창원지방법원 2025타경11932. 창원국가산업단지 내 에스케이테크노파크 메카동 6층 619호로, 감정평가상 이용상태는 공장(아파트형공장)입니다. 감정가 266,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 130,340,000원입니다. 등기상 소유자는 김강희이고, 2011.06.30 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 260,000,000원으로 기재돼 있습니다.
권리관계의 기준은 같은 날 설정된 주식회사국민은행 근저당권 234,000,000원입니다. 이후 경남신용보증재단·기술보증기금·주식회사 케이비국민카드·주식회사 국민은행의 가압류와 유케이제십일차유동화전문유한회사의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 위치합니다. 배당 부족이 크더라도 이 후순위 채권의 미배당액을 매수인이 그대로 떠안는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11932 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 성산동 77-1 에스케이테크노파크 메카동 6층619호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장(아파트형공장) · 현재 공실상태 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 11층 건물 내 6층 619호 |
| 소유자 | 김강희 |
| 감정가 / 최저가 | 266,000,000원 / 130,340,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 232,963,668원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준권리는 2011.06.30 주식회사국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 234,000,000원이며 채무자는 김강희입니다. 2025년에 설정된 가압류 4건과 2025.08.12 임의경매개시결정은 모두 그보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 석종경 | 9.9174㎡ | 2019-01-10 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
석종경의 전입신고는 2019-01-10으로 말소기준권리인 2011.06.30 근저당보다 늦습니다. 따라서 조사 결과상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않지만, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 감정평가에서는 현재 공실상태로 탐문조사됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 130,340,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,624,760원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 234,000,000원 | 127,715,240원 |
| 2. 가압류 · 경남신용보증재단 | 14,166,676원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 42,500,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 10,838,418원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 85,098,017원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 총 채권액은 386,603,111원, 채권자 예상배당은 127,715,240원, 미배당은 258,887,871원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원국가산업단지 내 에스케이테크노파크 메카동에 위치하며, 주위는 아파트형 공장과 중·소규모 공장 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측으로 대로2류, 북서측으로 대로3류에 각각 접하고 있습니다.
- 용도지역. 일반공업지역이며 국가산업단지·산업시설구역에 포함됩니다. 토지는 공장용지, 공업용으로 이용 중입니다.
- 토지. 가장형 평지이며 토지면적은 35,282.4㎡, 공시지가는 720,800원/㎡입니다.
- 설비. 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 설치돼 있습니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았으며, 감정평가상 현재 공실상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 주거용 아파트가 아니라 공장(아파트형공장)입니다. 실제 사용계획이 산업시설구역과 맞는지 확인해야 합니다.
- 임차관계 확인. 석종경은 말소기준보다 늦게 전입해 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
- 공실 확인. 현재 공실상태로 조사됐으므로 현장 점유 상태와 인도 가능 여부를 입찰 직전에 다시 확인하는 것이 필요합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당액은 258,887,871원이지만, 후순위 채권의 미배당 자체가 곧 매수인 인수액을 뜻하지는 않습니다. 현재 계산상 인수는 0원입니다.
- 환금성 확인. 이미 2회 유찰된 공장형 집합건물이므로 감정가 대비 비율만 보지 말고 산업단지 내 실제 임대·매매 수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본과 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 용도와 환금성이 핵심
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2011.06.30 국민은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인 석종경도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 현재 최저매각가가 감정가 대비 49%라고 해서 그 자체만으로 가격이 싸다고 단정할 수는 없습니다. 이 물건은 공장(아파트형공장)이고 현재 공실이며 이미 2회 유찰됐습니다. 따라서 입찰 판단의 핵심은 권리 인수보다 산업단지 내 실제 사용 가능성·임대수요·재매각 가능성을 얼마만큼 확인하느냐에 있습니다.
