35,840,000원
서울중앙지방법원 2025타경103419. 관악구 신림동 소재 통칭 ‘청구맨션’ 1층 102호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물이며 본건은 1층입니다. 현재 등기상 공유관계는 신성일 5분의 1, 신성훈 5분의 4입니다.
권리 자체는 복잡한 담보권이 겹친 구조가 아닙니다. 근저당권과 압류 등기는 없고, 말소기준은 2025.07.17. 갑구 5번 강제경매개시결정입니다. 과거 2024.03.27. 지에이치자산관리대부주식회사 명의의 소유권일부 가처분이 있었지만, 2026.06.05. 3번 가처분등기가 말소되었습니다. 배당 시뮬레이션상 현재 회차에서 매수인이 별도로 떠안을 금액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103419 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 251-214 1층102호 · 서울특별시 관악구 신림로11길 131 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 1층 102호 |
| 공유관계 | 신성일 5분의 1 · 신성훈 5분의 4 |
| 감정가 / 최저가 | 44,800,000원 / 35,840,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권 청구액 | 9,550,584원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 매각 특기 | 지분매각 · 공유자 우선매수 1회 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 과거 가처분은 말소
등기부상 근저당권은 없고 압류도 없습니다. 2024년 설정됐던 가처분은 2026.06.04. 해제를 원인으로 2026.06.05. 말소되었습니다. 현재 경매의 말소기준은 갑구 5번 강제경매개시결정이며, 배당계산상 매수인 인수는 0원으로 잡혀 있습니다.
② 임차·공유자 구조 — 권리보다 ‘지분’이 핵심
임차인 없음. 대항력 임차인의 보증금 인수나 우선변제 미배당으로 낙찰자의 실질취득액이 늘어나는 구조는 아닙니다. 현재 회차 기준 실질취득은 최저매각가와 같은 35,840,000원입니다.
③ 가격 판단 — 80% 최저가만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 44,800,000원의 80%인 35,840,000원입니다. 다음 시나리오는 28,672,000원, 그 다음은 22,937,600원입니다. 그러나 이 사건에서는 비교 가능한 최신 실거래 가격 근거가 확인되지 않아, 현재 최저가가 실제 시장가보다 저렴한지 판단할 근거가 부족합니다.
특히 청구맨션은 총 10세대, 사용승인일 1995.07.12.인 소규모 다세대이고, 이번 경매는 통매각이 아니라 지분매각입니다. 전체 주택의 일반 실거래 가격과 지분의 실제 환금성은 성격이 다르므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 점수를 높게 주기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 35,840,000원 | 9,550,584원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 28,672,000원 | 9,550,584원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 22,937,600원 | 9,550,584원 | 0원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 35,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.9% 추정) | - | 1,045,120원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 이숙자의승계인지에이치자산관리대부조 | 9,550,584원 | 9,550,584원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 25,244,296원 |
현재 최저가 35,840,000원을 전제로 하면 신청채권 9,550,584원은 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 관악구 신림동 소재 서울삼성초등학교 남서측 인근. 단독주택·다세대주택·근린생활시설·아파트·자연림이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 대중교통환경은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 1층 102호. 외벽은 치장벽돌조 마감, 내벽은 타일 및 벽지 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비·급배수설비·전기설비·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 340.0㎡, 급하게 경사진 정방형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 남서측 약 6미터, 남동측 약 4미터 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되어 있습니다.
- 공시지가. 3,269,000원/㎡. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 청구맨션은 총 10세대, 1995.07.12. 사용승인된 소규모 다세대입니다. 이번 사건은 지분매각이므로 일반적인 전체 호수 매매보다 환금성 판단을 보수적으로 할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각대상 지분 확인. 이 사건은 지분매각입니다. 등기상 공유비율만 보고 매각 지분을 추정하지 말고 매각물건명세서의 매각 범위를 원본으로 확인해야 합니다.
- 공유자 우선매수 확인. 공유자 우선매수는 1회에 한하며, 당해 매각기일의 신고·보증금 제공·실제 행사 여부가 외부 낙찰 가능성에 직접 영향을 줍니다.
- 지분 취득 후 구조. 낙찰 후 남는 공유관계와 사용·수익, 향후 지분 처분 가능성을 입찰 전에 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 80%라는 사실만으로 싸다고 판단하지 말고, 인근 다세대 및 지분 거래 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 인수는 없지만 실제 현황 점유자와 인도 가능성은 현장 및 집행기록에서 확인해야 합니다.
- 등기 원본 재확인. 2024년 가처분과 2025년 사해행위취소에 따른 소유권일부이전 경위가 있으므로 최신 등기부와 매각물건명세서를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 단순한 경매”
등기상으로만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원이고, 임차보증금 인수도 없습니다. 과거 가처분도 이미 말소돼 담보권·임차권 문제는 비교적 단순합니다. 그러나 이 사건의 승부처는 권리 소멸 여부가 아니라 지분매각과 공유자 우선매수입니다.
최저가는 감정가 44,800,000원에서 1회 유찰돼 35,840,000원까지 내려왔지만, 비교 실거래 근거가 없는 상태에서 이 숫자만으로 ‘저렴하다’고 평가할 수 없습니다. 특히 지분은 전체 소유권과 환금성이 다르고 공유자 우선매수 행사 가능성까지 존재합니다. 등기상 인수는 합격, 입찰구조와 환금성은 주의. 이 사건은 가격 할인보다 ‘어떤 지분을 어떤 공유관계 속에서 취득하는가’를 확인하는 것이 먼저입니다.
