31,850,000원
인천지방법원 2025타경509407. 주안역 남서측 인근에 위치한 명주아르디에 7층 711호로, 전용 18.13㎡의 도시형생활주택 원룸형입니다. 감정가는 65,000,000원이고 두 차례 유찰돼 최저매각가는 31,850,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 12개월 실거래 평균 44,375,000원보다 28.2% 낮아 보이지만, 이 물건은 낙찰가만으로 취득비용을 판단할 수 없습니다.
임차권자 서한선은 2021.11.01. 전입·점유했고 확정일자는 2021.10.13.입니다. 말소기준권리인 2023.04.14. 압류보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 조사됐으며, 배당요구도 했습니다. 현재 최저가 31,850,000원에서 집행비용 973,300원을 제외하면 보증금 배당액은 30,876,700원에 그칩니다. 보증금 잔액 44,123,300원은 매수인이 인수하므로, 실질취득액은 31,850,000원 + 44,123,300원 = 75,973,300원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509407 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 미추홀대로733번길 27, 명주아르디에 제7층 제711호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택-원룸형) · 전용 18.13㎡ · 15층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 박일성 (2021.11.01. 매매 · 거래가액 75,000,000원 · 2021.11.08. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 31,850,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 84,085,092원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 등기 발급 | 인천지방법원 등기국 · 2026.07.27. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
2012년 설정된 신한은행 근저당권 39,600,000원은 2021.10.18. 해지로 이미 말소됐으므로 현재 매수인이 인수할 근저당권이 아닙니다. 현존 권리의 말소기준은 2023.04.14. 계양세무서 압류입니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류와 한국주택금융공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기 순위가 아니라 임차인의 대항력 발생 시점입니다. 서한선은 말소기준보다 앞선 2021.11.01. 전입·점유 기록과 2021.10.13. 확정일자를 갖고 있습니다. 임차권등기 자체는 2023.12.07. 접수됐지만, 기존 대항력이 인정된 임차인이므로 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 그 잔액을 매수인이 부담합니다.
② 임차인·점유자 분석
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 조사된 임차인·점유자는 2명입니다. 서한선은 보증금과 대항력 요건이 확인됐고, 이정훈은 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다.
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 · 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 현재 인수위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 서한선 | 제7층 제711호 18.13㎡ 전부 주거 · 임차권등기 | 전입 2021.11.01. 확정 2021.10.13. 배당요구 2023.12.07. | 75,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 없음 | 44,123,300원 |
| 이정훈 | 점유 부분·용도 미상 | 전입일 미상 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 | 판정 불가 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 봐야 한다
명주아르디에의 최근 실거래 12건 평균은 51,791,666원이지만, 과거 65,000,000원 거래까지 포함돼 있습니다. 가격 판단에는 최근 12개월 4건 평균 44,375,000원과 최신 거래 38,000,000원을 우선 적용해야 합니다. 최근 12개월 가격은 이전 거래 대비 20.0% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 17.35㎡ | 14층 | 38,000,000원 |
| 2025.10 | 18.13㎡ | 7층 | 53,500,000원 |
| 2025.04 | 17.09㎡ | 6층 | 48,000,000원 |
| 2025.03 | 16.46㎡ | 9층 | 38,000,000원 |
| 2024.07 | 17.09㎡ | 9층 | 56,000,000원 |
| 2024.05 | 17.09㎡ | 13층 | 54,000,000원 |
| 2024.04 | 16.56㎡ | 12층 | 60,000,000원 |
| 2024.03 | 17.09㎡ | 5층 | 48,000,000원 |
| 2024.01 | 17.09㎡ | 9층 | 56,000,000원 |
| 2023.11 | 18.13㎡ | 7층 | 52,000,000원 |
| 2023.03 | 18.13㎡ | 5층 | 53,000,000원 |
| 2023.01 | 18.13㎡ | 6층 | 65,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 44,375,000원 |
