⚠️ 최저가 55,300,000원 🏠 실제 임차인 1명 🔑 전입 2020.06.29 ❓ 보증금 미상
55,300,000원
창원지방법원 2025타경11833. 김해시 대청동 명진파크뷰 3층 312호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가 79,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 55,300,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2022.05.03. 설정된 주식회사큐브원 근저당권 80,000,000원이고, 그 뒤의 근로복지공단 가압류·강제경매개시결정, 경기신용보증재단의 근저당권부채권 가압류, 2026년 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 등기부 후순위 권리가 아닙니다. 임차인 강인수의 전입신고일은 2020.06.29.로 말소기준권리인 2022.05.03.보다 빠릅니다. 312호 전체를 주거로 사용하고 있고 배당요구도 2025.10.28. 접수됐습니다. 문제는 보증금과 확정일자가 확인되지 않는다는 점입니다. 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않는 경우 그 미배당 잔액을 매수인이 인수할 수 있으므로, 현재 최저매각가 자체를 최종 취득원가로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11833 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 대청동 318-8 명진파크뷰 3층 312호 |
| 도로명주소 | 경상남도 김해시 번화2로 53 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 위치 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내 제3층 제312호 |
| 소유자 | 주식회사씨엔이지에스 |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 55,300,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 1,042,480,720원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 후순위보다 선순위 임차인이 핵심
말소기준권리는 2022.05.03. 주식회사큐브원 근저당권입니다. 등기상 그 뒤에 발생한 근로복지공단 가압류와 강제경매개시결정, 경기신용보증재단의 근저당권부채권 가압류, 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 소방산업공제조합 가압류와 재산보전처분, 공정거래위원회 압류는 이미 등기상 말소됐습니다.
② 임차인 — 대항력은 선순위, 금액은 미상
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강인수 | 312호 전체 · 주거 | 2020.06.29 | 미상 | 미상 | 2025.10.28 | 대항력 있음 | 미상 | 미배당액 인수 가능 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 강인수가 직접 조사된 임차인입니다. 배당요구는 했지만 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 범위와 예상 배당액을 계산할 수 없습니다.
③ 배당 시뮬레이션 (현재 최저매각가 55,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,395,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사큐브원 | 80,000,000원 | 53,904,600원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 195,623,990원 | 0원 |
| 4. 강제경매 · 근로복지공단 | 미상 | 0원 |
| 5. 근저당권부채권 가압류 · 경기신용보증재단 | 101,002,400원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 계산상 확인된 채권 합계는 376,626,390원, 예상배당은 53,904,600원, 미배당은 322,721,790원입니다. 다만 임차보증금이 미상이라 위 배당표에는 임차인 배당이 반영되지 않았습니다. 따라서 계산표상 매수인 인수액 0원은 확정적인 권리분석 결론이 아니며, 실제 인수 여부와 금액은 임차보증금 확인 후 다시 계산해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수위험은 해소되지 않는다
| 회차 | 매각가 | 확인 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 55,300,000원 | 53,904,600원 | 322,721,790원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 38,710,000원 | 37,613,220원 | 339,013,170원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 27,097,000원 | 26,209,254원 | 350,417,136원 |
현재 최저가는 감정가의 70%인 55,300,000원이고, 다시 유찰되면 38,710,000원, 그 다음은 27,097,000원 시나리오입니다. 하지만 이 숫자만 보고 가격 메리트가 커진다고 볼 수 없습니다. 선순위 임차보증금이 확인되지 않았기 때문입니다. 낙찰가 하락과 실질취득액 하락은 동일한 개념이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부확인이 곤란해 인근 유사물건·공부·외부관찰에 의한 통상 상태를 상정해 평가했습니다.
- 입지. 김해시 대청동 대청초등학교 북측 인근이며, 공동주택·근린생활시설·오피스텔 등이 소재하는 지대입니다.
- 교통. 본 건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 약 30m, 북서측 약 8m, 남서측 약 12m 내외 도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역(장유지구·중심상업) 등에 해당하며 공시지가는 2,117,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물이며 급배수·위생설비, 승강기, 소방설비가 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 강인수의 보증금이 미상입니다. 보증금 총액과 계약 내용을 확인하지 않고 입찰가를 정하면 안 됩니다.
- 확정일자 및 배당순위 확인. 전입은 2020.06.29.로 선순위지만 확정일자는 확인되지 않았습니다. 실제 배당 가능액과 미배당 잔액을 다시 계산해야 합니다.
- 인수액을 0원으로 전제하지 말 것. 현재 배당 시뮬레이션은 금액 미상의 임차보증금을 반영하지 못한 계산입니다. 매각물건명세서도 미배당 보증금의 매수인 인수 가능성을 명시합니다.
- 유찰가와 실질취득가를 구분. 55,300,000원·38,710,000원·27,097,000원은 낙찰가 시나리오일 뿐, 선순위 임차보증금이 남으면 실제 취득원가는 달라집니다.
- 시세 판단 보류. 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어 현재 가격이 시장보다 저렴한지 판단할 근거가 없습니다.
- 점유·명도 확인. 312호 전체를 임차인이 주거로 점유하는 것으로 조사돼 있으므로 점유관계와 인도 조건을 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내용과 임대차계약 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 싸 보이는 가격보다 ‘미상 보증금’이 먼저다
이 사건은 후순위 등기권리만 보면 단순합니다. 2022.05.03. 큐브원 근저당을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인의 전입은 그보다 앞선 2020.06.29.입니다. 더구나 보증금이 확인되지 않았고, 매각물건명세서는 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시하고 있습니다.
따라서 현재 최저가 55,300,000원은 입찰 출발점일 뿐 실질취득원가가 아닙니다. 보증금이 얼마인지, 배당에서 얼마가 변제되는지 확인하기 전에는 매수인 인수액도 실질취득액도 계산할 수 없습니다. 실거래 시세 자료도 없어 가격의 절대적 메리트를 확인할 근거가 없습니다. 권리분석의 결론은 ‘입찰가 계산보다 임차보증금 확인이 먼저’입니다.
