서울중앙지방법원 2025타경103552. 종로구 창신동 340-2의 근린생활시설(점포)과 토지가 대상입니다. 현재 등기부상 소유자는 강현옥·양인철이며 각각 2분의 1 지분을 갖고 있습니다. 이 사건에 해당하는 갑구 21번 경매개시결정은 “양인철 지분 전부 강제경매개시결정”으로 등기되어 있습니다. 따라서 일반적인 단독소유 부동산 전체 매각과 달리 공유지분 범위 확인이 우선입니다.
권리의 기준점은 2021.02.22 설정된 종로중앙새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 988,000,000원이며, 이후의 조옥현 근저당, 김종구 가압류와 이 사건 강제경매개시결정, 별도의 종로중앙새마을금고 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 등기말소와 별개로 점유자 강현옥의 전입일이 말소기준보다 빠르다는 점은 반드시 따로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103552 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 창신동 340-2 · 서울특별시 종로구 종로54길 8-3 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 공부상 근린생활시설(점포) |
| 토지 | 대 79.3㎡ · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 사다리형 |
| 건물 | 목조기와지붕 단층 · 사용승인일 1936.06.02 · 현황 벽돌 보강 이용 |
| 소유관계 | 강현옥 2분의 1 · 양인철 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,510,275,250원 / 1,510,275,250원 (신건) |
| 청구액 | 181,305,936원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
현재 소유권은 2016.10.07 임의경매로 인한 매각을 원인으로 강현옥과 양인철에게 각 2분의 1씩 이전됐습니다. 이후 2021.02.22 종로중앙새마을금고가 채권최고액 988,000,000원의 근저당을 설정했고, 이것이 말소기준권리입니다. 2022.05.30 양인철 지분에 설정된 조옥현의 근저당 120,000,000원과 2024.04.19 양인철 지분 가압류 125,000,000원, 2025.08.05 이 사건 강제경매개시결정 등은 후순위로 매각 시 소멸합니다.
② 점유관계 — 선순위 전입, 그러나 보증금은 미상
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강현옥 | 2019.05.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
강현옥의 전입신고일은 2019.05.28로, 말소기준권리인 2021.02.22보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고 이용 부분도 미상입니다. 따라서 전입일 하나만으로 대항력 있는 임차인이라고 확정해서는 안 되며, 이 리포트에서는 “대항력 가능·미상”으로 판단합니다.
또 하나의 특징은 이름입니다. 현황조사상 점유자로 잡힌 강현옥은 등기부상 2분의 1 공유자 강현옥과 동일한 이름입니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 있으므로 실제 임대차인지, 공유자의 소유자 점유인지, 별도 보증금이 존재하는지 확인이 핵심입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
이 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 1,510,275,250원인 신건입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 추세가 확인되지 않으므로, 최저가가 시세 대비 저렴한지 또는 비싼지 판단할 근거가 없습니다. 특히 선순위 점유자의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 단순히 최저가만으로 가격 메리트를 평가해서도 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,510,275,250원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,502,752원 |
| 2. 근저당 · 종로중앙새마을금고 | 988,000,000원 | 988,000,000원 |
| 3. 근저당 · 조옥현 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 가압류 · 김종구 | 125,000,000원 | 125,000,000원 |
| 5. 갑구 21번 가압류 | 미상 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 종로중앙새마을금고 | 181,305,936원 | 181,305,936원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 78,466,562원 |
예상배당상 채권자 총 청구액 1,414,305,936원은 전액 배당되고 잔여 78,466,562원이 남는 구조입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 강현옥의 보증금이 미상인 만큼 실제 매수인 인수액을 0원으로 확정하는 근거로 사용할 수 없습니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,510,275,250원 | 0원 | 78,466,562원 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,208,220,200원 | 220,567,938원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 966,576,160원 | 459,795,538원 | 0원 |
⑤ 입지·건물·정비구역 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 근린생활시설(점포)이며 토지 이용상황은 상업용입니다.
- 입지. 동대문 문구·완구 도매시장 내에 위치하고, 주위는 상업용·업무용 건물로 형성된 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철 1·4호선 동대문역, 1·6호선 동묘앞역과 노선버스 정류장이 있습니다.
- 토지. 면적 79.3㎡, 지목 대, 일반상업지역, 평지·사다리형이며 공시지가는 10,760,000원/㎡입니다.
- 건물. 사용승인일 1936.06.02의 목조기와지붕 단층으로, 공부상 구조는 목조이나 현황은 벽돌로 보강해 이용 중입니다.
- 정비구역. 창신2구역 정비구역 안에 있으며 2026.03.12 정비계획 결정(변경) 및 지형도면이 서울특별시고시 제2026-133호로 고시됐습니다. 현재 사업시행자 지정 전 협력사 선정을 위한 절차가 진행 중입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·중점경관관리구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지분 범위. 이 사건 경매개시등기는 양인철의 2분의 1 지분 전부를 대상으로 합니다. 실제 매각물건 목록과 일괄매각 범위를 반드시 대조해야 합니다.
- 강현옥 점유관계. 2019.05.28 전입은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 공유자의 소유자 점유인지 실제 임대차인지 확인이 우선입니다.
- 실질취득액. 선순위 보증금이 확인되면 최저가가 아니라 낙찰가와 미배당 인수액을 합산해 다시 계산해야 합니다.
- 가격 비교. 확인 가능한 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 1,510,275,250원이 시세보다 싸다는 전제를 두지 않아야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되고 건물은 공부상 목조이나 현황 벽돌 보강 이용 중이므로 현황을 직접 확인해야 합니다.
- 정비사업. 창신2구역 정비계획 및 사업시행자 지정 전 절차가 진행 중이므로 관련 진행상황을 입찰 시점에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “말소된다”와 “안전하다”는 같은 말이 아니다
이 사건은 말소기준 이후의 근저당·가압류·경매개시결정이 매각으로 소멸한다는 점에서는 구조가 명확합니다. 그러나 실제 입찰 판단의 중심은 그보다 앞에 있습니다. 양인철의 2분의 1 지분 경매라는 점, 그리고 공유자와 동일한 이름의 강현옥이 2019.05.28부터 전입해 있으면서 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 점입니다.
따라서 현재 단계에서 매수인 인수를 0원이라고 확정하거나, 최저가 1,510,275,250원을 그대로 실질취득금액으로 보는 것은 안전하지 않습니다. 실거래 비교자료도 없어 가격 메리트 역시 별도로 검증해야 합니다. 후순위 말소는 명확하지만, 지분과 선순위 점유관계를 풀기 전에는 최종 판단을 보류해야 하는 물건입니다.
