창원지방법원 2025타경11833. 김해시 대청동 명진파크뷰 3층 312호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가 79,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 38,710,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 2022.05.03 설정된 주식회사큐브원의 근저당권 80,000,000원이며, 이후 근로복지공단 가압류·강제경매개시결정, 광명세무서장 압류, 근저당권부채권 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건에서 등기보다 먼저 확인해야 할 것은 임차관계입니다. 임차인 강인수는 312호 전체를 주거로 사용하고 있고 전입일은 2020.06.29로, 말소기준권리보다 약 2년 앞섭니다. 따라서 대항력이 있는 임차인으로 분류됩니다. 배당요구는 2025.10.28 접수됐지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아, 낙찰자가 실제로 인수할 금액을 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11833 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 대청동 318-8 명진파크뷰 3층 312호 |
| 도로명주소 | 경상남도 김해시 번화2로 53 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내 제3층 제312호 |
| 소유자 | 주식회사씨엔이지에스 |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 38,710,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 1,042,480,720원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 미확정
말소기준권리는 2022.05.03 주식회사큐브원 근저당권 80,000,000원입니다. 2022.12.01 근로복지공단 가압류 195,623,990원, 2025.08.04 강제경매개시결정, 2026.03.11 광명세무서장 압류, 2025.09.22 경기신용보증재단의 근저당권부채권 가압류 101,002,400원은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 — 실질취득가를 결정하는 핵심
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강인수 | 312호 전체 · 주거 | 2020.06.29 | 미상 | 有 | 미상 | 가능·미상 |
배당요구일은 2025.10.28입니다. 다만 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제액이나 미배당 보증금을 산출할 수 없습니다. 이 사건에서는 낙찰가가 내려갈수록 무조건 싸지는 구조라고 볼 수 없습니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 있다면 그 금액이 낙찰가에 더해져 매수인의 실질취득비용이 되기 때문입니다.
③ 가격 판단 — 49% 숫자만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가 38,710,000원은 감정가 79,000,000원의 49%입니다. 그러나 동일 물건군의 최근 실거래 비교값을 확인할 수 없고, 무엇보다 대항력 임차인의 보증금이 미상이라 최저가와 실제 취득비용 사이의 차이를 계산할 수 없습니다. 따라서 38,710,000원이라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여하는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 38,710,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,096,780원 |
| 2. 근저당 · 주식회사큐브원 | 80,000,000원 | 37,613,220원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 195,623,990원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 근로복지공단 | 미상 | 0원 |
| 5. 근저당권부채권 가압류 · 경기신용보증재단 | 101,002,400원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션의 총 채권액은 376,626,390원, 예상 배당액은 37,613,220원, 미배당은 339,013,170원입니다. 다만 대항력 임차인의 보증금이 미상이고 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당 및 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 김해시 대청동 대청초등학교 북측 인근으로 공동주택·근린생활시설·오피스텔 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 약 30m, 북서측 약 8m, 남서측 약 12m 내외 도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역(장유지구·중심상업) 등에 해당합니다.
- 공시지가. 2,117,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 이해관계자 부재로 내부 확인이 곤란해 인근 유사물건·공부·외부관찰에 따른 통상적 상태를 상정해 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 강인수의 보증금과 확정일자, 실제 배당 가능액을 매각물건명세서와 관련 서류로 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 낙찰가에 미배당 임차보증금을 더한 금액을 기준으로 판단해야 합니다.
- 49% 착시 경계. 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하면 안 됩니다.
- 회차 하락의 의미 구분. 3회 유찰 시 27,097,000원, 4회 유찰 시 18,967,900원으로 내려가더라도 임차보증금 승계가 커지면 실질취득비용은 기대만큼 낮아지지 않을 수 있습니다.
- 배당표 재검증. 현재 계산에는 대항력 임차인의 미상 보증금과 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% = 싸다”가 아니다
이 사건은 감정가 79,000,000원에서 2회 유찰돼 38,710,000원까지 내려온 물건입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 권리분석의 핵심은 그 숫자가 아닙니다. 임차인 강인수의 전입일 2020.06.29가 말소기준 2022.05.03보다 빠르고, 보증금이 확인되지 않아 매수인이 떠안을 수 있는 미배당 보증금을 계산할 수 없습니다. 동일 물건군의 실거래 비교도 확인되지 않아 가격 수준을 독립적으로 검증하기 어렵습니다. 따라서 현재 회차의 판단 기준은 최저가율이 아니라 “임차보증금을 확인한 뒤 실질취득가를 확정할 수 있는가”입니다.
