서울중앙지방법원 2025타경104021. 회현동 남산롯데캐슬아이리스 3층 314호로, 감정평가상 현재 이용상태는 사무실입니다. 감정가 1,200,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 768,000,000원입니다. 권리분석의 기준점은 2021.09.08. 설정된 대구칠곡신용협동조합의 근저당권 1,320,000,000원이며, 이후 등기된 김진석 가압류 500,000,000원, 주식회사 아림인터텍스 가압류 60,332,747원, 근로복지공단 가압류 10,000,000원과 각 압류·경매개시등기는 매각으로 소멸하도록 정리돼 있습니다.
다만 이 사건은 단순히 “후순위 권리가 소멸하니 끝”으로 보기 어렵습니다. 매각물건명세서 비고에 토지 별도등기 있음이 명시돼 있고, 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 임차인은 없음으로 정리돼 있으나, 실제 점유·사용관계와 별도등기의 구체적 내용은 입찰 전에 반드시 원문과 현황을 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104021 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 회현동1가 208 남산롯데캐슬아이리스 3층 314호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 현재 사무실 · 분석 대상 면적 83.85㎡ |
| 건물 | 지하7층·지상32층 · 사용승인 2011.11.18. |
| 소유자 | 주식회사카타나골프 |
| 감정가 / 최저가 | 1,200,000,000원 / 768,000,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 대구칠곡신용협동조합 / 1,157,062,541원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 임차인 | 없음 · 감정평가서상 임대관계 미상 |
| 매각물건명세서 비고 | 토지 별도등기 있음 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 별도등기는 별도 확인
말소기준은 2021.09.08. 을구 6번 근저당권입니다. 이 근저당권은 2026.01.13. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기됐습니다. 이후 현재 남아 있는 가압류·압류와 2025.09.25. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 과거 우리은행·광주은행 근저당권과 일부 압류·가압류는 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 53.8%라는 숫자만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다
남산롯데캐슬아이리스는 386세대, 사용승인일은 2011.11.18.입니다. 최근 12개월 거래 12건의 평균 거래금액은 1,428,333,333원, 최신 거래는 2026.08. 1,000,000,000원입니다. 현재 최저가 768,000,000원은 최근 12개월 평균의 53.8%로 표시됩니다.
하지만 이 수치를 그대로 할인율로 받아들이면 안 됩니다. 분석 대상 면적은 83.85㎡인데, 아래 실거래 표본의 면적은 33.81㎡부터 133.98㎡까지 섞여 있고 면적 일치 표본이 아닙니다. 더구나 본건은 감정평가상 근린시설·사무실로 이용 중이므로, 단지 전체 거래평균과 본건의 적정가치를 동일한 기준으로 직접 비교하기에는 한계가 큽니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 44.99㎡ | 6 | 1,000,000,000원 |
| 2026.07 | 133.98㎡ | 26 | 2,350,000,000원 |
| 2026.07 | 33.81㎡ | 14 | 730,000,000원 |
| 2026.06 | 113.46㎡ | 9 | 1,800,000,000원 |
| 2026.06 | 113.46㎡ | 27 | 1,800,000,000원 |
| 2026.05 | 44.99㎡ | 27 | 1,050,000,000원 |
| 2026.04 | 44.99㎡ | 25 | 980,000,000원 |
| 2026.03 | 103.49㎡ | 27 | 1,850,000,000원 |
| 2026.02 | 33.81㎡ | 18 | 720,000,000원 |
| 2025.12 | 103.49㎡ | 17 | 1,700,000,000원 |
| 2025.11 | 44.99㎡ | 25 | 980,000,000원 |
| 2025.10 | 133.98㎡ | 12 | 2,180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 1,428,333,333원 |
③ 예상배당표 (매각가 768,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,080,000원 |
| 2. 근저당 · 대구칠곡신용협동조합 | 1,320,000,000원 | 757,920,000원 |
| 3. 가압류 · 김진석 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 아림인터텍스 | 60,332,747원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 근로복지공단 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가격에서 채권자 총 청구액은 1,890,332,747원, 배당액은 757,920,000원, 미배당은 1,132,412,747원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원이고 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 국세·지방세 압류 4건은 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있어 실제 채권자별 배당액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 64% | 768,000,000원 | 757,920,000원 | 1,132,412,747원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 51.2% | 614,400,000원 | 605,856,000원 | 1,284,476,747원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 40.96% | 491,520,000원 | 484,204,800원 | 1,406,127,947원 | 0원 |
회차가 내려가면 채권자 미배당은 증가하지만, 제시된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 당해세 및 토지 별도등기 세부내용에 따른 변동 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 회현역(4호선) 남동측 인근으로, 업무용빌딩·상업용빌딩·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철역이 있으며, 동측으로 약 32m 내외 왕복 8차선 도로와 접합니다.
