인천지방법원 2025타경509406. 인천 미추홀구 주안동 우진빌라 5동 1층 101호, 전용 32.75㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자 박일성은 2022년 2월 25일 거래가 85,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 해 11월 11일 미추홀구 압류가 이 사건의 선언된 말소기준권리입니다. 이후 국 압류, 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 말소기준보다 앞선 임차·점유 관계입니다. 정두원은 2021년 7월 13일 전입, 조한규는 2022년 2월 25일 전입·점유하고 2022년 2월 16일 확정일자를 갖췄습니다. 특히 조한규의 보증금은 85,000,000원으로 현재 최저가 33,320,000원을 크게 웃돌기 때문에 확약이 없었다면 미배당분 인수가 핵심인 물건입니다. 다만 매각물건명세서에는 한국주택금융공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어 조한규에 한해 실질 인수를 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509406 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 660-186 우진빌라 5동 1층101호 · 수봉로163번길 30 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 32.75㎡ · 2층 건물 내 1층 제101호 |
| 소유자 | 박일성 (2022.02.25. 거래가 85,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 68,000,000원 / 33,320,000원 (5회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 94,149,236원 |
| 말소기준 | 2022.11.11. 갑구 12번 압류 · 미추홀구(인천광역시) |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 주된 임차권은 확약, 나머지는 확인 필요
말소기준은 2022년 11월 11일 미추홀구 압류입니다. 따라서 그보다 뒤에 설정된 국 압류, 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 말소기준보다 앞서 전입한 임차·점유자는 별도로 봐야 합니다. 조한규는 보증금·전입·확정일자가 모두 확인되고 배당요구도 했으므로 원칙적으로 배당 부족분의 매수인 승계 문제가 생길 수 있으나, 이 사건에는 해당 임차권에 관한 말소동의 확약서가 제출됐습니다.
| 임차·점유자 | 전입 / 확정 | 보증금 / 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정두원 | 2021.07.13 / 미상 | 보증금 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 조한규 | 2022.02.25 / 2022.02.16 | 85,000,000원 / 2024.03.14 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
| 택금융 | 2022.02.25 / 2022.02.16 | 0원 표기 / 2025.05.20 | 자료상 有 | 자료상 有 | 성격 확인 |
② 시세 비교 — 5회 유찰인데도 최근 시세보다 높다
우진빌라5동은 6세대, 1991년 4월 26일 준공된 소규모 다세대입니다. 같은 전용 32.75㎡의 확인된 실거래는 6건입니다. 전체 평균은 54,833,333원이지만, 2022년 105,000,000원·85,000,000원 같은 과거 고가 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단의 주된 기준으로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 24,000,000원이고, 최근 대비 과거 추세는 -60.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 32.75㎡ | -1 | 24,000,000원 |
| 2022.04 | 32.75㎡ | 2 | 105,000,000원 |
| 2022.04 | 32.75㎡ | 2 | 70,000,000원 |
| 2022.02 | 32.75㎡ | 1 | 85,000,000원 |
| 2021.12 | 32.75㎡ | -1 | 20,000,000원 |
| 2021.12 | 32.75㎡ | -1 | 25,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 32.75㎡ | 1건 | 24,000,000원 |
현재 최저가 33,320,000원은 전체 평균 54,833,333원의 60.8%라 겉으로는 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 가격 판단에서 우선해야 할 최근 12개월 평균 24,000,000원과 비교하면 138.8%입니다. 즉 현재 최저가조차 최근 시세보다 높은 수준입니다. 최근 12개월 표본은 1건이고 해당 거래가 지하층이라는 한계는 있지만, 최근 추세가 -60.7%인 하락 국면에서는 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 33,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 3.0% 추정) | - | 999,760원 |
| 1. 임차인 조한규 보증금(우선변제) | 85,000,000원 | 32,320,240원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 94,149,236원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표의 룰상 계산에서는 조한규 보증금 부족분 52,679,760원이 매수인 인수로 잡힙니다. 그러나 제출된 말소동의 확약서를 조한규 임차권에 반영하면 실질 인수는 0원입니다. 이 배당표에는 확약 밖 정두원·‘택금융’의 미상 인수액이 포함돼 있지 않으며, 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천기계공업고등학교 북서측 인근의 기존 주택지대로, 주변은 동유형의 다세대주택과 빌라가 주를 이룹니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 무난합니다. 서측으로 노폭 약 5미터의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 벽돌조 슬라브 위 기와지붕 2층 건물의 1층 101호이며, 급배수·위생설비를 갖추고 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 고도지구(G.L+15m 이하), 수봉 지구단위계획구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 1,198,000원/㎡입니다.
- 환금성. 1991.04.26. 준공, 6세대 규모의 소규모 다세대이고 동일 단지 경매 통계상 평균 5.0회 유찰·매각률 0.0%입니다. 다회유찰 자체가 낮은 환금성을 시사하는 요소입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 한국주택금융공사의 말소동의 확약서가 조한규 임차권등기와 대항력에 어떤 조건으로 적용되는지, 낙찰 후 말소 절차와 제출 요건까지 원문으로 대조해야 합니다.
- 정두원 보증금 확인. 2021.07.13. 전입은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력과 인수 가능 금액을 확정하기 전에는 0원으로 잡을 수 없습니다.
- ‘택금융’ 기재 성격 확인. 2022.02.25. 전입, 2022.02.16. 확정일자, 2025.05.20. 배당요구가 기재돼 있으나 보증금 금액과 법적 성격을 원본에서 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 54,833,333원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 24,000,000원을 우선해서 판단해야 합니다. 현재 최저가는 그 최근 시세의 138.8%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -60.7%이므로 과거 70,000,000원·85,000,000원·105,000,000원 거래를 현재 시세로 단순 환산하면 안 됩니다.
- 다회유찰·환금성. 현재 5회 유찰이고 단지 경매 평균도 5.0회입니다. 소규모 6세대 다세대 특성까지 감안해 재매각 가능성과 출구가격을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약으로 인수는 줄었지만, 가격과 미상 권리는 그대로다”
이 물건의 가장 큰 권리 리스크였던 조한규 보증금 85,000,000원은 현재 회차 배당계산상 52,679,760원이 미배당될 구조지만, 한국주택금융공사의 말소동의 확약서가 제출돼 조한규에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다. 이 부분만 놓고 보면 큰 위험 하나가 제거된 셈입니다.
그러나 결론을 뒤집는 것은 가격과 확약 밖 임차관계입니다. 5회 유찰된 최저가 33,320,000원이 최근 12개월 평균이자 최신 실거래인 24,000,000원의 138.8%이고, 최근 추세는 -60.7%입니다. 여기에 정두원의 보증금·확정일자가 미상이며 ‘택금융’ 명의의 별도 임차관계도 성격 확인이 필요합니다. 따라서 “5회 유찰 + 확약 = 저가 안전물건”으로 단순화할 수 없습니다. 주된 인수는 해소됐지만, 현재 가격은 최근 시세 이상이고 다회유찰·소규모 다세대의 낮은 환금성까지 겹칩니다. 이 사건은 가격을 더 보수적으로 보고, 확약 밖 임차관계를 원본으로 해소한 뒤 접근해야 할 물건입니다.
