창원지방법원 2025타경12118. 김해시 삼계동 분성마을3단지동원로얄듀크 301동 5층 502호 아파트입니다. 소유자 박미란은 2009년 9월 10일 매매로 소유권을 취득했고 거래가액은 117,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준은 2016년 12월 29일 설정된 남천동새마을금고 근저당권 187,850,000원입니다. 이 근저당권은 2025년 5월 22일 한국자산관리공사로 이전됐고, 한국자산관리공사가 2025년 9월 16일 임의경매를 신청했습니다.
말소기준 뒤에는 맥켄지신용협동조합 근저당권 26,000,000원과 신한카드 가압류 16,262,096원이 남아 있지만 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인 신고 내역은 없으며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 감정요항상 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 현장 점유관계는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12118 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 삼계동 1428-1 분성마을3단지동원로얄듀크 301동 5층 502호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트) · 67.9598㎡ · 24층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 박미란 · 2009.09.10. 매매 · 거래가액 117,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 163,000,000원 / 114,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 148,734,465원 |
| 말소기준권리 | 2016.12.29. 남천동새마을금고 근저당권 · 채권최고액 187,850,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
현재 소유자는 박미란이고, 말소기준은 을구 16번 남천동새마을금고 근저당권입니다. 2025년 해당 근저당권이 한국자산관리공사로 이전됐지만 이는 새로운 선순위 권리가 추가된 것이 아니라 기존 말소기준 근저당권의 이전입니다. 후순위 맥켄지신용협동조합 근저당권, 신한카드 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 할인폭은 크지만 시장은 최근 하락
동원로얄듀크 동일면적 67.96㎡의 최근 실거래 12건입니다. 전체 평균은 158,833,333원이지만 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 8건 평균은 157,625,000원, 가장 최신인 2026년 8월 거래는 150,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간을 비교한 추세는 -2.2%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 67.96㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 67.96㎡ | 6 | 150,000,000원 |
| 2026.04 | 67.96㎡ | 15 | 155,000,000원 |
| 2025.12 | 67.96㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2025.11 | 67.96㎡ | 23 | 179,000,000원 |
| 2025.11 | 67.96㎡ | 23 | 167,000,000원 |
| 2025.10 | 67.96㎡ | 6 | 155,000,000원 |
| 2025.10 | 67.96㎡ | 13 | 155,000,000원 |
| 2025.08 | 67.96㎡ | 16 | 166,000,000원 |
| 2025.04 | 67.96㎡ | 2 | 143,000,000원 |
| 2024.12 | 67.96㎡ | 16 | 168,000,000원 |
| 2024.07 | 67.96㎡ | 16 | 168,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 67.96㎡ | 8건 | 157,625,000원 |
현재 최저가 114,100,000원은 최근 12개월 평균의 72.4%입니다. 최신 거래 150,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 회차는 신건과 달리 실거래 대비 가격 간격이 분명합니다. 다만 전체 실거래 평균 158,833,333원보다 최근 12개월 평균이 낮고, 추세도 -2.2%이므로 과거 고가 거래 179,000,000원 등을 기준으로 기대가격을 높이는 방식은 피해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 114,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,397,400원 |
| 1. 근저당 · 남천동새마을금고 | 187,850,000원 | 111,702,600원 |
| 2. 근저당 · 맥켄지신용협동조합 | 26,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 16,262,096원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 230,112,096원 중 예상 배당액은 111,702,600원이며, 미배당액은 118,409,496원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼계초등학교 북동측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트경사슬라브지붕 24층 건물 내 5층 502호이며, 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화전·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 대로, 서측으로 중로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 단지 규모. 동원로얄듀크는 942세대이며 사용승인일은 2005.03.18입니다.
- 토지. 평지의 정방형 공동주택 건부지이고 공시지가는 1,374,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 을구 16번 2016.12.29. 근저당권과 2025년 한국자산관리공사 이전 관계를 등기 원본에서 다시 대조하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 명도 대상은 현장에서 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 158,833,333원보다 최근 12개월 평균 157,625,000원과 최신 거래 150,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -2.2%를 응찰가 산정에 반영하고 과거 최고가 179,000,000원을 기준점으로 삼지 마세요.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 79,870,000원, 3회 유찰 시 55,909,000원으로 낮아지며 각 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당이 발생해도 현재 자료상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 깔끔, 가격은 할인됐지만 시장 방향은 확인
이 사건의 핵심은 단순합니다. 권리에서는 매수인 인수액 0원, 가격에서는 현재 최저가 114,100,000원이 최근 12개월 평균 157,625,000원의 72.4%라는 점입니다. 1회 유찰로 실거래 대비 가격 간격이 생긴 것은 분명한 장점입니다.
다만 최근 시장 흐름은 -2.2% 하락 추세이고, 최신 거래도 150,000,000원입니다. 따라서 이 물건은 단순히 “감정가보다 30% 싸다”가 아니라 최근 시세보다 얼마나 낮게 취득하는지를 기준으로 판단하는 것이 맞습니다. 권리구조는 비교적 안전하고 가격 여유도 확인되지만, 임대관계 미상에 따른 점유 확인과 하락 중인 실거래 흐름을 최종 응찰가에 반영해야 합니다.