- 이용상태. 감정평가 기준 현재 사무실로 이용되고 있습니다. 공동주택 호실로 가정해 판단하면 안 되는 물건입니다.
- 토지. 일반상업지역이며 정비구역·과밀억제권역·중점경관관리구역·서울도심에 포함되고, 토지는 평지의 사다리형으로 주상용 이용 중입니다.
- 토지거래허가구역. 기재된 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.이며, 매각기일은 2026.09.30.입니다.
- 건물. 사용승인일 2011.11.18., 기본적인 위생·급배수·승강기·지하주차장·화재탐지·소화·전기설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 층수 표기와 관련해 현황 및 건축물대장 등을 고려할 때 단순 오기로 판단된다는 참고사항이 기재돼 있습니다.
- 환금성. 현재 용도가 근린시설·사무실이고 이미 2회 유찰됐습니다. 단지 전체 거래평균을 주거형 호실처럼 직접 적용하기보다 동일 용도·유사 면적의 거래를 별도로 대조할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문 확인. 별도등기의 권리 종류, 순위, 말소 여부를 매각물건명세서와 토지등기 원문에서 대조해야 합니다.
- 국세·지방세 우선순위 확인. 압류 4건 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 현재 예상배당과 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 점유·임대관계 확인. 임차인은 없음으로 정리돼 있지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 사무실의 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2026.01.13. 을구 6번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기돼 있으므로 경매채권자·배당요구·최신 권리자 관계를 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 가격비교 표본 교체. 768,000,000원이 단지 최근 12개월 평균의 53.8%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 근린시설·사무실의 유사 면적 거래를 기준으로 다시 비교해야 합니다.
- 회차별 미배당과 인수 구분. 현재 회차 채권자 미배당 1,132,412,747원은 크지만, 제시된 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미배당액을 매수인 부담액으로 혼동하지 않아야 합니다.
맺으며 — “64%까지 내려왔지만, 할인율보다 확인 순서가 먼저다”
이 사건의 등기 구조만 보면 말소기준권리 이후 권리들은 매각으로 소멸하고, 배당모형상 매수인 인수도 0원입니다. 그래서 겉으로는 감정가 1,200,000,000원에서 768,000,000원까지 내려온 64% 물건이 눈에 띕니다.
그러나 가격만으로 결론을 내리기에는 두 가지 제약이 큽니다. 첫째, 토지 별도등기 있음이라는 명시적 권리 확인 항목이 남아 있습니다. 둘째, 최근 12개월 평균 1,428,333,333원과 비교하면 현재 가격이 53.8%에 불과하지만, 분석 대상 면적 83.85㎡와 실거래 면적이 일치하지 않고 본건 이용상태도 근린시설·사무실입니다. 따라서 현재 숫자는 가격 검토의 출발점이지, 시세 대비 저가라는 결론 자체는 아닙니다.
정리하면 등기상 후순위 소멸 구조와 인수 0원은 긍정적이지만, 토지 별도등기·당해세 가능성· 임대관계 미상과 비교시세 불일치가 동시에 남습니다. 이 사건은 최저가가 얼마나 낮아졌는지보다 별도등기와 실제 점유관계를 먼저 확정하고, 동일 용도·유사 면적의 가격 기준을 다시 잡는 것이 핵심입니다.
