,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	797,602원
임차인 이상도 보증금	85,000,000원	21,291,398원
미배당 보증금	-	63,708,602원

매각대금 배분

가격 vs 보증금

최저가보다 임차보증금 인수가 더 큰 구조입니다.

④ 입찰 체크리스트

실질취득 기준 확인. 최저가 2,208만원만 보면 안 되며 인수 보증금을 포함해야 합니다.
임차권등기 검토. 이상도 보증금 8,500만원과 배당 부족분을 반드시 확인해야 합니다.
가장임차인 가능성 검토. 등기부상 권리자와 동일인이라는 특이사항이 있어 사실관계 확인이 필요합니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 입찰 전 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가가 곧 저가매수는 아니다”

이 물건은 4회 유찰로 표면 가격은 크게 낮아졌지만, 대항력 있는 임차권등기로 인해 숨은 비용이 존재합니다. 매수인은 낙찰가 외에 보증금 부족분 인수 가능성을 함께 부담해야 합니다. 따라서 권리분석 기준으로는 저가 낙찰형이 아니라 임차보증금 승계 위험형으로 접근해야 합니다.

부동산강제경매

최저가는 내려왔지만, 임차보증금 인수가 남는다 — 인천 석남동 104호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 22,089,000원 가정)

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “최저가가 곧 저가매수는 아니다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (15장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-03-12	유찰	9,200만원
2	2026-04-14	유찰	6,440만원
3	2026-05-15	유찰	4,508만원
4	2026-06-23	유찰	3,155만원
5	2026-08-25	대기	2,208만원