서울중앙지방법원 2025타경104108. 동작구 신대방동 ‘동작협성휴포레시그니처’ 105동 902호, 전용 84.9814㎡ 아파트입니다. 감정가 1,130,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 904,000,000원으로 내려왔습니다. 가격만 보면 최근 실거래 평균의 74.0%지만, 권리분석의 중심은 가격이 아니라 2023.01.27 전입한 박미경입니다. 말소기준인 으뜸새마을금고 근저당은 2023.03.23 설정됐으므로 전입일이 더 빠릅니다.
박미경의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 따라서 전입일만으로 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수도, 산정표의 인수액 0원을 최종 결과로 받아들일 수도 없습니다. 실제 점유와 임대차계약이 확인되고 배당으로 회수되지 않는 보증금이 있다면 그 미배당액이 낙찰자에게 승계될 수 있습니다. 이 경우 실질취득가는 낙찰가 904,000,000원에 인수액을 더한 금액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104108 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 신대방동 686-48 동작협성휴포레시그니처 제105동 제9층 제902호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9814㎡ · 지상 29층 중 9층 |
| 사용승인 / 규모 | 2022.05.27 · 274세대 |
| 소유자 | 서민자 (단독소유 · 2022.10.27 소유권이전 · 거래가액 678,730,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,130,000,000원 / 904,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 으뜸새마을금고 / 469,737,080원 |
| 말소기준권리 | 2023.03.23 으뜸새마을금고 근저당권 · 채권최고액 540,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입
등기상 핵심 권리는 2023.03.23 설정된 으뜸새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당권과 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2022.10.27 설정됐던 채권최고액 770,000,000원의 근저당권은 2023.01.27 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박미경 | 2023.01.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 박미경의 임차보증금은 확인되지 않았습니다.
② 시세 비교 — 74.0%는 ‘인수액 제외’ 가격
동작협성휴포레시그니처 전용 84.95㎡·84.99㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 평균은 1,221,250,000원, 최저는 1,120,000,000원, 최고와 최신 거래는 1,350,000,000원입니다. 감정가 1,130,000,000원은 실거래 최저 수준에 가깝고, 최저매각가 904,000,000원은 최근 평균의 74.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 1,350,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 8 | 1,275,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 10 | 1,350,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 6 | 1,200,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 6 | 1,250,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 22 | 1,270,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 16 | 1,140,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 17 | 1,150,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 22 | 1,250,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 25 | 1,120,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 27 | 1,120,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 12 | 1,180,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 1,221,250,000원 |
최저가와 최근 평균의 차이는 317,250,000원입니다. 하지만 이 차액을 곧바로 안전마진으로 볼 수는 없습니다. 박미경에게 매수인이 인수할 미배당 보증금이 있다면 실질취득가는 그만큼 올라갑니다. 따라서 904,000,000원은 실질취득가가 아니라 인수액 확인 전의 하한입니다.
③ 예상배당표 (매각가 904,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,440,000원 |
| 1. 근저당 · 으뜸새마을금고 | 540,000,000원 | 540,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 352,560,000원 |
산정표는 채권최고액 540,000,000원을 기준으로 하며 당해세·임차인 최우선변제는 반영하지 않았습니다. 박미경의 보증금과 배당자격이 확인되면 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 지상 29층 건물의 9층 902호로, 아파트로 이용 중입니다.
- 입지. 영림초등학교 남동측 인근이며 단독주택·다세대주택·단지형 아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 지하철 2호선 구로디지털단지역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
- 도로. 서측 시흥대로와 남측 약 5m 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스 개별난방·화재탐지·소화전·CCTV·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·준주거지역·지구단위계획구역이며, 아파트 대상 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.10.20부터 2026.12.31까지입니다.
- 토지. 공시지가 7,669,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 폐문으로 내부를 확인하지 못했고 임대관계도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 박미경의 실제 점유 확인. 전입신고만으로 결론 내리지 말고 현장 점유와 세대 사용관계를 확인해야 합니다.
- 임대차계약 원본 확인. 보증금·계약기간·확정일자·임대차 목적물을 확인해야 인수액 계산이 가능합니다.
- 배당요구 확인. 배당요구 여부와 배당 가능액을 확인한 뒤 미배당 보증금의 승계 가능성을 계산해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 낙찰가가 아니라 낙찰가와 인수액을 더한 금액을 최근 평균 1,221,250,000원 및 최신 거래 1,350,000,000원과 비교하세요.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부를 확인하지 못했으므로 수리 범위와 비용을 별도로 점검해야 합니다.
- 토지거래허가 확인. 아파트 대상 허가구역 지정기간과 경매취득에 대한 적용 여부를 관할 기관에 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분과 당해세·최우선변제 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 2026.08.23 발급 등기부와 매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역을 매각기일 전 다시 대조하세요.
맺으며 — 할인율보다 먼저 보증금을 확인해야 한다
최저가 904,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 1,221,250,000원의 74.0%입니다. 인수액이 없다면 가격상 차이가 크지만, 이 사건에는 말소기준일보다 먼저 전입한 박미경이 있습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유가 확인되지 않은 상태에서는 대항력과 인수액 모두 확정할 수 없습니다.
따라서 결론은 “표면 가격은 낮지만 권리 확인 전에는 실질취득가 미상”입니다. 으뜸새마을금고 근저당과 경매개시결정의 소멸 여부보다 더 중요한 것은 박미경의 임대차 실체와 미배당 보증금입니다. 그 금액이 확인돼야 9.04억이 실제 매입가격인지, 인수액을 더한 금액이 시세 경쟁력을 유지하는지 판단할 수 있습니다.
