창원지방법원 2025타경11862. 경상남도 창원시 의창구 봉곡동 21-27 소재 부동산입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류돼 있고, 감정평가상 건물은 단층 주택으로 이용 중입니다. 토지는 244.2㎡의 대지이며, 건물은 시멘트 벽돌조 슬래브지붕(현황 기와지붕) 단층 건물입니다. 현재 소유자는 김관제·김숭여·김숭제·김추제·김향희가 각 5분의 1씩 공유하고 있습니다.
권리구조의 중심은 2014년 8월 29일 설정된 한국주택금융공사 근저당입니다. 채권최고액은 871,000,000원이고 토지 봉곡동 21-27과 공동담보입니다. 이 근저당이 말소기준이며, 2025년 8월 12일 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다. 예상배당표상 낙찰자가 승계하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11862 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 봉곡동 21-27 · 창이대로187번길 52 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단층 주택으로 이용 중 |
| 토지 | 대 · 244.2㎡ · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 건물 | 시멘트 벽돌조 슬래브지붕(현황 기와지붕) 단층 · 사용승인일 1985.06.28 |
| 소유자 | 김관제·김숭여·김숭제·김추제·김향희 (각 5분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 402,571,580원 / 281,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 382,431,465원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 2014년 근저당이 말소기준
2014년 8월 29일 한국주택금융공사의 채권최고액 871,000,000원 근저당이 말소기준입니다. 같은 날 등기에는 한국주택금융공사의 동의 없이 제한물권 설정·압류·가압류·가처분·임대차 등 소유권 제한행위를 할 수 없다는 금지사항등기도 기재돼 있습니다. 이후 2025년 3월 12일 상속을 원인으로 다섯 공유자에게 각 5분의 1씩 소유권이 이전됐고, 한국주택금융공사는 담보권 실행을 위해 그 상속등기를 대위했습니다.
2025년 8월 12일 한국주택금융공사가 임의경매개시결정을 받았습니다. 배당 시뮬레이션에서는 현재 최저가 281,800,000원 기준으로 집행비용을 제외한 277,054,800원이 근저당권자에게 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 593,945,200원이 미배당으로 남습니다. 그러나 이 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 구조로 계산되지는 않았으며 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 — 1회 유찰로 감정가의 70%
감정가는 402,571,580원, 현재 최저매각가는 281,800,000원으로 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 197,260,000원(49%), 3회 유찰 시에는 138,082,000원(34%)입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 70%라는 숫자만으로 싸다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 수는 없습니다. 현재 가격의 적정성은 인근 단독주택·토지 거래, 건물 상태, 토지가치와 제시외 건물·수목의 실제 현황까지 함께 확인해야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 281,800,000원 | 593,945,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 197,260,000원 | 677,301,640원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 138,082,000원 | 735,651,148원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 281,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,745,200원 |
| 1. 근저당 · 한국주택금융공사 | 871,000,000원 | 277,054,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용 4,745,200원을 제외한 277,054,800원이 한국주택금융공사에 배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 근저당 채권최고액 대비 미배당은 593,945,200원이지만, 예상배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상북초등학교 남동측에 위치하며 주변은 단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통 등 일반적인 교통사정은 보통 수준입니다.
- 이용상태. 단층 주택으로 이용 중이며 위생설비·급배수설비·개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 대지 244.2㎡, 평지·세로장방 형태이며 소로한면에 접합니다. 공시지가는 962,600원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(배후도시)이며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 건물 상태 기준. 시멘트 벽돌조 슬래브지붕(현황 기와지붕) 단층 건물이며 외벽은 벽돌 등, 내벽은 벽지·타일붙임 등, 창호는 샷시창 마감입니다. 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 거주자·점유자와 점유원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 및 수목이 포함되므로 무엇이 매각대상에 들어가는지 현황과 원본서류를 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 한국주택금융공사 근저당은 봉곡동 21-27 토지와 공동담보로 기재돼 있으므로 토지·건물 전체 권리관계를 함께 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 인근 토지·단독주택 거래와 건물 상태를 별도로 비교해야 합니다.
- 규제 확인. 지구단위계획구역, 역사문화환경보존지역, 상대보호구역 등 토지이용 제한이 실제 이용·신축·증개축 계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “현장 확인 불필요”는 다르다
이 사건의 등기 권리분석은 비교적 명확합니다. 2014년 한국주택금융공사 근저당이 말소기준이고, 현재 최저가 281,800,000원 가정에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 그 사실만으로 곧바로 안전하고 저렴한 물건이라고 결론내리기는 어렵습니다.
감정평가상 임대관계가 미상이고, 매각은 토지·건물 일괄매각에 제시외 건물 및 수목까지 포함됩니다. 게다가 비교할 실거래 시세가 없어 감정가의 70%라는 현재 가격이 시장가보다 싼지도 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 등기상 인수는 0원, 가격·점유·매각범위는 확인 필요입니다.
