창원지방법원 2025타경11862. 경상남도 창원시 의창구 봉곡동 21-27의 토지와 단층 주택이 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 시멘트 벽돌조 슬래브지붕, 현황 기와지붕의 단층 주택으로 이용 중이고, 토지는 대 244.2㎡입니다. 최저매각가는 감정가 402,571,580원에서 두 차례 유찰돼 197,260,000원까지 내려왔습니다.
권리 흐름의 기준점은 2014.08.29. 설정된 한국주택금융공사의 채권최고액 871,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당은 말소기준권리로 제시되어 있고, 이후 2025.08.12. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 모든 제시 회차에서 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11862 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 봉곡동 21-27 · 창이대로187번길 52 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단층 주택 이용 중 |
| 토지 | 대 244.2㎡ · 제1종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 공유자 | 김관제 · 김숭여 · 김숭제 · 김추제 · 김향희 (각 5분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 402,571,580원 / 197,260,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 382,431,465원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 수목 포함 |
① 권리 흐름 — 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2014.08.29. 한국주택금융공사 근저당권입니다. 채권최고액은 871,000,000원이고 공동담보로 같은 소재지 토지가 기재돼 있습니다. 2025.08.12. 한국주택금융공사가 신청한 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 점유·임대관계 — 신고 임차인은 없지만 ‘미상’
신고된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가의 기타참고사항에는 임대관계가 “미상”으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인이 없다고 단정하기보다는, 현재 확인된 임차인 신고는 없으나 실제 점유·임대관계는 현장과 원본 서류로 재확인해야 하는 사건으로 보는 편이 데이터와 일치합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 비교 자료는 없다
현재 최저매각가는 197,260,000원으로 감정가 402,571,580원의 49%입니다. 그러나 동일 물건 또는 인근 비교 가능한 최근 실거래 자료는 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 197,260,000원 | 193,698,360원 | 677,301,640원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 138,082,000원 | 135,348,852원 | 735,651,148원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 96,657,400원 | 94,517,567원 | 776,482,433원 |
유찰이 더 진행될수록 매각대금은 낮아지고 한국주택금융공사의 미배당액은 커집니다. 이 미배당액은 매수인 인수액과는 구분해야 합니다. 제시된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 197,260,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,561,640원 |
| 1. 근저당 · 한국주택금융공사 | 871,000,000원 | 193,698,360원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,561,640원을 제외한 193,698,360원이 한국주택금융공사 근저당에 배당되는 계산입니다. 채권최고액 기준 미배당은 677,301,640원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정치입니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 창원시 의창구 봉곡동 소재 상북초등학교 남동측에 위치하며, 부근은 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통 등 일반적인 교통사정은 보통 수준입니다.
- 건물. 시멘트 벽돌조 슬래브지붕, 현황 기와지붕의 단층 건물이며 사용승인일은 1985.06.28.입니다. 외벽은 벽돌 등, 내벽은 벽지·타일붙임 등, 창호는 샷시창 마감입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·개별난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대 244.2㎡, 제1종일반주거지역, 평지·세로장방·소로한면이며 공시지가는 962,600원/㎡입니다.
- 규제. 지구단위계획구역(배후도시), 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 상대보호구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 신고 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 금지사항등기 원본 대조. 한국주택금융공사의 동의 없는 임대차 등 제한행위를 금지한 등기가 있으므로 매각 후 효력 여부를 원문 기준으로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물뿐 아니라 제시외 건물 및 수목이 포함되는 조건입니다. 현장에서 포함 범위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시세 대비 저가라고 볼 수 없습니다. 인근 단독주택과 토지의 최근 거래를 별도로 대조하는 것이 필요합니다.
- 배당과 인수 구분. 한국주택금융공사 미배당액 677,301,640원은 채권자 미회수액이며, 현재 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본과 매각기일 현재의 변동사항을 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 ‘확인되지 않은 부분’이 승부처
현재 가격은 감정가 402,571,580원에서 두 차례 유찰돼 197,260,000원, 즉 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 권리 계산상 매수인 인수액은 0원이고 말소기준권리도 명확하게 제시되어 있습니다. 다만 최근 실거래 시세가 없으므로 가격이 충분히 싸다고 단정할 근거는 없습니다.
이 사건의 핵심은 임대관계 미상과 금지사항등기입니다. 신고 임차인이 없다는 사실과 실제 점유·임대관계가 없다는 것은 같은 의미가 아니며, 금지사항등기도 제공된 권리내역만으로는 매각 후 효력이 별도로 정리되어 있지 않습니다. 따라서 현재 회차에서는 감정가 대비 할인폭보다 점유·등기·현장 상태를 원본으로 확정하는 과정이 더 중요합니다.
