서울중앙지방법원 2025타경103419. 관악구 신림동 ‘청구맨션’ 1층 102호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 등기상 소유관계는 신성일 공유지분 5분의 1, 신성훈 공유지분 5분의 4입니다. 특히 매각물건명세서 비고에는 이 사건이 지분매각이라고 적혀 있으므로, 일반적인 한 세대 전체 소유권 경매와 같은 방식으로 보면 안 됩니다.
권리 자체는 비교적 단순합니다. 등기부상 근저당과 압류는 없고, 2024년 설정된 소유권일부 가처분은 2026년 6월 해제로 이미 말소됐습니다. 말소기준은 2025년 7월 17일 강제경매개시결정이며, 현재 배당 시뮬레이션상 신청채권자의 청구액 9,550,584원은 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저가 28,672,000원은 감정가 44,800,000원의 64%까지 내려왔지만, 청구맨션 관련 실거래 자료에서는 비교 가능한 거래금액이 확인되지 않습니다. 따라서 “2회 유찰됐으니 싸다”거나 “감정가의 64%라 가격 메리트가 크다”는 결론은 낼 수 없습니다. 이 사건에서는 가격 할인보다 지분 취득 후 공유관계와 환금성을 먼저 점검해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103419 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 251-214 1층102호 · 도로명 서울특별시 관악구 신림로11길 131 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 1층 102호 |
| 공유자 | 신성일 5분의 1 · 신성훈 5분의 4 |
| 감정가 / 최저가 | 44,800,000원 / 28,672,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권 청구액 | 9,550,584원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 매각 특이사항 | 지분매각 · 공유자 우선매수 1회에 한함 · 공유자 우선매수신고 제한 있음 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수는 없지만 ‘지분’이 핵심
임차인은 확인되지 않았고 예상 인수액은 0원입니다. 등기부에는 근저당과 압류가 없으며, 2024년 3월 설정됐던 소유권일부 5분의 1 가처분은 2026년 6월 5일 말소됐습니다. 현재 권리 흐름에서 매수인이 승계하는 임차보증금이나 별도 인수금액은 배당 시뮬레이션상 없습니다.
② 가격 판단 — 감정가 64%지만 ‘시세 할인’으로 단정 금지
현재 최저가는 28,672,000원으로 감정가 44,800,000원의 64%입니다. 이미 2회 유찰됐고, 다음 시나리오는 3회 유찰 시 22,937,600원, 4회 유찰 시 18,350,080원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 28,672,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 22,937,600원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 18,350,080원 | 0원 | 0원 |
다만 청구맨션은 비교 가능한 실거래금액이 확인되지 않고, 경매 통계에서도 최근 낙찰금액이 제시되지 않습니다. 따라서 현 최저가가 감정가 대비 크게 낮아졌다는 사실과 시장가격보다 저렴하다는 판단은 구분해야 합니다. 특히 지분물건은 전체 물건 시세를 단순 비례해 적용하기보다 실제 공유관계 정리 가능성과 환금성을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 28,672,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 3.2% 추정) | - | 916,096원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 신청채권자 | 9,550,584원 | 9,550,584원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 18,205,320원 |
현재 최저가 28,672,000원 가정 시 신청채권 청구액 9,550,584원은 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 청구맨션은 1995.07.12 준공, 총 10세대입니다.
- 입지. 서울삼성초등학교 남서측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설·아파트·자연림이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측 약 6미터, 남동측 약 4미터 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 토지면적 340.0㎡, 지목 대, 급경사의 정방형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 해당하며 공시지가는 3,269,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지분매각 범위 확인. 입찰 전 매각물건명세서와 등기부 원문을 대조해 실제 매각대상 지분과 낙찰 후 공유관계를 정확히 확인해야 합니다.
- 공유자 우선매수. 공유자 우선매수 1회 및 신고 제한 조건이 있으므로 당해 매각기일의 우선매수 행사 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 최저가가 감정가의 64%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래금액이 없어 시세 대비 할인으로 단정할 근거는 없습니다.
- 공유관계 정리 가능성. 지분 취득 후 사용·처분·재매각을 위해 기존 공유자와의 관계가 중요한 만큼 권리 인수액과 별도로 환금성을 검토해야 합니다.
- 가처분 말소 확인. 2024.03.27 소유권일부 5분의 1 가처분은 2026.06.05 말소된 것으로 표시돼 있으므로 입찰 직전 최신 등기부에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정이므로 실제 배당금액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 볼 것은 지분 구조
이 물건은 임차인이 없고 예상 인수액도 0원이라, 대항력 임차보증금을 떠안는 유형의 경매는 아닙니다. 2024년 가처분도 이미 말소돼 등기상 권리 부담 자체는 비교적 단순합니다. 그러나 지분매각이라는 구조가 판단의 중심입니다.
감정가 44,800,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 28,672,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래금액이 없는 만큼 이를 곧바로 “시세보다 싸다”고 평가할 수 없습니다. 더구나 공유자 우선매수 1회가 명시돼 있고, 낙찰 뒤에도 공유관계 정리가 필요할 수 있습니다. 따라서 이 사건은 권리 인수 위험보다 지분 취득 후 활용·환금성 위험을 중심으로 판단할 물건입니다.
