창원지방법원 2025타경11940. 김해시 부원동 ‘편한세상’ 6층 602호입니다. 사건상 용도는 근린시설이지만 감정평가서상 실제 이용상태는 아파트로 확인됩니다. 조비결이 2016년 7월 15일 매매를 원인으로 150,000,000원에 취득했고, 2016년 7월 25일 구포새마을금고가 채권최고액 105,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가는 감정가 102,000,000원의 70%인 71,400,000원입니다. 동일면적 39.47㎡의 최근 12개월 실거래 평균은 106,750,000원, 최신 거래는 2025년 11월 104,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 이전 거래보다 4.7% 높은 수준으로, 하락 추세 데이터는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11940 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 부원동 601-22 6층 602호 · 경상남도 김해시 가락로29번길 10 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가 이용상태 아파트 |
| 전용면적 | 39.47㎡ |
| 소유자 | 조비결 (2016.07.15. 매매 · 거래가액 150,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 102,000,000원 / 71,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 구포새마을금고 / 85,750,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2016년 7월 25일 설정된 구포새마을금고 근저당권 105,600,000원입니다. 2025년 8월 13일 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 배당 시 현재 최저가에서는 근저당 채권최고액 전액을 충족하지 못하지만, 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김희정 | 본건전부 | 2019.09.30 | 5,000원 | 2025.09.12 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
김희정의 전입신고일은 2019년 9월 30일로 말소기준일인 2016년 7월 25일보다 늦습니다. 따라서 대항력이 없고 매수인에게 임차보증금이 승계되지 않습니다. 배당요구는 2025년 9월 12일에 접수됐으나 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
③ 시세 비교 — 1회 유찰 가격은 최근 거래보다 낮다
‘편한세상’은 2016년 6월 3일 준공, 17세대이며 본건과 동일한 39.47㎡ 실거래가 확인됩니다. 가격 판단은 과거 전체 평균보다 최근 12개월 거래를 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 39.47㎡ | 5 | 104,000,000원 |
| 2025.05 | 39.47㎡ | 9 | 109,500,000원 |
| 2021.12 | 39.47㎡ | 8 | 102,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.47㎡ | 2건 | 106,750,000원 |
최근 12개월 평균은 106,750,000원, 최신 거래는 104,000,000원입니다. 현재 최저가 71,400,000원은 최근 12개월 평균의 66.9%입니다. 전체 3건 평균 105,166,666원과 비교한 수치도 67.9%지만, 가격 판단의 중심은 최근 평균과 최신 거래입니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세는 +4.7%로 하락장이 아니라는 점도 함께 볼 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 71,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,685,200원 |
| 1. 근저당 · 구포새마을금고 | 105,600,000원 | 69,714,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 구포새마을금고의 채권최고액 대비 미배당은 35,885,200원입니다. 그러나 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 71,400,000원 | 69,714,800원 | 35,885,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 49,980,000원 | 48,680,360원 | 56,919,640원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 34,986,000원 | 33,956,252원 | 71,643,748원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 구포새마을금고의 미배당액은 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 채권자의 배당 부족과 낙찰자의 권리 인수는 별개의 문제입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 김해시 부원동 롯데마트 북측 인근. 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상10층 중 6층 602호. 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기 및 소화전설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 세장형 평지로 오피스텔 및 아파트 건부지로 이용 중이며 남측으로 약 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구·소로2류·중점경관관리구역 등이며 공시지가는 1,507,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래. 편한세상은 17세대, 2016.06.03 준공. 동일면적 거래는 2021.12, 2025.05, 2025.11에 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 사건상 근린시설과 현황 아파트 이용의 관계를 건축물대장·등기·감정평가 원문으로 대조하세요.
- 임차인 원본 확인. 김희정의 전입일은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 확정일자와 실제 배당관계는 매각물건명세서 원본을 확인하세요.
- 가격 기준. 전체 평균보다 최근 12개월 평균 106,750,000원과 최신 거래 104,000,000원을 우선 비교하세요.
- 명도. 현황조사상 본건전부 점유 임차인이 있으므로 낙찰 후 인도·명도 절차를 예상하세요.
- 환금성. 17세대 규모와 공부상 근린시설이라는 특성을 감안해 일반 아파트와 동일한 대출·매수층을 전제하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 핵심은 용도 확인
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2016년 구포새마을금고 근저당이 말소기준이고, 임차인 김희정은 2019년 전입으로 대항력이 없습니다. 현재 회차뿐 아니라 추가 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
가격 역시 현재 최저가 71,400,000원이 최근 12개월 동일면적 평균 106,750,000원의 66.9%로 내려와 있습니다. 최근 거래 흐름도 이전 거래 대비 +4.7%로 하락 추세는 아닙니다. 다만 이 물건은 사건상 근린시설이고 감정평가상 아파트로 이용 중인 점이 일반 아파트 경매와 다른 핵심입니다. 따라서 결론은 권리와 가격은 긍정적이지만, 용도·환금성 확인을 전제로 접근할 물건입니다.
