창원지방법원 2025타경11932. 창원국가산업단지 안의 에스케이테크노파크 메카동 6층 619호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(아파트형공장)이고 현재 공실상태로 조사됐습니다. 소유자는 김강희이며, 2011.06.30 거래가액 260,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권의 채권최고액은 234,000,000원으로, 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 경남신용보증재단·기술보증기금·케이비국민카드·국민은행의 가압류가 차례로 들어왔고, 2025.08.12 유케이제십일차유동화전문유한회사를 채권자로 하는 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이 권리들은 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 권리보다 더 신중하게 볼 부분은 가격과 환금성입니다. 현재 가격은 감정가 266,000,000원에서 1회 유찰돼 186,200,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 시세 대비 할인 여부는 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11932 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 성산동 77-1 에스케이테크노파크 메카동 6층619호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 공장(아파트형공장) · 현재 공실상태 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 11층 건물 내 6층 619호 |
| 소유자 | 김강희 · 2011.06.30 거래가액 260,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 266,000,000원 / 186,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 232,963,668원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2011.06.30 국민은행 근저당권입니다. 이후 등기된 4건의 가압류와 2025.08.12 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 국민건강보험공단 압류는 2024.01.25 해제로 말소됐습니다. 배당 시 국민은행 근저당권에서도 미배당이 발생하지만, 이 미배당 채권을 낙찰자가 별도로 인수하는 구조는 아니며 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 점유·임차관계 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 석종경 | 9.9174㎡ | 2019.01.10 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
석종경의 전입일은 2019.01.10으로 말소기준권리인 2011.06.30 국민은행 근저당보다 뒤입니다. 따라서 제공된 조사 결과상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 대항력이 없어 보증금 미배당분을 낙찰자가 승계하는 구조로 보지 않으며 예상 인수액은 0원입니다. 한편 감정평가와 매각물건명세서 비고에서는 이 호실을 현재 공실상태로 조사했습니다.
③ 가격 — 감정가 70%, 그러나 시세 검증은 별개
감정가는 266,000,000원, 현재 최저매각가는 186,200,000원입니다. 한 차례 유찰되면서 감정가의 70% 수준까지 낮아졌고, 매수인 인수가 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 186,200,000원입니다.
다만 이 사건에는 동일 건물이나 유사 공장의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가보다 30% 낮다”는 사실만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 아파트형공장은 주거용 아파트와 달리 산업단지 수요, 업종 적합성, 입주 가능성, 개별 호실 상태 등에 따라 가격과 환금성이 달라질 수 있으므로 실제 응찰가는 별도의 거래사례 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 186,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,406,800원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 234,000,000원 | 182,793,200원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 14,166,676원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 기술보증기금 | 42,500,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 10,838,418원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 85,098,017원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 386,603,111원 중 예상 배당액은 182,793,200원이며, 미배당액은 203,809,911원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 집행비용은 3,406,800원으로 계산됐으며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원시 성산구 성산동의 창원국가산업단지 내 에스케이테크노파크 메카동에 위치하며, 주변은 아파트형 공장과 중·소규모 공장 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 11층 건물 내 6층 619호이며 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 가장형 평지의 공업용 건부지이며 토지면적은 35,282.4㎡, 공시지가는 720,800원/㎡입니다.
- 도로. 북동측으로 대로2류, 북서측으로 대로3류에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반공업지역이며 국가산업단지·산업시설구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 이용상태. 공장(아파트형공장)으로 현재 공실상태로 조사됐으며 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 감정가 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 에스케이테크노파크와 인근 아파트형공장의 최근 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 공실·점유 재확인. 조사상 현재 공실이지만 전입 기록이 존재하므로 입찰 직전 실제 점유상태를 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 임차관계 확인. 석종경은 대항력이 없으나 보증금·확정일자는 확인되지 않았습니다. 최신 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
- 산업단지 이용 가능성. 국가산업단지·산업시설구역에 속하는 공장용 물건이므로 실제 사용 목적과 관련한 입주·이용 조건을 확인해야 합니다.
- 관리비·공용비용. 집합형 공장 특성상 관리비와 공용부분 관련 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액이 크더라도 현재 분석상 그 금액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2011.06.30 국민은행 근저당을 기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정이 소멸하고, 석종경의 전입 역시 그 이후여서 대항력이 없습니다. 따라서 매수인 인수는 0원입니다. 권리만 놓고 보면 부담이 크지 않습니다.
반면 가격은 단순하지 않습니다. 감정가 266,000,000원에서 한 차례 유찰돼 186,200,000원, 즉 감정가의 70%까지 내려왔지만 이를 비교할 최근 실거래 자료가 없습니다. 더구나 물건은 일반 주거용이 아니라 국가산업단지 내 공장(아파트형공장)이며 현재 공실입니다. 따라서 이번 물건은 권리 정리는 확인되지만, 가격 메리트는 별도 검증이 필요한 유형입니다. 감정가 할인율이 아니라 실제 거래사례와 이용 가능성·환금성을 확인한 뒤 가격을 정하는 것이 핵심입니다.
