창원지방법원 2025타경11854. 김해시 내덕동 ‘내덕 서희스타힐스’ 103동 13층 1301호, 아파트로 이용 중인 물건입니다. 등기상 소유자는 이주영이고, 말소기준은 2017.01.26 설정된 주식회사경남은행 근저당권 189,200,000원입니다. 이후 2024.08.14 주식회사 바로저축은행의 가압류 145,000,000원과 2025.07.29 강제경매개시결정이 이어졌지만, 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.

가격도 권리와 함께 봐야 합니다. 감정가 230,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 161,000,000원입니다. 동일 면적 74.6㎡의 최근 12개월 실거래 평균은 214,333,333원, 최신 거래는 2026.08의 220,000,000원이며, 최근 12건 중 최저 거래도 190,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 75.1%이므로, 적어도 제공된 실거래 표본과 비교하면 신건 감정가보다 가격 부담이 크게 낮아진 회차입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

확인된 임차인은 없습니다. 배당 시나리오상 매수인이 인수할 금액도 0원입니다. 따라서 현재 확인되는 등기 권리만 놓고 보면 말소기준 이후의 가압류와 강제경매개시결정이 매각으로 정리되는 단순한 구조입니다. 다만 감정평가 참고사항에는 현장조사 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란했고 임대관계가 미상이라고 기재되어 있으므로, 실제 점유관계와 전입 현황은 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다.

② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 75.1%

내덕서희스타힐스아파트 동일 면적 74.6㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 214,333,333원이고, 최신 거래는 2026.08 220,000,000원입니다.

최근 12건의 거래 범위는 190,000,000원~227,000,000원이고, 현재 최저매각가 161,000,000원은 이 실거래 범위의 최저값보다도 낮습니다. 최근 12개월 평균 대비 비율도 데이터상 75.1%입니다. 매수인 인수가 0원이므로 현재 회차의 실질취득액 역시 161,000,000원으로 볼 수 있고, 가격 비교 기준도 이 금액을 사용하면 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 3,054,000원과 경남은행 근저당에 157,946,000원이 배당되어 매각대금 161,000,000원이 전부 소진됩니다. 배당 계산상 채권자 총 미배당액은 176,254,000원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원

배당 부족액은 유찰이 진행될수록 커지지만, 제공된 시나리오에서는 현재 회차부터 3회 유찰 시까지 모두 매수인 인수액 0원으로 계산됩니다. 즉 선순위 채권이 미배당된다는 사실과 매수인이 그 미배당액을 떠안는다는 것은 서로 다른 문제이며, 이 사건의 계산상 미배당 채권은 매수인 인수로 연결되지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 내덕서희스타힐스아파트는 990세대입니다.
• 위치. 김해시 내덕동 소재 내덕중학교 남동측 인근이며, 주변은 단독주택·나지·근린생활시설이 혼재한 국도 주변지대입니다.
• 교통. 아파트 단지까지 차량 출입이 자유롭고 제반 교통이용상황은 보통으로 평가됐습니다. 단지 북측에는 금관대로가 있습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 21층 건물이며, 위생·급배수·도시가스·개별난방·옥내소화전·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
• 토지이용. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 849,200원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 재해 관련. 토지이용계획상 침수위험지구에 해당합니다. 입찰 전 해당 지정의 실제 영향과 현장 여건을 별도 확인하는 것이 필요합니다.
• 거래 표본. 동일 면적 74.6㎡의 최근 거래 12건이 확인되며, 거래금액은 190,000,000원~227,000,000원 범위입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 시세 기준. 현재 최저가 161,000,000원을 최근 12개월 평균 214,333,333원, 최신 거래 220,000,000원, 최근 실거래 최저 190,000,000원과 함께 비교하세요.
• 말소기준 확인. 2017.01.26 주식회사경남은행 근저당권 189,200,000원이 말소기준임을 등기 원본에서 다시 대조하세요.
• 점유관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 폐문·임대관계 미상입니다. 실제 점유자와 전입 현황을 매각 전 확인하세요.
• 내부 상태. 감정평가 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 내부 구조·관리상태에 대한 별도 확인이 필요합니다.
• 침수위험지구. 토지이용계획상 침수위험지구 지정 내용을 확인하고 실제 현장 여건과 함께 판단하세요.
• 배당과 인수 구분. 현재 회차 채권자 미배당액은 176,254,000원이지만, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “가격 메리트는 있지만 현장 확인은 남아 있다”

이 사건의 강점은 두 가지가 분명합니다. 첫째, 2017.01.26 경남은행 근저당을 기준으로 이후 가압류와 강제경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수액이 0원입니다. 둘째, 현재 최저가 161,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 214,333,333원의 75.1%이며, 최신 거래 220,000,000원과 최근 실거래 최저 190,000,000원보다도 낮습니다.

반대로 확인해야 할 부분도 뚜렷합니다. 현장조사 당시 폐문으로 내부 상태를 확인하지 못했고 임대관계가 미상이며, 토지이용계획에는 침수위험지구가 표시돼 있습니다. 따라서 이 물건은 등기상 권리구조와 현재 가격은 긍정적이지만, 점유·내부 상태·재해 관련 현장 확인을 끝낸 뒤 입찰가를 결정해야 하는 유형으로 보는 것이 적절합니다.