서울중앙지방법원 2025타경104021. 남산롯데캐슬아이리스 제3층 제314호로, 물건 용도는 근린시설이고 감정평가상 현재 사무실로 이용되고 있습니다. 등기상 소유자는 주식회사카타나골프입니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2021.09.08. 설정된 대구칠곡신용협동조합의 채권최고액 1,320,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 2026.01.13. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
말소기준권리 이후의 김진석 가압류 500,000,000원, 주식회사 아림인터텍스 가압류 60,332,747원, 근로복지공단 가압류 10,000,000원과 각 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 조사되지 않았고 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 사건에서 ‘인수 0원’만 보고 권리분석을 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서의 토지 별도등기와 국세·지방세 압류의 당해세 여부는 입찰 전 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104021 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 회현동1가 208 남산롯데캐슬아이리스 3층 314호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 사무실 이용 |
| 소유자 | 주식회사카타나골프 |
| 감정가 / 최저가 | 1,200,000,000원 / 960,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대구칠곡신용협동조합 / 1,157,062,541원 |
| 말소기준권리 | 2021.09.08. 대구칠곡신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,320,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 특기사항 | 토지 별도등기 있음 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 그러나 별도등기 확인 필요
임차인 없음. 따라서 대항력 임차인의 보증금 인수 문제는 확인되지 않습니다. 현재 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 2021.09.08. 근저당권이 말소기준이고, 이후 설정된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 67.2%만 보고 ‘싸다’고 결론내리면 안 된다
남산롯데캐슬아이리스의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 1,428,333,333원, 최신 거래는 2026.08. 1,000,000,000원입니다. 현재 최저가 960,000,000원은 데이터상 최근 12개월 평균의 67.2%입니다.
하지만 가격판단에는 중요한 제약이 있습니다. 대상 물건의 비교 기준 면적은 83.85㎡인 반면, 최근 실거래 표본은 33.81㎡·44.99㎡·103.49㎡·113.46㎡·133.98㎡ 등으로 구성돼 대상 면적과 일치하지 않습니다. 게다가 본건은 감정평가상 사무실로 이용되는 근린시설입니다. 따라서 전체 단지의 거래 평균 1,428,333,333원과 67.2%라는 비율은 참고지표일 뿐, 이를 근거로 본건이 최근 시세보다 현저히 저렴하다고 단정해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 44.99㎡ | 6 | 1,000,000,000원 |
| 2026.07 | 133.98㎡ | 26 | 2,350,000,000원 |
| 2026.07 | 33.81㎡ | 14 | 730,000,000원 |
| 2026.06 | 113.46㎡ | 9 | 1,800,000,000원 |
| 2026.06 | 113.46㎡ | 27 | 1,800,000,000원 |
| 2026.05 | 44.99㎡ | 27 | 1,050,000,000원 |
| 2026.04 | 44.99㎡ | 25 | 980,000,000원 |
| 2026.03 | 103.49㎡ | 27 | 1,850,000,000원 |
| 2026.02 | 33.81㎡ | 18 | 720,000,000원 |
| 2025.12 | 103.49㎡ | 17 | 1,700,000,000원 |
| 2025.11 | 44.99㎡ | 25 | 980,000,000원 |
| 2025.10 | 133.98㎡ | 12 | 2,180,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 1,428,333,333원 |
③ 예상배당표 (매각가 960,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,000,000원 |
| 2. 근저당 · 대구칠곡신용협동조합 | 1,320,000,000원 | 948,000,000원 |
| 3. 가압류 · 김진석 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 아림인터텍스 | 60,332,747원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 근로복지공단 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,890,332,747원 중 예상 배당은 948,000,000원이며 미배당은 942,332,747원입니다. 신청채권 청구액 1,157,062,541원도 현재 회차 매각가에서는 전액 충족되지 않습니다. 다만 해당 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 배당 압박
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 960,000,000원 | 948,000,000원 | 942,332,747원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 768,000,000원 | 757,920,000원 | 1,132,412,747원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 614,400,000원 | 605,856,000원 | 1,284,476,747원 | 0원 |
가격이 내려갈수록 담보권자와 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 회차 시나리오에서는 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 즉 이 사건은 유찰로 채권자 손실이 커지는 것과 매수인이 채무를 떠안는 것을 구분해 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기준시점 현재 사무실로 이용 중인 근린시설입니다. 주거용 아파트로 가정해 가격이나 환금성을 판단하면 안 됩니다.
- 입지. 서울특별시 중구 회현동 남창동 소재 회현역(4호선) 남동측 인근으로, 업무용빌딩·상업용빌딩·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철역이 있습니다.
- 건물. 지하7층·지상32층 철골철근콘크리트구조 및 철근콘크리트구조 건물이며 사용승인일은 2011.11.18.입니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 32m 내외 왕복8차선 포장도로에 접하고, 그 외 노폭 약 12m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 토지면적 4,860.6㎡, 공시지가 24,920,000원/㎡입니다. 정비구역·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다. 다만 기타 참고사항에는 현황 지상19층이 등기사항전부증명서상 지상9층으로 기재된 부분을 단순 오기로 판단한다는 내용이 있습니다.
- 환금성. 단지 386세대, 준공 2011.11.18.이지만 본건은 근린시설·사무실 이용이고 동일 면적 실거래 매칭이 되지 않아 단지 주거 실거래만으로 환금성을 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문 확인. 매각물건명세서에 토지 별도등기가 명시돼 있으므로 토지등기부와 집합건물 등기를 함께 대조해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 해당 여부와 법정기일을 확인해야 예상배당의 정확도를 높일 수 있습니다.
- 임차·점유 현황 재확인. 현재 임차인은 확인되지 않았지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유와 사업자등록·전입 관련 자료를 입찰 직전 다시 확인하는 것이 필요합니다.
- 가격 비교대상 분리. 최근 실거래는 대상 면적과 일치하지 않습니다. 동일 용도·유사 면적의 근린시설 또는 업무시설 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 이전 확인. 2021.09.08. 대구칠곡신용협동조합 근저당권이 2026.01.13. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 상태이므로 배당요구·채권양도 관련 원문도 대조하는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당요구종기 관련 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 두 가지
표면적인 권리구조는 간단합니다. 임차인은 없고, 2021.09.08. 근저당권 이후의 가압류·압류는 매각으로 소멸하며 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 사건을 높은 등급의 안전형으로 보기에는 확인해야 할 변수가 분명합니다.
첫째는 토지 별도등기입니다. 그 내용이 확인되지 않은 상태에서 집합건물 등기만 보고 권리가 완전히 깨끗하다고 결론내리기 어렵습니다. 둘째는 가격비교의 적합성입니다. 최저가가 최근12개월 거래 평균의 67.2%라는 숫자 자체는 낮아 보이지만, 대상 면적과 비교 거래가 일치하지 않고 본건은 근린시설·사무실 이용입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 ‘960,000,000원이 평균보다 낮다’가 아니라, 토지 별도등기를 해소한 뒤 동일 용도·유사 면적 기준으로 960,000,000원의 적정성을 다시 검증하는 것입니다.
