부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경509393 · 인천지방법원 · 다세대
철근콘크리트구조 39.76㎡

최저매각가 6차 · 유찰 5회 가격 메리트

30,589,000원 3,058만 감정가 182,000,000원

감정가의 17% ▼ 83% 할인

다음 매각기일

09-29 D-6

인천지방법원 10:00

입찰 보증금

305만원

최저가의 10% · 3,058,900원

실거래 대비

▼ 77.5% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 1.36억원

최근 결과

5 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 있는 임차보증금 181,600,000원 인수 가능성이 핵심인 다세대. 최저가는 낮지만 실질취득 기준 검토가 필요합니다.

가격 최저가 30,589,000원이나 정은찬 임차보증금 부족분 151,961,602원 인수 가능성 존재
자금 실질취득 약 182,550,602원(매각가+인수액) 수준으로 접근 필요
리스크 대항력 임차권등기 존재, 보증금 전액 변제 실패분 매수인 부담 가능

한 줄 평 5회 유찰로 최저가는 감정가의 약 17%까지 내려왔지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 정은찬의 보증금 181,600,000원 중 배당 부족분 151,961,602원 인수 가능성이 있어, 매수인의 실질취득은 최저가가 아닌 약 1.82억 수준으로 봐야 합니다.

감정가 / 최저가

182,000,000원

최저 30,589,000원

실질취득 추정

182,550,602원

낙찰가+인수액

인수 가능액

151,961,602원

임차보증금 부족분

유찰

5회

감정가 대비 17%

인천지방법원 2025타경509393. 인천 남동구 구월동 모던하우스 4층 402호 다세대주택입니다. 겉으로 보면 감정가 1.82억이 5회 유찰되어 3,058만원까지 떨어진 물건이지만, 권리분석에서는 반드시 임차보증금 인수를 먼저 확인해야 하는 구조입니다. 을구 1번 주택임차권자인 정은찬은 전입·확정일자 선순위로 대항력이 인정되어 매수인 인수 가능성이 있습니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경509393
소재지	인천광역시 남동구 구월동 1107-6 모던하우스 4층 402호
물건종류 / 이용상태	다세대 · 주거용 이용
소유자	지유리
감정가 / 최저가	182,000,000원 / 30,589,000원
신청채권자 / 청구	한국주택금융공사 / 196,085,640원
매각기일	2026.09.29

① 권리 흐름 — 임차권 인수가 핵심

말소기준권리 이후 권리는 원칙적으로 소멸하지만, 이 사건의 핵심은 을구 1번 주택임차권입니다. 정은찬 임차인은 전입일 2022.07.21, 확정일자 2022.06.28로 대항력과 우선변제권을 갖고 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않으면 부족분을 매수인이 부담할 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 부담 가능성

임차인	대항력	우선변제	승계	보증금
정은찬	有	有	인수 가능	181,600,000원
박성춘	없음	해당 없음	해당 없음	미상

⛔ 대항력 임차인 주의 최저매각가 30,589,000원 기준 배당 후 정은찬 보증금 부족분 151,961,602원은 매수인이 인수할 수 있습니다. 낙찰가가 낮아져도 인수액 증가로 실질취득 부담은 크게 줄지 않습니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득 기준

모던하우스 최근 거래는 대상 면적과 완전히 일치하지 않지만 비교 가능한 거래 기준 평균은 236,666,666원입니다. 최저가는 낮아 보이나 대항력 임차보증금 인수 가능성을 반영하면 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.

거래월	면적	층	거래가
2023.09	54.86㎡	5	225,000,000원
2023.09	57.03㎡	2	270,000,000원
2023.02	47.81㎡	4	215,000,000원
최근 거래 평균	-	3건	236,666,666원

매각대금 배분 (최저가 30,589,000원)

감정가 vs 실질취득 vs 거래평균

최저가는 낮지만 임차보증금 인수 가능성을 반영한 실질취득 기준으로 비교해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 구월서초등학교 남동측 인근으로 단독주택·다세대·근린생활시설 혼재 지역입니다.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 노선버스 정류장이 있습니다.
건물. 2020년 준공 다세대주택으로 급배수·전기·승강기·화재경보 설비를 갖추고 있습니다.
환금성. 총 11세대 규모로 거래 표본이 적어 환금성 검토가 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

보증금 인수 확인. 정은찬 임차권등기 보증금 181,600,000원의 배당 가능액과 부족분을 반드시 확인해야 합니다.
최저가 착시 주의. 30,589,000원만 보고 저가 매수로 판단하면 안 됩니다.
미상 점유자 확인. 박성춘 점유 관련 보증금 자료는 별도 확인이 필요합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.

맺으며 — “유찰이 많아도 인수금이 남는다”

이 물건은 5회 유찰로 숫자상 최저가는 크게 낮아졌지만, 권리분석의 중심은 임차보증금입니다. 대항력 있는 임차인의 부족 배당분을 고려하면 매수인의 부담은 최저가가 아닌 실질취득 기준으로 판단해야 합니다. 가격보다 먼저 확인할 것은 임차권 인수 여부와 실제 부담액입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-10	유찰	1억 8,200만원
2	2026-05-13	유찰	1억 2,740만원
3	2026-06-19	유찰	8,918만원
4	2026-07-21	유찰	6,242만원
5	2026-08-21	유찰	4,369만원
6	2026-09-29	D-6 진행	3,058만원

부동산강제경매

최저가는 내려왔지만, 보증금 인수가 승부처 — 인천 모던하우스 402호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권 인수가 핵심

② 임차인 분석 — 실제 부담 가능성

③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득 기준

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰이 많아도 인수금이 남는다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (14장)

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