창원지방법원 2025타경11903. 창원시 의창구 사림동 현대썬앤빌더스퀘어 에이치동 2층 206호로, 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 현 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이고, 2021.03.31. 매매를 원인으로 거래가액 376,566,960원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 남부산농업협동조합 근저당의 채권최고액은 300,000,000원이며 이 권리가 말소기준입니다.
현재 최저매각가는 205,100,000원으로 감정가 293,000,000원의 70%입니다. 그러나 동일·유사 물건의 실거래 시세가 제시되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 결론 내리는 것은 어렵습니다. 이 사건의 핵심은 가격 할인보다 임차관계의 정확한 확인과 등기부상 보전처분의 처리 상태 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11903 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 사림동 161-1 현대썬앤빌더스퀘어 에이치동 2층206호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 및 8층 건물 내 2층 206호 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 · 거래가액 376,566,960원 |
| 감정가 / 최저가 | 293,000,000원 / 205,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 청구액 | 289,925,998원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 남부산농협 근저당
말소기준권리는 2021.04.30. 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 300,000,000원이고, 2025.08.05. 같은 채권자가 임의경매를 신청했습니다. 경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
2025.09.09. 부산진세무서장 명의의 압류도 있었지만 2026.02.20. 해제로 말소됐습니다. 과거 아시아신탁주식회사 명의의 신탁등기들도 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 보증금 정정 이력 확인
| 임차인 | 점유 | 사업자등록신청일 | 보증금 | 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장미진 | 본건 전부 | 2024.12.04. | 10,000,000원 | 600,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
장미진의 사업자등록신청일은 2024.12.04.로 말소기준권리인 2021.04.30. 근저당보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정에서도 대항력 없음으로 정리돼 있으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 배당요구는 2025.09.01. 접수됐습니다. 다만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.
③ 가격 — 1회 유찰로 감정가 70%, 시세 판단은 보류
감정가는 293,000,000원, 현재 최저매각가는 205,100,000원입니다. 1회 유찰된 현재 회차의 비율은 감정가의 70%입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 2회 유찰 143,570,000원, 3회 유찰 100,499,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 205,100,000원 | 201,428,600원 | 98,571,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 143,570,000원 | 140,760,020원 | 159,239,980원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 100,499,000원 | 98,292,014원 | 201,707,986원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 205,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,671,400원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 300,000,000원 | 201,428,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 205,100,000원 가정 시 남부산농업협동조합의 채권최고액 300,000,000원 중 201,428,600원이 배당되고 98,571,400원의 미배당이 발생하는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 창원시 의창구 사림동 경남도청 동측 인근으로, 상업·업무용건물, 오피스텔, 의료시설, 창원중앙역(KTX), 대학교, 근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 전반적인 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 장방형 평지의 상업용 건부지입니다. 공시지가는 2,225,000원/㎡입니다.
- 도로. 남동측 대로2류, 북동측 대로3류, 북서측 소로2류, 남서측 소로1류에 각각 접하고 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 소화전설비 등이 갖춰져 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 재산보전처분 원본 확인. 2024.01.23. 보전처분 등기의 현재 효력과 매각 후 말소 처리 여부를 등기부 및 관련 절차 서류에서 확인하세요.
- 임차보증금 정정 확인. 현황조사서의 1,000,000원과 상가임대차현황서의 10,000,000원 중 최신 정정 내용을 원본으로 대조하세요.
- 우선변제 여부 확인. 임차인의 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 배당요구는 2025.09.01. 접수됐습니다.
- 시세 별도 조사. 감정가 293,000,000원 대비 현재 최저가 205,100,000원만으로 시장가격 대비 할인 여부를 판단하지 말고 같은 건물·인근 근린시설의 실제 거래가격을 확인하세요.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 인수 0원은 장점, 핵심은 ‘확인되지 않은 두 가지’
이 사건은 말소기준권리가 2021.04.30. 남부산농업협동조합 근저당으로 명확하고, 장미진의 사업자등록신청일이 2024.12.04.여서 대항력은 없습니다. 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리분석을 여기서 끝내기에는 두 가지 확인 포인트가 남습니다. 첫째, 갑구의 2024.01.23. 재산보전처분 등기. 둘째, 임차보증금이 현황조사서의 1,000,000원에서 상가임대차현황서의 10,000,000원으로 정정된 임대차 자료입니다. 여기에 근린시설의 실거래 시세가 없어 감정가 70%라는 숫자만으로 가격 경쟁력을 확정할 수도 없습니다. 인수는 0원, 가격은 70% — 하지만 최종 입찰 전 등기·임대차·시세의 세 축을 다시 확인해야 하는 물건입니다.
