인천지방법원 2025타경509406. 인천 미추홀구 주안동 우진빌라 5동 1층 101호, 전용 32.75㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 6,800만원이고 3회 유찰로 표시돼 있지만 현재 최저매각가는 감정가와 같은 6,800만원입니다. 현재 소유자 박일성은 2022년 2월 25일 이 주택을 거래가 8,500만원에 취득했고, 같은 날 조한규가 전입·점유를 시작했습니다. 조한규의 임대차계약일과 확정일자는 2022년 2월 16일이며 보증금도 8,500만원입니다.
권리분석의 기준점은 2022년 11월 11일 미추홀구 압류입니다. 이후의 계양세무서 압류, 주택도시보증공사 가압류 2억2,500만원, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인의 대항력은 임차권등기일이 아니라 전입·점유 등 선행 요건을 기준으로 판단해야 합니다. 말소기준보다 앞선 임차 관련 신고가 있어 등기상 후순위라는 이유만으로 안전하다고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509406 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 660-186 우진빌라 제5동 제1층 제101호 도로명: 인천광역시 미추홀구 수봉로163번길 30 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 32.75㎡ · 2층 건물 중 1층 |
| 건물 구조 | 벽돌조 스라브위 기와지붕 · 외벽 몰탈 위 페인팅 · 샷시 창호 |
| 소유자 | 박일성 (2022.02.25. 거래가 85,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 68,000,000원 / 68,000,000원 (3회 유찰·감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 94,149,236원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 규모 / 준공 | 우진빌라5동 6세대 · 1991.04.26. 준공 |
① 권리 흐름 — 확약 적용 범위를 분리해야 한다
1991년 근저당, 2014년 우리은행 근저당, 2019년 남인천농협 근저당과 2020년 가압류·임의경매 등은 2021년 10월 12일 선행 경매 매각으로 말소됐습니다. 현재 경매에서 출발점이 되는 말소기준권리는 2022년 11월 11일 미추홀구 압류입니다. 따라서 현재 남아 있는 공법상 압류·가압류·경매개시결정 자체는 매각으로 정리되는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 알려진 1건은 확약, 나머지 2건은 미상
| 신고 명의 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정두원 | 2021.07.13. | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 밖·미상 승계 아님 |
| 조한규 | 2022.02.25. | 2022.02.16. | 85,000,000원 | 대항 가능 | 우선변제 배당요구 2024.03.14. | 말소동의 확약 실질 0원* 승계 아님 |
| 택금융 | 2022.02.25. | 2022.02.16. | 0원 표시 보증금 미상 | 주장 가능 | 우선변제 배당요구 2025.05.20. | 확약 밖·미상 승계 아님 |
보증기관의 대위·승계로 표시된 중복신고는 없습니다. 따라서 세 신고를 임의로 합치거나 조한규 신고와 동일한 권리로 단정할 수 없습니다.
확약서가 없었다면 현재 회차의 조한규 관련 실질취득은 낙찰가 68,000,000원에 미배당 18,624,000원을 더한 86,624,000원으로 계산됩니다. 이는 집행비용을 포함해 보증금 85,000,000원 수준으로 수렴하는 대항력 인수형의 전형적인 구조입니다. 유찰로 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수액이 늘기 때문에 총취득액이 함께 싸지는 구조가 아닙니다. 이 사건에서는 확약으로 조한규 부분만 0원 처리되지만, 확약 밖 신고의 금액은 아직 더해야 할 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 최근 가격보다 2.83배 높다
우진빌라5동 전용 32.75㎡ 거래는 6건입니다. 전체 평균은 54,833,333원이지만, 이 수치에는 2022년의 105,000,000원·85,000,000원·70,000,000원 거래가 함께 포함돼 있습니다. 최근 흐름을 우선하면 결론은 크게 달라집니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 24,000,000원이며, 최근 거래군은 이전 거래군보다 60.7% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 32.75㎡ | -1 | 24,000,000원 |
| 2022.04 | 32.75㎡ | 2 | 105,000,000원 |
| 2022.04 | 32.75㎡ | 2 | 70,000,000원 |
| 2022.02 | 32.75㎡ | 1 | 85,000,000원 |
| 2021.12 | 32.75㎡ | -1 | 20,000,000원 |
| 2021.12 | 32.75㎡ | -1 | 25,000,000원 |
| 전체 평균 | 32.75㎡ | 6건 | 54,833,333원 |
| 최근 12개월 | 32.75㎡ | 1건 | 24,000,000원 |
최저가 68,000,000원은 전체 6건 평균의 124.0%이고, 최근 12개월 평균의 283.3%입니다. 최신 거래는 대상 1층과 층이 다른 -1층 거래이므로 개별 비교에는 한계가 있지만, 2022년 고가 거래가 섞인 전체 평균만으로 가격을 정당화해서는 안 됩니다. 최근 가격 하락 폭과 단 6세대 규모, 1991년 준공이라는 환금성 조건까지 함께 보면 6,800만원을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 68,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,624,000원 |
| 1. 임차인 조한규 보증금 | 85,000,000원 | 66,376,000원 |
| 2. 기타 채권 청구합계 | 513,987,084원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
조한규의 룰상 미배당액은 18,624,000원입니다. 말소동의 확약으로 해당 금액은 실질 인수 0원*으로 평가하지만, 정두원과 ‘택금융’ 명의 신고에 관한 인수액은 포함되지 않았습니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 조한규 룰상 미배당 | 확약 반영 | 최소 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰·100% | 68,000,000원 | 18,624,000원 | 0원* | 68,000,000원 + 미상 |
| 4회 유찰 시 감정가 80% | 54,400,000원 | 31,979,200원 | 0원* | 54,400,000원 + 미상 |
| 5회 유찰 시 감정가 64% | 43,520,000원 | 42,663,360원 | 0원* | 43,520,000원 + 미상 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 전용 32.75㎡의 다세대주택으로 이용 중이며, 벽돌조 스라브위 기와지붕 2층 건물의 1층 101호입니다.
