창원지방법원 2025타경11994. 김해시 부원동 601-22, 가락로29번길 10의 6층 601호입니다. 사건상 용도는 근린시설이지만 감정평가 이용상태는 아파트로 기재돼 있습니다. 등기상 소유자는 조비결이며, 2016.07.25 거래가액 145,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 설정된 구포새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다.
권리분석의 핵심은 임차권자 윤준호입니다. 보증금은 70,000,000원이고 2020.02.12 전입신고·확정일자를 갖췄지만, 말소기준권리인 2016.07.25 근저당보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 매각으로 임차권등기가 소멸하는 구조여서 매수인이 보증금을 승계하는 형태가 아닙니다. 현재 배당 가정의 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11994 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 부원동 601-22 6층 601호 · 경상남도 김해시 가락로29번길 10 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 아파트로 이용 중 |
| 전용면적 / 층 | 39.47㎡ · 지하1층 지상10층 중 6층 |
| 소유자 | 조비결 · 2016.07.25 거래가액 145,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 102,000,000원 / 71,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 / 청구액 | 구포새마을금고 / 52,341,990원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당 이후 권리는 소멸
말소기준은 2016.07.25 구포새마을금고 근저당권입니다. 등기에는 최초 채권최고액 100,800,000원과 2018.05.11 채권최고액 64,800,000원으로의 변경기재가 함께 확인됩니다. 이후 2024.01.09 서민금융진흥원 가압류, 2025.06.18 윤준호의 임차권등기, 2025.08.26 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 위치합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 70,000,000원이지만 승계는 없다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤준호 | 601호 전부 · 주거(임차권등기) | 70,000,000원 | 2020.02.12 / 2020.02.12 점유개시 2020.03.03 | 대항력 없음 | 말소기준 후 배당요구 2025.06.18 | 승계 없음 |
임대차계약일자는 2020.02.12, 전입신고와 확정일자도 2020.02.12이며 점유개시는 2020.03.03입니다. 임차권등기명령은 2025.06.18에 이뤄졌고 같은 날짜 배당요구가 확인됩니다. 월 차임은 100,000원으로 등기돼 있습니다. 중요한 점은 이 모든 임차 관련 시점이 2016.07.25 말소기준권리보다 뒤라는 것입니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 66.9%
동일면적 39.47㎡ 실거래는 3건이 확인됩니다. 최근 12개월 거래는 2건이며 평균 106,750,000원, 최신 거래는 2025.11의 104,000,000원입니다. 현재 최저매각가 71,400,000원은 최근 12개월 평균의 66.9%입니다. 최근 거래군은 이전 거래 대비 4.7% 수준으로 높게 나타나 있어, 하락 추세를 전제로 가격을 평가할 사안도 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 39.47㎡ | 5 | 104,000,000원 |
| 2025.05 | 39.47㎡ | 9 | 109,500,000원 |
| 2021.12 | 39.47㎡ | 8 | 102,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.47㎡ | 2건 | 106,750,000원 |
단지명은 편한세상, 총 17세대이며 사용승인 관련 기준일은 2016.06.03입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.3회입니다. 현재 물건은 이미 1회 유찰된 상태입니다.
④ 예상배당표 (매각가 71,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,685,200원 |
| 1. 근저당 · 구포새마을금고 | 100,800,000원 | 69,714,800원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 9,914,063원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권총액은 110,714,063원, 채권자 예상배당 합계는 69,714,800원, 미배당은 40,999,263원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정이며, 2018.05.11 근저당 변경등기(64,800,000원)와 실제 채권액은 입찰 전 원본 대조가 필요합니다.
⑤ 유찰 시 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 71,400,000원 | 69,714,800원 | 40,999,263원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 49,980,000원 | 48,680,360원 | 62,033,703원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 34,986,000원 | 33,956,252원 | 76,757,811원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 김해중학교 남서측 인근이며 단독주택, 아파트 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층 지상10층 건물의 6층 601호이며 승강기·난방·급배수·소방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 6m 내외의 도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 평지의 세로장방형이며 공시지가 1,507,000원/㎡, 토지면적 565.4㎡입니다.
- 기타. 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역에 포함되며 위반건축물 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 윤준호의 전입·확정일자는 2020.02.12로 말소기준 2016.07.25보다 후순위입니다. 대항력 없음과 매수인 인수 0원을 원본에서 다시 대조하세요.
- 근저당 변경등기 확인. 2016.07.25 채권최고액 100,800,000원 설정 후 2018.05.11 채권최고액 64,800,000원 변경기재가 있으므로 최신 등기 내용을 확인하세요.
- 용도 확인. 사건 용도표시가 근린시설이고 감정평가상 아파트 이용이므로 건축물 관련 공부와 현황을 직접 확인하세요.
- 가격 기준. 현재 최저가 71,400,000원은 최근 12개월 평균 106,750,000원의 66.9%, 최신 실거래 104,000,000원보다 낮습니다.
- 배당 추정. 현재 회차 예상 미배당은 40,999,263원이나 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 세금·우선변제 관계 등에 따라 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되고, 가격은 최근 시세 아래
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2016.07.25 구포새마을금고 근저당이 말소기준이고, 윤준호 임차인의 전입·확정일자는 2020.02.12로 후순위입니다. 임차보증금이 70,000,000원이지만 대항력이 없어 매수인이 승계하지 않으며 인수액은 0원입니다.
가격 역시 현재 회차에서는 의미가 있습니다. 감정가 102,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 71,400,000원으로 내려왔고, 이는 최근 12개월 동일면적 평균 106,750,000원의 66.9%입니다. 최신 실거래도 104,000,000원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 가격보다 숨은 임차보증금 인수가 아니라, 근린시설이라는 사건 용도표시와 감정상 아파트 이용상태의 일치 여부를 입찰 전에 확인하는 것입니다. 권리는 정리되는 구조이고, 현 회차 가격은 최근 실거래 기준 아래에 있습니다.
