인천지방법원 2025타경509407. 인천 미추홀구 주안동 명주아르디에 711호는 전용면적 18.13㎡인 집합건물입니다. 사건 분류에는 아파트로 표시되어 있으나, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택-원룸형입니다. 이 물건의 핵심은 5회 유찰이나 낮은 최저가가 아닙니다. 임차인 서한선의 보증금 75,000,000원 중 현재 회차에서 배당되는 금액은 10,327,368원뿐이며, 부족액 64,672,632원이 매수인에게 인수될 수 있다는 점입니다.
현재 최저가와 인수액을 합산하면 실질취득액은 75,596,632원입니다. 경매가 더 낮은 가격으로 진행되더라도 임차인에게 배당되는 금액이 줄고 인수액이 늘어나는 구조이므로, 매수인이 부담하는 총액은 보증금 규모에서 크게 내려가지 않습니다. 여기에 이정훈의 전입신고일과 보증금이 미상으로 남아 있어 추가 임차 위험도 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509407 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 220-1 명주아르디에 7층 711호 도로명주소: 인천광역시 미추홀구 미추홀대로733번길 27 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트 분류) · 감정평가상 도시형생활주택-원룸형 |
| 전용면적 / 층수 | 18.13㎡ · 지상 15층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 박일성 (2021.11.01. 매매 원인, 거래가액 75,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 10,924,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 한국주택금융공사 / 84,085,092원 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 임차인 | 확인 대상 2명: 이정훈, 서한선. 이정훈의 보증금·전입일은 미상이며, 서한선의 임차보증금은 75,000,000원입니다. |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차인의 보증금이 핵심
등기부상 2012.09.27. 설정된 신한은행 근저당권의 채권최고액은 39,600,000원이지만, 해당 근저당은 2021.10.18. 해지로 말소되었습니다. 현재 권리분석에서는 2023.04.14. 접수된 갑구 5번 압류를 말소기준권리로 봅니다. 그 뒤 접수된 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리로 기재되어 있습니다.
반면 서한선은 임대차계약일 2021.10.12., 확정일자 2021.10.13., 전입·점유개시일 2021.11.01.로 확인됩니다. 이는 위 압류일보다 앞선 시점입니다. 임차권등기는 2023.12.07. 접수되었지만, 매각물건명세서에는 을구 3번 주택임차권등기와 보증금 75,000,000원이 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시되어 있습니다. 따라서 등기상 임차권의 처리와 별개로, 배당에서 돌려받지 못한 보증금 잔액은 매수인 인수 위험으로 판단해야 합니다.
② 임차인 분석 — 2명 모두 확인이 필요하다
보증기관 대위·승계에 따른 중복 임차인 표시가 아니라, 확인 대상 임차인은 이정훈과 서한선 2명입니다. 서한선은 보증금과 대항력 관련 날짜가 확인되지만, 이정훈은 보증금과 전입신고일이 미상이라 별도의 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 보증금 / 점유 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 | 확인 사항 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이정훈 | 보증금 미상 점유 범위 미상 |
가능·미상 | 미상 | 추가 위험 | 전입신고일·보증금 확인 필요 |
| 서한선 | 75,000,000원 제7층 제711호 18.13㎡ 전부 |
있음 | 행사 가능 | 64,672,632원 | 전입 2021.11.01. · 확정 2021.10.13. · 배당요구 2023.12.07. |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 판단
명주아르디에는 2012.09.14. 사용승인된 129세대 규모의 건물입니다. 대상 전용면적은 18.13㎡이며, 확인된 거래에는 16.46㎡부터 18.13㎡까지 면적 차이가 있습니다. 전체 거래 평균은 51,791,666원이지만, 과거 거래가 포함된 전체 평균만으로 가격 메리트를 판단하지 않고 최근 12개월 평균과 최신 거래 및 추세를 우선해 비교합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 17.35㎡ | 14 | 38,000,000원 |
| 2025.10 | 18.13㎡ | 7 | 53,500,000원 |
| 2025.04 | 17.09㎡ | 6 | 48,000,000원 |
| 2025.03 | 16.46㎡ | 9 | 38,000,000원 |
| 2024.07 | 17.09㎡ | 9 | 56,000,000원 |
| 2024.05 | 17.09㎡ | 13 | 54,000,000원 |
| 2024.04 | 16.56㎡ | 12 | 60,000,000원 |
| 2024.03 | 17.09㎡ | 5 | 48,000,000원 |
| 2024.01 | 17.09㎡ | 9 | 56,000,000원 |
| 2023.11 | 18.13㎡ | 7 | 52,000,000원 |
| 2023.03 | 18.13㎡ | 5 | 53,000,000원 |
| 2023.01 | 18.13㎡ | 6 | 65,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 44,375,000원 |
최근 12개월 평균은 44,375,000원, 최신 거래는 2026.01의 38,000,000원이며, 최근 거래 추세는 이전 기간 대비 -20.0%입니다. 하락 추세를 고려하면 과거 거래 평균을 현재 가치로 그대로 적용하기 어렵습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수액 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 10,924,000원 | 64,672,632원 | 75,596,632원 |
| 6회 유찰 시 | 7,646,799원 | 67,890,843원 | 75,537,642원 |
| 7회 유찰 시 | 5,352,759원 | 70,143,591원 | 75,496,350원 |
실질취득액은 각 시나리오의 매각가와 매수인 인수액을 합산한 값입니다. 취득세·등기비용 등 별도 취득 부대비용은 포함하지 않았습니다.
