창원지방법원 2025타경11921. 창원시 의창구 북면 무동리 ‘창원무동STX칸2차’ 205동 8층 803호, 전용 84.99㎡ 아파트입니다. 감정가는 200,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 140,000,000원입니다. 말소기준은 2022.07.18 푸본현대생명보험주식회사 근저당권 193,200,000원이며, 이 근저당권은 2025.02.20 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 이후의 국·창원시 압류, 경남신용보증재단 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기권리만 보면 끝나는 사건은 아닙니다. 현황조사와 매각물건명세서에 송민나가 임차인으로 조사돼 있고 전입일은 2015.03.18입니다. 말소기준보다 먼저 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 정확한 판정은 “대항력 가능·미상, 승계액 미상”입니다. 송민나는 과거 이 부동산의 소유자이자 등기부상 채무자명으로도 등장해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제기돼 있으나, 이 사정만으로 임차인 권리를 배제할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11921 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 북면 무동리 155-1 창원무동에스티엑스칸2차아파트 205동 8층803호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.99㎡ · 지상14층 건물 내 8층 803호 |
| 현재 소유자 | 문영주 2분의 1 · 문의주 2분의 1 |
| 소유권 원인 | 2025.01.03 상속 · 2025.08.14 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 140,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 168,865,832원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 핵심
말소기준인 2022.07.18 근저당권보다 뒤에 설정된 2023.10.17 국 압류, 2023.11.29 경남신용보증재단 가압류 25,000,000원, 2024.05.21 창원시 압류, 2025.08.26 임의경매개시결정, 2025.09.05·2025.09.30 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 등기상 후순위 인수권리 자체보다 먼저 확인해야 할 것은 2015.03.18 전입한 송민나의 임차권 성립 여부와 보증금입니다.
② 임차인 — 1명, 그러나 보증금이 비어 있는 것이 가장 큰 리스크
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 송민나 | 2015.03.18 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계액 미상 |
③ 시세 비교 — 140,000,000원은 낮지만 시장도 하락 중
가격 판단은 과거 고가 거래까지 포함된 전체 평균 172,833,333원보다 최근 12개월 평균 167,333,333원, 최신 거래 170,000,000원, 그리고 최근 가격 추세 -6.2%를 우선해서 봐야 합니다. 현재 최저가 140,000,000원은 최근 12개월 평균의 83.7%입니다. 다만 이 비율은 어디까지나 임차인 승계액을 더하기 전 가격입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.99㎡ | 7 | 170,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 5 | 170,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 11 | 174,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2025.11 | 84.99㎡ | 14 | 150,000,000원 |
| 2025.11 | 84.99㎡ | 9 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.99㎡ | 6건 | 167,333,333원 |
동일 면적 최신 거래는 2026.07의 170,000,000원이고, 최근 12개월 6건 평균은 167,333,333원입니다. 현재 최저가는 이 평균보다 낮지만, 최근 거래군이 이전 거래군보다 -6.2% 내려온 하락 추세입니다. 따라서 감정가 200,000,000원을 기준으로 할인폭을 크게 보는 것보다 1.67억~1.70억 수준의 최근 시세와 미상 승계액을 함께 놓고 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,760,000원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 푸본현대생명보험주식회사 | 193,200,000원 | 137,240,000원 |
| 3. 갑구 10번 가압류 · 경남신용보증재단 | 25,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
등기권리 기준 배당 모형에서는 총 채권 218,200,000원 중 137,240,000원이 배당되고 80,960,000원이 미배당입니다. 다만 송민나의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았고, 국세·지방세 압류 4건도 있어 실제 우선배당과 매수인 승계액은 달라질 수 있습니다. 따라서 이 표의 매수인 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 임차인 문제는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 140,000,000원 | 137,240,000원 | 80,960,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 98,000,000원 | 95,836,000원 | 122,364,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 68,600,000원 | 66,965,200원 | 151,234,800원 |
유찰이 진행되면 매각가는 140,000,000원에서 98,000,000원, 68,600,000원으로 내려갑니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형으로 확인되는 경우에는 낙찰가 하락만큼 승계액이 커질 수 있어 실질취득 총액이 내려가지 않을 수 있습니다. 이 사건은 유찰률보다 임차인 보증금 확인이 먼저입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 전용 84.99㎡입니다. 철근콘크리트구조 경사지붕 지상14층 건물의 8층 803호입니다.
- 단지. 창원무동STX칸2차, 231세대, 2015.01.28 준공입니다.
- 입지. 창북중학교 남서측 인근으로 아파트와 학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지·규제. 제2종전용주거지역·지구단위계획구역이며 중로1류와 접합니다. 공시지가는 656,800원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 시장 흐름. 동일 면적 최근 12개월 6건 평균은 167,333,333원, 최신 거래는 170,000,000원이며 최근 거래군은 이전 거래군보다 -6.2% 낮습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 송민나 보증금 확인. 현재 가장 중요한 확인사항입니다. 보증금 규모가 확정되지 않으면 실질취득가도 확정되지 않습니다.
- 대항력 성립 여부 확인. 2015.03.18 전입만으로 대항력을 단정하지 말고 실제 점유와 임대차 성립 경위를 함께 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부와 미배당 보증금 규모에 직접 영향을 줍니다.
- 관계인 여부 확인. 송민나가 과거 소유자·채무자명과 동일하므로 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성에 관한 자료를 대조해야 합니다.
- 국세·지방세 확인. 압류 4건 중 당해세가 존재하면 등기권리 배당표보다 선순위로 차감될 수 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -6.2% 낮으므로 과거 전체 평균 172,833,333원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 기준으로 응찰가를 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 자료와 세금 관련 서류를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격 할인은 보이지만, 실질취득가는 아직 모른다”
현재 최저가 140,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 167,333,333원의 83.7%라 숫자만 보면 분명 낮습니다. 그러나 이 사건의 결론은 가격표가 아니라 송민나의 임차권에서 갈립니다. 전입일 2015.03.18은 말소기준 2022.07.18보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상이고, 과거 소유자·채무자와 동일 인물이라는 관계인 변수까지 있습니다.
따라서 현 단계 평가는 “최저가는 최근 시세 아래, 실질취득가는 미상”입니다. 임차권이 부정되거나 승계액이 없다고 확인되면 140,000,000원은 가격 경쟁력이 있지만, 대항력이 인정되고 큰 보증금이 남는다면 유찰로 낙찰가가 더 내려가도 총 취득원가는 기대만큼 낮아지지 않을 수 있습니다. 최근 시장도 -6.2% 하락 추세이므로 가격 메리트보다 선순위 임차인 확인이 먼저인 사건입니다.
