서울중앙지방법원 2025타경104108. 신대방동 동작협성휴포레시그니처 105동 902호, 전용 84.9814㎡ 아파트입니다. 감정가는 1,130,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 723,200,000원입니다. 가격만 보면 최근 12개월 동일 평형 평균 1,237,500,000원보다 크게 낮지만, 이 사건은 가격보다 먼저 확인해야 할 권리 문제가 있습니다.
현황조사와 매각물건명세서에 박미경이 확인되어 있고 전입일은 2023.01.27입니다. 말소기준권리는 으뜸새마을금고 근저당권의 설정일인 2023.03.23이므로 전입이 더 빠릅니다. 조사자료는 이를 대항력 있는 임차인으로 분류하고 있으며, 가장 중요한 보증금이 확인되지 않았습니다. 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 회수되지 않는 구조라면 낙찰가가 내려가더라도 매수인의 실질취득가는 보증금 수준에서 고정될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104108 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 신대방동 686-48 동작협성휴포레시그니처 105동 9층902호 |
| 용도 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9814㎡ · 지상 29층 건물 내 9층 |
| 사용승인일 | 2022.05.27 |
| 소유자 | 서민자 · 거래가액 678,730,000원 · 소유권이전 2022.10.27 |
| 감정가 / 최저가 | 1,130,000,000원 / 723,200,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 으뜸새마을금고 / 469,737,080원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 전입이 말소기준보다 빠르다
현재 등기상 말소기준권리는 2023.03.23 설정된 으뜸새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 540,000,000원입니다. 이후 2025.10.21 기입된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2022.10.27 설정됐던 770,000,000원 근저당권은 2023.01.27 해지로 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 보증금 확인이 입찰의 전제
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박미경 | 2023.01.27 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
박미경은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 조사된 임차인입니다. 따라서 실제 임차인은 1명입니다. 전입은 확인되지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 최종 인수액을 특정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 표면가는 낮지만 실질취득가는 아직 계산 불가
동작협성휴포레시그니처 동일 평형의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 1,237,500,000원입니다. 최신 거래는 2026.09, 20층 1,375,000,000원이고, 표본 최저는 1,120,000,000원, 최고는 1,375,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.95㎡ | 20 | 1,375,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 1,350,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 8 | 1,275,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 10 | 1,350,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 6 | 1,200,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 6 | 1,250,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 22 | 1,270,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 16 | 1,140,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 17 | 1,150,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 22 | 1,250,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 25 | 1,120,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 27 | 1,120,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 1,237,500,000원 |
현재 최저가는 최근 12개월 평균의 58.4%입니다. 그러나 이 사건의 가격 판단 기준은 최저가 723,200,000원만이 아닙니다. 선순위 임차인의 미배당 보증금이 있다면 실질취득가 = 낙찰가 + 인수액이 되며, 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득가가 보증금 수준에 머물 수 있습니다. 따라서 보증금 확인 전에는 “시세보다 싸다”는 결론을 보류해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 723,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 9,632,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 으뜸새마을금고 | 540,000,000원 | 540,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 173,568,000원 |
위 배당표는 현재 최저매각가를 기준으로 한 계산이며 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값입니다. 특히 박미경의 보증금이 확인되지 않아 실제 임차인 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수위험은 별개
| 회차 | 최저매각가 | 근저당 배당 | 채권 부족 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 723,200,000원 | 540,000,000원 | 0원 | 173,568,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 578,560,000원 | 540,000,000원 | 0원 | 30,374,400원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 462,848,000원 | 455,819,520원 | 84,180,480원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영림초등학교 남동측 인근으로 단독주택, 다세대주택, 단지형아파트 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 지하철 2호선 구로디지털단지역과 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 양호한 편입니다.
- 도로. 서측 시흥대로와 남측 포장도로에 접합니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조, 2022.05.27 사용승인 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 화재탐지, 소화전, CCTV, 승강기, 주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·준주거지역·지구단위계획구역에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 확인됩니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 폐문으로 내부를 확인하지 못했고 임대관계도 미상으로 조사됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박미경 보증금 확인. 가장 먼저 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 배당가능액을 원본 문서에서 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 보증금 중 미배당액이 확인되면 낙찰가에 인수액을 더해 최근 12개월 평균 1,237,500,000원 및 최신 거래 1,375,000,000원과 비교해야 합니다.
- 표면 할인율 오판 금지. 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 58.4%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하면 안 됩니다.
- 내부 상태 재확인. 감정 당시 폐문으로 내부를 확인하지 못했으므로 실제 내부 상태를 별도로 점검할 필요가 있습니다.
- 토지거래허가 규제 확인. 아파트를 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2026.12.31까지 기재돼 있으므로 입찰 시 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 임차관계 서류를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 보증금을 확인해야 한다
이 사건은 감정가 1,130,000,000원에서 2회 유찰되어 723,200,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 1,237,500,000원 대비 표면 가격은 58.4%입니다. 그러나 박미경의 전입은 말소기준권리보다 빠르고 보증금이 미상입니다. 따라서 현재 단계에서 핵심은 “얼마나 싸게 내려왔는가”가 아니라 “낙찰 후 실제 얼마를 더 인수해야 하는가”입니다. 보증금과 배당관계가 확인되기 전까지는 실질취득가도, 가격 메리트도 확정할 수 없습니다.
