서울중앙지방법원 2025타경103972. 방배동 917-3 현대연립의 제지층 제1호를 대상으로 한 강제경매입니다. 등기상 현재 공유자는 오경자와 유창호이고, 오경자는 합계 10분의 9, 유창호는 10분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 이번 경매개시결정은 오경자의 지분에만 기입돼 있으므로, 낙찰자가 취득하는 것은 건물 전체의 단독소유권이 아니라 오경자 지분입니다.
금전 권리는 비교적 단순합니다. 현재 유효한 근저당권은 없고, 과거 가압류·압류와 김진연 지분에 설정됐던 근저당권도 이미 말소됐습니다. 말소기준은 2025.09.23. 강제경매개시결정이며, 예상배당상 매수인이 떠안을 미배당 채권은 0원입니다. 다만 이 사건의 핵심 리스크는 금전 인수가 아니라 잔존 공유관계와 공유자 우선매수권입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103972 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 방배동 917-3 현대연립 · 도로명주소 서울특별시 서초구 방배로11길 55 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 + 토지 · 감정 이용상태 연립주택 · 철근콘크리트조 지상4층 건 내 제지층 제1호 |
| 공유관계 | 오경자 10분의 9 · 유창호 10분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 708,000,000원 / 566,400,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유창호 / 14,670,827원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 지분매각 · 공유자 우선매수 1회에 한함 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 그러나 공유관계는 남는다
1995.05.29. 소유권보존 당시에는 유창호를 포함한 공유자들이 각 10분의 1씩 지분을 보유했습니다. 이후 여러 차례 지분 이전을 거쳐 오경자가 10분의 9를 확보했고, 유창호의 10분의 1 지분은 그대로 남았습니다. 2025.09.23.에는 유창호가 채권자로서 오경자 지분에 강제경매개시결정을 기입했습니다.
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유자와 점유원인은 입찰 전 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다. 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 점유자를 임의로 대항력 있는 임차인으로 단정해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 51.5%라는 숫자를 그대로 ‘할인율’로 보면 안 된다
확인된 최근 거래는 현대에서 2026.02.에 이루어진 1건입니다. 전용 80.31㎡, 2층, 거래금액은 1,100,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 표본이 1건이라 같은 1,100,000,000원이며, 현재 최저가 566,400,000원은 이 금액의 51.5%로 집계됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 80.31㎡ | 2 | 1,100,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 1,100,000,000원 |
이 사건에서 가격을 판단할 때는 566,400,000원이라는 입찰가격 자체와 함께 “그 금액으로 취득하는 권리가 전체 소유권이 아니라 10분의 9 지분”이라는 점을 동시에 봐야 합니다. 최근 거래와의 표면적 격차는 크지만, 비교조건이 불충분하므로 가격 가점은 제한적으로 보는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 566,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 8,064,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 유창호 | 14,670,827원 | 14,670,827원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 543,665,173원 |
현재 최저가 566,400,000원 가정 시 신청채권자 청구액 14,670,827원은 전액 배당되고, 예상 미배당액은 0원입니다. 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 집행비용은 매각가의 약 1.4% 추정이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철2호선 방배역 남서측 인근. 주위는 단독주택·다세대주택·연립주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 대중교통 이용편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 아스팔트 슁글지붕 지상4층 건 내 제지층 제1호이며, 위생·급배수·소화전·난방설비가 있습니다.
- 토지. 전체 토지면적 598.7㎡, 평지의 세로장방형이며 연립주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 10,130,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역과 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 지정이 기재돼 있습니다. 적용대상과 기간은 입찰 시점에 다시 확인해야 합니다.
- 규모·환금성. 현대는 13세대, 사용승인일은 1995.05.08.입니다. 소규모 연립주택의 제지층이라는 물건 특성에 더해 이번에는 지분매각이므로, 일반적인 단독소유 주택보다 처분·협상 구조가 복잡합니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각지분 확인. 낙찰 대상은 오경자의 10분의 9 지분입니다. 유창호의 10분의 1 지분이 남는다는 전제로 사용·처분 계획을 세워야 합니다.
- 공유자 우선매수권. 매각조건에 공유자 우선매수 1회가 명시돼 있습니다. 외부 응찰자는 최고가를 써도 공유자의 권리 행사 가능성을 입찰전략에 반영해야 합니다.
- 가격 비교 주의. 최근 12개월 거래는 1건, 1,100,000,000원이며 최저가는 그 51.5%입니다. 그러나 면적 조건이 일치하지 않고 본건은 지분매각이므로 단순 할인율로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 제지층 제1호의 실제 점유자와 점유원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 공유관계 해소비용. 낙찰 후 단독사용·매각을 원한다면 잔존 공유자와의 협의나 공유관계 정리가 필요할 수 있으므로 이를 별도의 시간·절차 리스크로 보아야 합니다.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 지정이 복수로 기재돼 있으므로 2026.08.26. 매각기일 기준 적용 여부와 범위를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조해 변경사항이 없는지 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 ‘무엇을 사는가’
이 사건의 배당표만 보면 단순합니다. 현재 최저가 566,400,000원, 예상 인수 0원, 신청채권자 청구액도 전액 배당됩니다. 하지만 낙찰자가 사는 것은 현대연립 전체의 독립된 단독소유권이 아니라 오경자의 10분의 9 지분입니다. 유창호의 10분의 1 지분이 남고, 공유자 우선매수권도 1회 인정됩니다.
가격도 같은 이유로 신중해야 합니다. 최근 거래 1,100,000,000원과 비교하면 현재 최저가는 51.5%에 불과하지만, 거래 표본은 1건이고 면적 조건이 일치하지 않으며 본건 자체가 지분매각입니다. 따라서 이 숫자만으로 “반값 매수”라고 결론내릴 수 없습니다. 금전 인수는 낮지만 구조적 권리난도가 높은 사건으로 보는 것이 적절합니다. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라, 잔존 10분의 1 지분과 우선매수권을 감수하고도 566,400,000원에 들어갈 가치가 있는지입니다.
