서울중앙지방법원 2025타경104349. 강남구 삼성동 삼성브르넨 10층 1001호, 아파트로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 3,350,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 2,680,000,000원입니다. 권리의 기준은 2022.01.14. 보은신용협동조합의 채권최고액 3,072,000,000원 근저당권입니다. 이후 강남구 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 현 배당 시나리오에서 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
다만 이 사건에서 권리보다 먼저 봐야 할 것은 가격입니다. 실거래 데이터의 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 1,900,000,000원인데, 현재 실질취득액은 2,680,000,000원입니다. 데이터상 최저가의 최근 시세 대비 비율은 141.1%입니다. 따라서 감정가 대비 20% 내려왔다는 사실만으로 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104349 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 삼성동 90 삼성브르넨 10층 1001호 · 서울특별시 강남구 영동대로122길 2 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 철근콘크리트구조 20층 건물 내 10층 |
| 분석 면적 | 41.5㎡ · 실거래 비교면적 40.07㎡ |
| 소유자 | 신한자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 3,350,000,000원 / 2,680,000,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 보은신용협동조합 / 2,700,929,632원 |
| 말소기준권리 | 2022.01.14. 보은신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,072,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2022.01.14. 보은신용협동조합 근저당권입니다. 2025.06.30. 강남구 압류와 2025.11.11. 임의경매개시결정은 모두 이 기준보다 뒤이며 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 근저당권 채권최고액은 3,072,000,000원이고, 현재 최저가 2,680,000,000원을 기준으로 한 배당에서는 집행비용을 제외한 2,650,800,000원이 근저당권에 배당되어 421,200,000원의 미배당이 발생합니다. 이 미배당액은 근저당 채권자의 부족액이고, 매수인에게 승계되는 금액은 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김서린 | 2025.01.20 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 김서린의 전입신고일은 2025.01.20.로, 말소기준권리인 2022.01.14. 근저당권보다 뒤입니다. 따라서 데이터상 대항력은 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부는 판단이 남아 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 집계됩니다.
③ 시세 비교 — 20% 유찰 후에도 최근 거래보다 높다
브르넨삼성의 비교면적은 40.07㎡이고, 확인된 거래는 2024.08.의 1,900,000,000원 거래 2건입니다. 최근 12개월 평균도 1,900,000,000원, 최신 거래도 1,900,000,000원으로 잡혀 있습니다. 표본이 2건으로 많지는 않지만 현재 최저가와의 격차는 큽니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 40.07㎡ | 12 | 1,900,000,000원 |
| 2024.08 | 40.07㎡ | 12 | 1,900,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 41.5㎡ 대상 | 2건 | 1,900,000,000원 |
현재 최저매각가이자 인수액을 포함한 실질취득액은 2,680,000,000원입니다. 데이터에 계산된 최근 시세 대비 비율은 141.1%입니다. 즉 현재 가격은 최근 12개월 평균이나 최신 거래보다 낮지 않고 오히려 최근 시세 이상입니다. 전체 평균 역시 1,900,000,000원이므로 감정가 대비 할인율만 보고 가격 점수를 줄 수 있는 사건이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,680,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 29,200,000원 |
| 1. 근저당 · 보은신용협동조합 | 3,072,000,000원 | 2,650,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 근저당 채권최고액 기준 421,200,000원이 미배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기고등학교 동측 근거리에 있으며, 주변은 아파트 등의 공동주택·상업용건물·업무용건물·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 및 근거리에 버스정류장과 지하철 9호선 봉은사역 등이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 내 10층 1001호이며, 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 사다리형 토지로 아파트·오피스텔·근린생활시설 등의 터로 이용 중이며 서측 및 북측 등으로 자동차 통행이 가능한 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·제2종일반주거지역·국제교류복합지구 지구단위계획구역이며, 과밀억제권역·최고높이 제한지역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함되어 있습니다.
- 규모·거래. 브르넨삼성은 22세대, 사용승인일은 2021.10.19.입니다. 비교 가능한 거래는 2건이며 단지 경매 평균 유찰횟수는 0.6회, 낙찰률은 0.0%로 집계되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준을 감정가가 아닌 실질취득으로 볼 것. 인수액은 0원이므로 현재 실질취득은 2,680,000,000원입니다. 최근 12개월 평균·최신 거래 1,900,000,000원보다 높습니다.
- 유찰 할인율만 보고 판단하지 말 것. 현재 80% 가격도 최근 시세 대비 141.1%입니다. 2회 유찰 시 2,144,000,000원, 3회 유찰 시 1,715,200,000원이라는 회차별 가격을 별도로 비교해야 합니다.
- 김서린 점유관계 확인. 전입은 말소기준 뒤여서 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 실제 점유와 명도 상황을 확인해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 등기상 신탁 주의사항에 따라 임대차 등 법률행위와 신탁재산의 관리·처분 조건을 신탁원부와 함께 확인해야 합니다.
- 위반건축물 내용 확인. 집합건축물대장 표제부의 위반건축물 표기가 구체적으로 무엇인지, 현재 상태가 어떠한지 입찰 전 대조해야 합니다.
- 토지거래허가구역 확인. 토지이용계획에는 아파트 용도에 관한 토지거래계약 허가구역 지정 내용이 포함되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·신탁원부·집합건축물대장·실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격과 물건 리스크가 문제다
이 사건은 선순위 대항력 임차인의 보증금을 떠안는 구조가 아닙니다. 실제 임차인 김서린의 전입은 말소기준권리보다 늦고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 인수만 보면 상대적으로 단순합니다.
하지만 현재 회차의 실질취득액 2,680,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 1,900,000,000원의 141.1%입니다. 1회 유찰됐다는 사실만으로 저가 매수 구간이라고 볼 수 없고, 2회 유찰 시 가격 2,144,000,000원도 최근 거래보다 높습니다. 여기에 22세대의 소규모 단지, 위반건축물 표기, 신탁원부 확인 필요성까지 겹칩니다. 인수는 0원이지만 가격은 과하고, 물건 확인 부담은 남아 있는 사건. 현재 회차의 핵심 판단은 ‘권리가 깨끗한가’보다 이 가격을 감수할 이유가 있는가입니다.