최저가 31,850,000원만 비교하면 최근 12개월 평균의 71.8%입니다. 그러나 현재 회차에서 서한선에게 배당되지 않는 44,123,300원을 더한 실질취득액은 75,973,300원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 171.2%, 최신 거래 38,000,000원의 199.9%, 감정가 65,000,000원의 116.9%입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 그대로
| 회차 | 낙찰가 가정 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 49% | 31,850,000원 | 44,123,300원 | 75,973,300원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 22,295,000원 | 53,506,310원 | 75,801,310원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 15,606,499원 | 60,074,418원 | 75,680,917원 |
낙찰가가 31,850,000원에서 15,606,499원까지 내려가도 인수액이 44,123,300원에서 60,074,418원으로 증가합니다. 결과적으로 실질취득액은 75,680,917원~75,973,300원으로 거의 변하지 않습니다. 유찰 횟수보다 임차보증금 75,000,000원이 총비용을 결정합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 31,850,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 973,300원 |
| 1. 임차인 서한선 보증금 | 75,000,000원 | 30,876,700원 |
| 2. 신한은행 근저당 | 39,600,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 가압류 | 225,000,000원 | 0원 |
| 4. 한국주택금융공사 신청채권 | 84,085,092원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신한은행 근저당권은 2021.10.18. 해지로 등기상 이미 말소돼 실제 인수 대상이 아닙니다. 말소기준 압류의 체납액은 확인되지 않아 금액 계산에 포함되지 않았으며, 당해세·최우선변제 등으로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 공부상 아파트이며 실제 이용상태는 도시형생활주택 원룸형입니다. 전용면적은 18.13㎡입니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동, 주안역(1호선) 남서측 인근입니다. 공동주택·모텔·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 있어 제반 교통여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 7층이며, 위생·급배수·승강기·주차 설비가 구비돼 있습니다. 정상 작동 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·철도보호지구·중점경관관리구역 등에 해당하며, 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 단지·거래. 명주아르디에는 129세대, 사용승인일은 2012.09.14.입니다. 최근 12개월 거래 4건 평균은 44,375,000원이고 최근 가격 추세는 이전 대비 20.0% 하락했습니다.
- 경매 이력. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.2회이며 확인된 낙찰률은 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 총부담 확인. 현재 회차 기준 실질취득액은 75,973,300원입니다. 추가 유찰돼도 인수액이 늘어 총액이 보증금 75,000,000원 부근에 머뭅니다.
- 서한선 배당액 재계산. 당해세·집행비용·최우선변제 반영 여부에 따라 서한선의 실제 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 이정훈 점유관계 확인. 전입일·보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 대항력 가능성을 배제하지 말고 현황조사와 전입세대확인서를 대조해야 합니다.
- 말소기준 압류 체납액 확인. 계양세무서 압류의 구체적 체납액이 확인되지 않았으므로 교부청구와 당해세 규모를 확인해야 합니다.
- 명도 범위 확인. 임차권등기와 현재 실제 점유자가 일치하는지, 서한선과 이정훈 중 누가 현장을 점유하는지 확인해야 합니다.
- 내부·설비 확인. 내부는 공부서류와 일반적 이용상황을 기준으로 평가됐으므로 실제 구조와 승강기·주차·급배수 설비 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰될수록 싸지는 물건”이 아니다
최저매각가 31,850,000원은 최근 12개월 실거래 평균보다 낮지만, 그것이 매수인의 최종 취득비용은 아닙니다. 서한선의 대항력 있는 보증금 75,000,000원 중 현재 예상 미배당액 44,123,300원을 더하면 실질취득액은 75,973,300원이 됩니다. 이는 최근 12개월 평균의 171.2%, 최신 거래의 199.9%이며, 가격 추세도 20.0% 하락 중입니다.
더 유찰되더라도 낙찰가 하락분만큼 임차보증금 인수액이 늘어 총부담은 75,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다. 여기에 이정훈의 보증금과 전입일이 확인되지 않아 추가 점유 위험도 남습니다. 낮은 최저가에 비해 높은 실질취득액, 명확한 임차보증금 인수, 미상 점유자, 하락 시세가 겹친 고위험 물건으로 보는 것이 타당합니다.