인천지방법원 2024타경571732. 인천 중구 전동 ‘광백드림빌’ 5층 507호, 전용 59.82㎡ 아파트입니다. 감정평가상 이용상태도 아파트이고, 단지는 2019.11.29 사용승인된 총 40세대 규모입니다. 현재 최저가는 103,880,000원으로 감정가 212,000,000원의 49% 수준까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 반값처럼 보이지만, 이 물건의 본질은 가격이 아니라 주택임차권등기입니다.
임차인 김미란의 임차보증금은 215,000,000원이고, 주민등록일자 2021.08.02 · 점유개시일자 2021.08.02 · 확정일자 2021.06.22입니다. 말소기준으로 잡힌 갑구 5번 주택도시보증공사 가압류 2023.08.29보다 전입이 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다. 그래서 원칙만 보면 최저가가 아무리 낮아져도 매수인 실질취득은 보증금 215,000,000원 안팎으로 고정되는 구조입니다. 하지만 이 사건에는 결정적인 문구가 있습니다. “주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨”입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경571732 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 홍예문로68번길 22, 5층507호 (전동,광백드림빌) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.82㎡ · 8층 건물 내 5층 507호 |
| 소유자 | 이수빈 (2021.08.27. 소유권이전, 거래가액 215,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 212,000,000원 / 103,880,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 228,094,250원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤에 임차권등기, 그러나 전입은 더 앞선다
말소기준은 갑구 5번 주택도시보증공사 가압류(2023.08.29)입니다. 그 이후의 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 을구 1번 주택임차권등기입니다. 등기 접수일은 2023.09.04로 말소기준 이후라 등기 자체는 매각으로 소멸 대상이지만, 그 안에 적힌 주민등록일자와 점유개시일자가 2021.08.02이므로 대항력은 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 신고 아님
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정·배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미란 | 제5층 제507호 59.82㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2021.08.02 · 확정 2021.06.22 · 배당요구 2023.09.04 | 215,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 말소동의 확약 |
tenants 데이터상 is_subrogation=false, is_guarantor=false이므로 이 표의 김미란은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 봅니다. 따라서 보증금 215,000,000원을 별도 보증기관 보증금과 합산하지 않습니다. 다만 명세서상 인수권리로 주택임차권등기가 명시되어 있고, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 이 임차권등기 관련 인수는 실질 0원*으로 판단합니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 시에만 가격 메리트가 생긴다
광백드림빌 최근 실거래 12건 평균은 209,308,333원입니다. 현재 최저가 103,880,000원은 이 평균의 49.6%입니다. 그러나 이 비교는 반드시 확약서로 김미란 임차권등기 인수가 실질 0원* 처리되는 경우에만 의미가 있습니다. 확약이 적용되지 않는다면 비교 기준은 최저가가 아니라 낙찰가와 인수 부족분을 더한 실질취득가입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 59.82㎡ | 8 | 160,000,000원 |
| 2025.12 | 62.56㎡ | 4 | 172,200,000원 |
| 2021.09 | 62.56㎡ | 5 | 225,000,000원 |
| 2021.08 | 62.56㎡ | 7 | 230,000,000원 |
| 2021.08 | 60.05㎡ | 8 | 219,000,000원 |
| 2021.08 | 59.82㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 2021.08 | 60.05㎡ | 4 | 214,500,000원 |
| 2021.08 | 59.82㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 209,308,333원 |
최근 실거래 범위는 160,000,000원~230,000,000원입니다. 감정가 212,000,000원은 실거래 평균과 거의 붙어 있지만, 현재 최저가 103,880,000원은 크게 낮습니다. 이 사건의 핵심은 “최저가가 싸다”가 아니라 “확약서가 유효하면 실질취득이 최저가로 내려온다”입니다.
④ 예상배당표 (매각가 103,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,254,320원 |
| 1. 임차인 김미란 보증금 (우선변제) | 215,000,000원 | 101,625,680원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 서민금융진흥원 | 9,758,487원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 228,094,250원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 김미란 임차인의 부족분은 113,374,320원입니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 본 리포트는 그 임차권등기 인수를 실질 0원*으로 반영합니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 회차별 인수 구조 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 고정
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수 부족분 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 49%) | 103,880,000원 | 113,374,320원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 (감정가 39%) | 83,104,000원 | 133,791,872원 | 0원* |
| 6회 유찰 시 (감정가 31%) | 66,483,200원 | 150,113,498원 | 0원* |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커집니다. 따라서 확약이 없으면 “싸게 낙찰받았다”는 착시가 생기고, 실제 총부담은 보증금 215,000,000원 안팎으로 수렴합니다. 이 사건은 확약서 때문에 그 룰상 인수를 0원*으로 처리하는 특수 케이스입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 중구 인현동 소재 “인천학생교육문화회관” 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 1호선 “동인천역”이 있어 대중교통 이용편익은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트 스라브지붕 8층 건물 내 5층 507호이며, 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 특별관리해역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 40세대 소규모 단지이고, 광백드림빌 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.0회, 매각률은 0.0%입니다. 가격은 낮아졌지만 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 김미란 주택임차권등기와 보증금 215,000,000원 부족분을 실질적으로 해소하는지 확인하세요.
- 명세서 문구 대조. 매각물건명세서상 인수권리로 을구 순위 1번 주택임차권등기가 명시되어 있으므로, 확약서가 그 인수문구를 어떻게 처리하는지가 핵심입니다.
- 점유 확인. 감정요항표는 임대관계를 “미상”으로 봅니다. 확약 범위 밖 실제 점유자나 미상 임차인이 없는지 현장 확인이 필요합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. tenants 데이터상 김미란은 보증기관 대위·승계 신고자가 아닙니다. 실제 임차인 1명으로 보고, 보증금 215,000,000원을 중복 합산하지 않습니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표는 당해세·최우선변제·미납관리비를 반영하지 않을 수 있습니다. 특히 공용부분 관리비는 낙찰자 부담 가능성을 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 물건은 “반값”이 아니라 “확약서 검증형”
광백드림빌 507호는 숫자만 보면 감정가 212,000,000원에서 최저가 103,880,000원까지 내려온 반값 물건입니다. 하지만 권리만 보면 김미란 임차인의 전입이 말소기준보다 앞서고, 보증금도 215,000,000원이라 원칙상 인수 위험이 큽니다. 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다.
다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 있습니다. 이 확약서가 김미란 임차권등기에 정확히 적용된다면 매수인 인수는 실질 0원*이고, 현재 최저가는 실거래 평균의 49.6%로 의미 있는 가격이 됩니다. 반대로 확약서 범위가 어긋나거나 확인되지 않으면, 이 물건은 곧바로 대항력 임차권 인수형으로 돌아갑니다. 결론은 단순합니다. 가격은 매력적, 권리는 확약서 원본 확인 전까지 보수적.