- 입지. 인천기계공업고등학교 북서측 인근의 기존 주택지대로, 주변은 동유형 다세대주택과 빌라가 분포합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 무난합니다. 서측으로 노폭 약 5미터 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·수봉 지구단위계획구역·고도지구(G.L+15m 이하)·과밀억제권역이며, 공시지가는 1,198,000원/㎡입니다. 토지는 완경사의 부정형·삼각형 형태입니다.
- 건물 상태. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일마감 추정, 창호는 샷시입니다. 급배수·위생설비를 갖췄고 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 1991.04.26. 준공된 6세대 소규모 다세대로, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회이고 낙찰률은 0.0%입니다. 거래 표본도 6건에 그쳐 가격 확인과 재매각에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문과 적용 대상 확인. 한국주택금융공사의 말소동의 확약이 을구 7번 조한규 임차권등기의 미배당 전액과 말소절차를 포괄하는지 확인해야 합니다.
- 정두원 점유 연속성 확인. 2021.07.13. 전입 이후 현재까지 실제 점유가 이어졌는지, 2021.10.12. 선행 경매 매각이 해당 임차관계에 어떤 영향을 주었는지 원본으로 확인해야 합니다.
- ‘택금융’ 신고의 실체 확인. 조한규와 같은 전입·확정일자를 사용하지만 보증금은 0원 표시와 미상 위험이 함께 존재합니다. 별도 임차인인지, 채권 이전·대위와 관련된 신고인지 단정하지 말고 명세서와 배당요구서 원문을 대조해야 합니다.
- 최저가 회차 재확인. 3회 유찰로 표시되면서 현재 최저가가 감정가 100%인 68,000,000원입니다. 입찰 전 최신 매각공고에서 회차·최저매각가격·매각조건을 다시 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 54,833,333원에는 2022년 고가 거래가 섞여 있습니다. 최근 평균·최신 거래 24,000,000원과 하락 추세 -60.7%를 우선해 입찰 상한을 판단해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 이후 실제 퇴거 여부, 현재 점유자, 열쇠 인도 가능성 및 명도비용을 현장 조사해야 합니다.
- 체납·공과금 확인. 관리비와 공용부분 체납, 당해세 및 실제 배당순위를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·확약서·최신 실거래 원본을 직접 확인하고 상충되는 기재는 법원 기록을 기준으로 정리해야 합니다.
맺으며 — “확약 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 물건의 핵심은 조한규 보증금 8,500만원 전부를 떠안는 전형적인 인수형처럼 보이지만, 한국주택금융공사의 말소동의 확약서로 조한규 관련 미배당 18,624,000원이 실질 0원*이 된다는 점입니다. 여기까지만 보면 큰 위험이 해소된 듯합니다.
그러나 확약 밖에는 보증금·확정일자가 미상인 정두원 신고와, 보증금 0원 표시와 미상 위험이 병존하는 ‘택금융’ 명의 신고가 남아 있습니다. 이 두 건의 인수 여부와 금액을 확정하기 전까지 실질취득액은 68,000,000원으로 끝난다고 단정할 수 없습니다. 가격도 최소 실질취득 68,000,000원이 최근 12개월 평균·최신 거래 24,000,000원의 283.3%이고 최근 추세는 60.7% 하락했습니다. 5회 유찰 가정가격 43,520,000원조차 최신 거래보다 높습니다.
주된 임차권은 확약으로 완화됐지만, 잔존 임차 위험과 가격 위험은 그대로입니다. 3회 유찰·낙찰률 0.0%의 소규모 노후 다세대라는 환금성까지 고려하면, 확약 범위와 나머지 신고의 실체가 완전히 확인되고 최근 시세에 맞는 가격이 형성되기 전에는 보수적으로 보는 것이 타당합니다.