창원지방법원 2025타경11913. 창원시 성산구 안민동 대동청솔아파트 108동 5층 502호, 전용면적 149.81㎡ 아파트입니다. 이 사건의 말소기준은 2024.06.05. 창원시의 정봉림 지분 압류입니다. 이후 2025.08.07. 강제경매개시결정과 2025.11.07. 국세 압류 4건이 이어졌고, 등기상 근저당권은 0건입니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다.
다만 이 물건의 판단 포인트는 권리만이 아닙니다. 감정가 322,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가가 225,400,000원까지 내려왔지만, 시세 자체도 상승장이 아닙니다. 동일 면적 최근 12개월 평균은 299,600,000원, 최신 거래는 315,000,000원이고, 최근 구간은 그 이전 거래보다 -7.8% 낮아졌습니다. 즉 현재 가격에는 할인폭이 있지만, 하락 추세까지 감안한 응찰가 관리가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11913 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 안민동 197 대동청솔아파트 108동 5층 502호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 149.81㎡ · 철근콘크리트조 19층 건물 내 5층 |
| 공유자 | 정봉림 9분의 3 · 박경숙 9분의 2 · 박일환 9분의 2 · 박경라 9분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 322,000,000원 / 225,400,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 청솔대동아파트입주자대표회의 / 8,520,819원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 기준 압류 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2024.06.05. 창원시 압류입니다. 이후 등기된 강제경매개시결정과 국세 압류 4건은 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 근저당권이 없는 대신 세금 압류가 집중된 사건으로, 국세·지방세 가운데 당해세가 있으면 배당 단계에서 우선 차감될 수 있어 실제 소유자 잔여액과 후순위 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
② 시세 비교 — 할인은 있지만, 시장은 -7.8% 하락
대동청솔은 920세대, 1999.06.23. 준공 단지입니다. 대상과 동일한 149.81㎡ 실거래 12건 가운데 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 299,600,000원과 최신 거래 315,000,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 149.81㎡ | 8 | 315,000,000원 |
| 2025.08 | 149.81㎡ | 3 | 283,000,000원 |
| 2024.12 | 149.81㎡ | 2 | 302,000,000원 |
| 2024.11 | 149.81㎡ | 12 | 294,000,000원 |
| 2024.09 | 149.81㎡ | 10 | 304,000,000원 |
| 2024.08 | 149.81㎡ | 8 | 305,000,000원 |
| 2024.07 | 149.81㎡ | 19 | 295,000,000원 |
| 2024.04 | 149.81㎡ | 11 | 338,000,000원 |
| 2024.01 | 149.81㎡ | 5 | 335,000,000원 |
| 2024.01 | 149.81㎡ | 6 | 315,000,000원 |
| 2024.01 | 149.81㎡ | 16 | 345,000,000원 |
| 2023.06 | 149.81㎡ | 18 | 342,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 149.81㎡ | 5건 | 299,600,000원 |
현재 최저가 225,400,000원은 최근 12개월 평균 299,600,000원의 75.2%입니다. 최신 거래 315,000,000원보다도 낮아 현 회차에는 분명한 가격 간격이 있습니다. 다만 최근 12개월 가격 흐름이 과거 거래 구간보다 -7.8% 낮다는 점이 중요합니다. 과거 전체 평균 314,458,333원만을 기준으로 할인폭을 부풀리기보다, 최근 거래 수준과 하락 추세를 중심으로 응찰가를 잡아야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 225,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,955,600원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 청솔대동아파트입주자대표회의 | 8,520,819원 | 8,520,819원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 212,923,581원 |
현재 최저가에서는 신청채권자 청구액 8,520,819원이 전액 배당되는 계산이며 미배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 5건 가운데 당해세가 있으면 우선 차감될 수 있어 실제 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 225,400,000원 | 8,520,819원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 157,780,000원 | 8,520,819원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 110,446,000원 | 8,520,819원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안민초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상 아파트까지 차량 진출입이 가능하고 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 19층 건물 내 5층 502호이며 위생·급배수·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 소로2류·중로3류에 접합니다. 가축사육제한구역과 안민초등학교·성주유치원 관련 보호구역 사항이 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 920세대 아파트이고 동일 149.81㎡ 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 최근 거래 추세가 -7.8%로 하락하고 있어 매도가격 전망은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준으로 가격을 잡기. 전체 거래 평균보다 최근 12개월 평균 299,600,000원과 최신 거래 315,000,000원을 우선 기준으로 삼고, -7.8% 하락 추세를 반영하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 총 5건입니다. 당해세 해당 여부와 실제 배당순위를 원문 서류에서 확인해야 합니다.
- 점유·임대차 확인. 현재 인수액은 0원이지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 여부를 확인해야 합니다.
- 공유자 구조 확인. 정봉림·박경숙·박일환·박경라가 상속으로 공유하고 있습니다. 실제 점유자와 인도 과정은 별도 확인이 필요합니다.
- 신청채권 내용 확인. 신청채권자는 청솔대동아파트입주자대표회의이고 청구액은 8,520,819원입니다. 청구원인과 관리비 관련 승계 범위를 원문에서 확인하세요.
- 매각기일 확인. 현재 매각기일은 2026.09.02입니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 긍정적이지만 하락장은 무시하면 안 된다”
이 사건은 근저당권 없이 압류를 말소기준으로 진행되는 강제경매이고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 현재 최저가 225,400,000원이 최근 12개월 평균 299,600,000원의 75.2%로 내려와 있어 신건 감정가 단계와 달리 가격 메리트를 인정할 수 있습니다.
다만 시장 방향은 우호적이지만은 않습니다. 최근 거래 추세가 -7.8%이고, 국세·지방세 압류 5건의 배당순위와 감정평가상 미상인 임대관계를 확인해야 합니다. 따라서 결론은 권리는 합격, 가격은 조건부 긍정입니다. 최근 실거래를 기준으로 충분한 안전마진을 유지하면서 세금·점유관계를 원문으로 대조하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
