266,000,000원
창원지방법원 2025타경11966. 상남아크로타워 20층 비2001호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다. 말소기준권리는 2013.03.18 설정된 남창원농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 348,000,000원입니다. 그 뒤 남아 있는 이경희의 100,000,000원 가압류와 2025.08.26 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당계산상 낙찰자가 승계할 금액은 0원입니다.
다만 임대차 부분은 한 번 더 확인할 필요가 있습니다. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 특정 임차인에게 대항력이 있다고 단정할 근거도, 반대로 실제 점유·임대차가 전혀 없다고 확정할 근거도 부족합니다. 매각물건명세서와 현황조사, 현장 점유관계를 입찰 직전에 다시 대조하는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11966 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 상남동 71-3 상남아크로타워 20층 비2001호 · 도로명 경상남도 창원시 성산구 중앙대로 48 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔(주거용) |
| 건물 | 지하4층·지상34층 건물 내 20층 비2001호 · 사용승인일 2008.01.25 |
| 소유자 | 안지윤 |
| 감정가 / 최저가 | 380,000,000원 / 266,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남창원농업협동조합 / 329,133,382원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기부에는 과거 신탁, 근저당, 소유권이전, 가압류 및 강제경매 이력이 여럿 있지만 상당수는 이미 말소되어 있습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 것은 2013.03.18 남창원농업협동조합 근저당권입니다. 이후 남아 있는 2023.10.30 이경희 가압류 100,000,000원과 2025.08.26 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 70%라는 숫자보다 ‘최근 거래가격’이 먼저
감정가는 380,000,000원, 현재 최저매각가는 266,000,000원으로 감정가의 70%입니다. 한 차례 유찰되어 표면상 가격은 낮아졌지만, 이 비율만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세와 같은 직접 비교값이 확인되지 않기 때문입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 266,000,000원 | 261,476,000원 | 186,524,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 186,200,000원 | 182,793,200원 | 265,206,800원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 130,339,999원 | 127,715,239원 | 320,284,761원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당액은 커지지만, 이 미배당액은 곧바로 낙찰자 인수액이 되는 것이 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수 0원으로 계산되어 있습니다. 따라서 회차별 미배당 증가는 채권 회수 부족을 보여주는 지표이지 매수인의 추가 취득원가를 의미하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 266,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,524,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 남창원농업협동조합 | 348,000,000원 | 261,476,000원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 이경희 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 448,000,000원 중 채권자 예상배당은 261,476,000원, 미배당은 186,524,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상남아크로타워 일대는 오피스텔·오피스빌딩·상업용빌딩이 형성된 중심상업지대로, 감정평가상 오피스텔 입지조건이 양호한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 대중교통 등 일반적인 도로·교통상황도 대체로 양호합니다.
- 이용상태. 해당 호실은 오피스텔(주거용)로 이용 중이며, 건물은 철골철근콘크리트구조·철근콘크리트 슬래브지붕의 지하4층·지상34층 규모입니다.
- 설비. 급수·배수·위생설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 소방·방송설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 중심상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며, 공시지가는 1,849,000원/㎡입니다.
- 도로. 북서측 대로와 남동측 소로에 각각 접하고 진입도로 상태는 양호합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 감정가 대비 70%라는 숫자만 보지 말고 상남아크로타워 및 인근 유사 오피스텔의 최근 거래가격을 먼저 대조하세요.
- 임대차·점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 최종 확인하세요.
- 말소기준 확인. 2013.03.18 남창원농업협동조합 근저당이 기준이고, 이후 남은 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기와 다시 대조하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당 186,524,000원은 매수인 인수금액이 아닙니다. 회차별 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 관리비·세금 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 및 관리비 체납 등 별도 비용을 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 아직 판단 보류
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2013.03.18 남창원농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 남은 권리는 매각으로 소멸하며 예상 매수인 인수금액은 0원입니다. 다만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 적혀 있어 실제 점유·임대차를 확인해야 합니다.
가격 측면에서는 감정가 380,000,000원에서 한 차례 유찰되어 266,000,000원까지 내려왔지만, 감정가의 70%라는 사실 자체가 시세보다 싸다는 증거는 아닙니다. 실거래 비교값이 확인되지 않는 상태에서는 권리 안정성을 가격 매력으로 착각하지 않는 것이 핵심입니다. 권리는 통과, 가격은 최근 거래 확인 후 결정. 이 사건의 결론입니다.
