창원지방법원 2025타경11903. 창원시 의창구 사림동 현대썬앤빌더스퀘어 에이치동 2층 206호, 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 현재 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이고, 2021.04.30. 소유권을 이전받은 날 남부산농업협동조합이 채권최고액 300,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 2025.08.05. 같은 채권자가 임의경매를 신청했습니다.
권리분석에서 가장 먼저 볼 부분은 임차인입니다. 장미진은 본건 전부를 점유하는 것으로 조사됐고 사업자등록신청일은 2024.12.04.입니다. 말소기준권리인 2021.04.30. 근저당권보다 뒤이므로 데이터상 대항력은 없습니다. 2025.09.01. 배당요구를 했으며, 같은 날 제출된 상가임대차현황서에는 보증금 10,000,000원, 차임 600,000원으로 기재됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11903 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 사림동 161-1 현대썬앤빌더스퀘어 에이치동 2층206호 |
| 용도 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 및 8층 건물 내 2층 206호 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 293,000,000원 / 143,570,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 289,925,998원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인
말소기준은 2021.04.30. 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 임차인의 사업자등록신청일 2024.12.04.는 이보다 늦습니다. 따라서 임차인 장미진은 대항력 없는 후순위 임차인으로 정리됩니다. 2025.08.05. 임의경매개시결정 역시 말소기준 이후의 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 사업자등록 | 보증금 | 차임 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장미진 | 본건 전부 | 2024.12.04. | 10,000,000원 | 600,000원 | 대항력 없음 배당요구 2025.09.01. |
2025.08.22. 현황조사서에는 보증금 1,000,000원, 차임 600,000원으로 조사됐으나, 2025.09.01. 임차인이 제출한 상가임대차현황서에는 2025.08.21. 정정신고 후 보증금 10,000,000원, 차임 600,000원으로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 분석에서는 후자의 신고 내용을 기준으로 표시하되, 확정일자는 확인되지 않습니다.
③ 가격 — 감정가 49%, 그러나 시세 비교자료는 없다
감정가는 293,000,000원, 현재 최저매각가는 143,570,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49% 수준입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 3회 유찰 100,499,000원, 4회 유찰 70,349,300원입니다.
다만 이 사건에는 동일 또는 유사 근린시설의 최근 실거래 평균·최신거래·가격 추세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 49%라는 숫자는 감정가 대비 비율일 뿐, 실제 시장가 대비 할인율이라고 볼 수는 없습니다. 근린시설은 개별 점포의 위치·임대조건·영업환경에 따라 가치 차이가 클 수 있으므로, 감정가 대비 하락폭만으로 ‘싸다’고 단정하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 143,570,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,809,980원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 300,000,000원 | 140,760,020원 |
| 미배당 | - | 159,239,980원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 143,570,000원 가정 시 집행비용 2,809,980원을 제외한 140,760,020원이 남부산농업협동조합에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 159,239,980원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경남도청 동측 인근이며, 주위는 상업·업무용건물, 오피스텔, 의료시설, 창원중앙역(KTX), 대학교, 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 용도. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다.
- 도로. 남동측 대로2류, 북동측 대로3류, 북서측 소로2류, 남서측 소로1류에 각각 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 토지는 장방형 평지의 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차 보증금 정정 확인. 현황조사서의 1,000,000원과 임차인이 제출한 상가임대차현황서의 10,000,000원이 다릅니다. 2025.08.21. 정정신고 내용을 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 대항력 기준일 확인. 사업자등록신청일 2024.12.04.가 말소기준 2021.04.30.보다 늦다는 점을 등기부와 매각물건명세서 원본에서 재확인하세요.
- 보전처분 확인. 2024.01.23. 재산보전처분의 현재 효력과 매각에 따른 처리 내용을 등기부·매각물건명세서에서 최종 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%는 시장가 대비 할인율이 아닙니다. 인근 유사 근린시설의 실제 거래·임대조건을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 시세 확인이 먼저”
이 사건의 권리구조는 비교적 분명합니다. 2021.04.30. 남부산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 장미진의 사업자등록신청일은 2024.12.04.라 대항력이 없습니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 2회 유찰로 293,000,000원에서 143,570,000원까지 낮아졌지만, 최근 실거래 비교자료가 없으므로 이 숫자만으로 시세 대비 저평가를 확정할 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 권리 인수 위험보다 근린시설의 실제 시장가와 임대가치를 얼마나 정확히 검증하느냐에 있습니다.