④ 예상배당표 (현재 최저가 10,924,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 596,632원 | 매각가의 약 5.5% 추정 |
| 1. 임차인 서한선 보증금 | 75,000,000원 | 10,327,368원 | 미배당 64,672,632원 인수 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 225,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 3. 한국주택금융공사 경매개시결정 | 84,085,092원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
집행비용은 추정치입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 이정훈의 보증금·대항력 등 미확인 임차관계는 위 배당표에 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동, 주안역(1호선) 남서측 인근입니다. 주변에는 공동주택·모텔·근린생활시설 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 있어 교통여건은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조, 15층 건물의 7층입니다. 위생·급배수·승강기·주차설비가 기재되어 있으나 정상 작동 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구에 해당하며, 철도보호지구·과밀억제권역·가축사육제한구역·중점경관관리구역 등 관련 제한사항이 기재되어 있습니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 위반건축물은 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다. 내부 상태와 실제 이용상황은 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 최근 12개월 평균 44,375,000원, 최신 거래 38,000,000원이며 최근 거래 추세는 -20.0%입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.4회, 낙찰률은 0.0%로 제시되어 있어 매각 가능성과 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 서한선 인수액. 보증금 75,000,000원과 현재 예상 배당 10,327,368원을 대조해 미배당 잔액 64,672,632원의 인수 구조를 확인하세요.
- 이정훈 임차관계. 전입신고일·보증금·점유 범위·확정일자·배당요구 여부를 확인하고, 대항력 가능성을 배제할 수 있는지 검토하세요.
- 실질취득액 기준 입찰 판단. 현재 최저가만 보지 말고 인수액을 더한 75,596,632원을 최근 12개월 평균 44,375,000원 및 최신 거래 38,000,000원과 비교하세요.
- 하락 추세 확인. 최근 거래 추세가 -20.0%인 만큼 과거 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 가격을 판단하세요.
- 배당 재검토. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 항목과 집행비용 추정치의 변동 가능성을 확인하세요.
- 현장 확인. 실제 점유자, 내부 상태, 설비 작동 여부와 감정평가서·현황조사서·매각물건명세서의 기재 내용을 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 임차권등기명령, 임대차계약 및 전입 관련 자료, 배당요구 내역을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “낮은 최저가 ≠ 낮은 취득비용”
이 물건은 5회 유찰로 최저가가 10,924,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인 서한선의 미배당 보증금 64,672,632원이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 현재 회차의 실질취득액은 75,596,632원으로, 최근 12개월 실거래 평균 44,375,000원보다 높고 최신 거래 38,000,000원도 크게 웃돕니다. 시세 추세 역시 -20.0%로 하락 방향입니다.
더구나 이정훈의 보증금과 전입신고일이 미상으로 남아 있어 추가 인수 위험을 배제할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 낮은 최저가를 이유로 접근할 대상이 아니라, 임차관계와 인수액을 먼저 확정하고 실질취득 기준으로 가격을 재평가해야 하는 물건입니다. 현재 확인된 숫자만으로는 가격 메리트를 인정하기 어렵고, 권리·배당·점유관계의 원본 확인이 선행되어야 합니다.
