서울중앙지방법원 2025타경104349. 강남구 삼성동 삼성브르넨 10층 1001호로, 감정평가상 현재 아파트로 이용 중입니다. 감정가 3,350,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 2,144,000,000원입니다. 말소기준권리는 2022.01.14. 설정된 보은신용협동조합의 근저당권 채권최고액 3,072,000,000원입니다. 이후 강남구 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
가격 쪽은 권리보다 더 보수적으로 봐야 합니다. 제공된 동일 단지·유사 면적 실거래는 2024.08의 2건이며 모두 1,900,000,000원입니다. 현재 최저가 2,144,000,000원은 이 가격보다 244,000,000원 높고, 데이터상 비교비율도 112.8%입니다. 따라서 현재 회차를 두고 ‘2회 유찰돼 시세보다 싸졌다’고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104349 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 삼성동 90 삼성브르넨 10층 1001호 · 도로명 서울특별시 강남구 영동대로122길 2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트구조 20층 건물 내 제10층 제1001호 |
| 소유자 | 신한자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 3,350,000,000원 / 2,144,000,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 보은신용협동조합 / 2,700,929,632원 |
| 말소기준권리 | 2022.01.14. 보은신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,072,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 소멸
2022.01.14. 보은신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 같은 날 주식회사브르넨 명의로 소유권이 귀속된 뒤 다시 아시아신탁주식회사에 신탁됐고, 이후 상호가 신한자산신탁주식회사로 변경됐습니다. 등기에는 신탁부동산에 관한 임대차 등 법률행위 시 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자·관리·처분 조항을 확인할 필요가 있다고 명시돼 있습니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김서린 | 2025.01.20 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
김서린의 전입일은 2025.01.20.으로 말소기준권리인 2022.01.14. 근저당보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 범위는 단정할 수 없습니다. 다만 대항력이 없는 점유자이므로 현재 자료상 매수인이 보증금을 승계하는 구조로 계산되지 않았고, 예상 인수액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득가가 실거래보다 높다
브르넨삼성은 총 22세대, 준공일은 2021.10.19.입니다. 비교 대상 면적은 41.5㎡이며, 제공된 실거래 표본은 2024.08의 2건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 40.07㎡ | 12 | 1,900,000,000원 |
| 2024.08 | 40.07㎡ | 12 | 1,900,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 1,900,000,000원 |
최근 12개월 평균으로 제시된 금액과 최신 거래금액은 모두 1,900,000,000원입니다. 현재 최저매각가이자 인수액을 더하지 않은 실질취득액 2,144,000,000원은 이 기준의 112.8%입니다. 감정가 3,350,000,000원 대비 할인폭은 크지만, 가격 판단은 감정가 할인율보다 실제 거래가격과의 비교가 우선입니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,144,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 23,840,000원 |
| 근저당 · 보은신용협동조합 | 3,072,000,000원 | 2,120,160,000원 |
| 미배당 | - | 951,840,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권 채권최고액 기준으로 951,840,000원의 미배당이 발생하지만, 이 금액은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 말소기준 근저당은 매각으로 소멸하며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 약 매각가의 1.1% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 가격과 미배당
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (64%) | 2,144,000,000원 | 2,120,160,000원 | 951,840,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (51%) | 1,715,200,000원 | 1,695,648,000원 | 1,376,352,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (41%) | 1,372,160,000원 | 1,356,038,400원 | 1,715,961,600원 | 0원 |
유찰이 추가될수록 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 즉 이 사건에서 추가 유찰의 의미는 권리부담 감소가 아니라 취득가격 자체의 하락에 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기고등학교 동측 근거리에 위치하며, 주변은 아파트 등 공동주택과 상업용·업무용 건물, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 및 근거리에 버스정류장과 지하철 9호선 봉은사역이 배치돼 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 있습니다.
- 토지. 사다리형 토지로 아파트·오피스텔·근린생활시설 등의 터로 이용 중이며, 서측 및 북측 등으로 자동차 통행이 가능한 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·제2종일반주거지역·국제교류복합지구 지구단위계획구역 등이며, 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함돼 있습니다.
- 규모·환금성. 브르넨삼성은 22세대이고 제공된 실거래 표본은 2건입니다. 가격 판단 시 대단지 아파트와 같은 거래 표본의 풍부함을 기대하기 어렵습니다.
- 위반건축물. 매각물건명세서 비고에는 집합건축물대장 표제부에 위반건축물로 표기돼 있다고 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실거래 우선. 현재 최저가 2,144,000,000원은 최근 평균·최신 거래 1,900,000,000원보다 높습니다. 감정가 대비 64%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 신탁원부 확인. 현재 소유자는 신한자산신탁주식회사입니다. 임대차와 신탁재산의 관리·처분 권한을 신탁원부와 함께 확인해야 합니다.
- 임차인 원본 확인. 김서린은 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 별도로 대조할 필요가 있습니다.
- 위반건축물 확인. 집합건축물대장 표제부 위반건축물 표기의 구체적 내용과 시정 여부, 사용·금융·처분에 미치는 영향을 확인하세요.
- 미배당과 인수 구별. 보은신용협동조합의 미배당 951,840,000원은 채권자의 미회수액이지 매수인 인수액이 아닙니다.
- 매각조건 원본 대조. 등기사항전부증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사·집합건축물대장과 매각기일의 변경 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리가 깨끗해도 가격이 비싸면 별개다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.01.14. 보은신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 2025년 전입자인 김서린은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 후순위 압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸하며 예상 인수액은 0원입니다.
그러나 가격은 반대입니다. 현재 최저가이자 실질취득액 2,144,000,000원은 제공된 최근 실거래 평균·최신 거래 1,900,000,000원의 112.8%입니다. 이미 2회 유찰됐어도 아직 실거래 기준보다 높은 수준입니다. 여기에 22세대 규모, 신탁부동산 확인 필요성, 위반건축물 표기까지 함께 봐야 합니다. 이 물건의 핵심은 인수 위험보다 가격과 원본 확인입니다.
