71,344,000원
인천지방법원 2025타경509408. 인천 서구 공촌동 경도하이츠빌라A동 4층 402호, 전용 59.97㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박일성이고, 2022년 매매 거래가액은 170,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 근저당이 아니라 2023.06.29. 국 압류가 말소기준권리로 잡혀 있다는 점입니다. 그런데 임차인 계동훈은 그보다 앞선 2022.03.11. 전입·점유를 갖추고 2022.02.23. 확정일자도 받아 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다.
현재 최저매각가 71,344,000원으로 배당하면 집행비용 1,684,192원을 제외한 69,659,808원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 가운데 100,340,192원이 남습니다. 대항력만 놓고 보면 이 잔액은 매수인 인수 위험입니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 계동훈의 양수인 한국주택금융공사가 잔존 임차보증금 반환채권을 포기하고 을구 7번 주택임차권등기 말소에 동의한다는 취지의 확약서를 제출했습니다. 따라서 확약이 그대로 적용되는 계동훈 임차권의 실질 인수는 0원으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509408 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 공촌동 308-6 4층 402호 · 인천광역시 서구 경명대로680번길 1 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 59.97㎡ · 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건물 내 제4층 제402호 |
| 소유자 | 박일성 · 2022.02.10. 매매 · 거래가액 170,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 145,600,000원 / 71,344,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 187,187,771원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 감정 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인보다 ‘확약’이 핵심
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 계동훈 | 4층 402호 59.97㎡ 전부 | 170,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 승계 신고 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 계동훈은 임대차계약일 2022.02.10., 확정일자 2022.02.23., 전입·점유개시 2022.03.11.로 확인되고 배당요구도 했습니다. 말소기준권리인 2023.06.29. 국 압류보다 전입이 앞서므로 대항력이 있습니다. 을구 7번 주택임차권등기는 2024.04.02. 등기됐습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 본다
확약이 없었다면 최저가 71,344,000원만 보고 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 대항력 보증금 미배당액까지 더해야 하기 때문입니다. 그러나 이 사건은 해당 임차인의 잔존채권 포기 확약이 있으므로 실질 인수가 0원이 되고, 실질취득은 71,344,000원으로 계산됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 59.97㎡ | 4 | 120,500,000원 |
| 2023.02 | 59.61㎡ | 3 | 145,000,000원 |
| 2022.09 | 59.61㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2022.02 | 59.97㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 133,875,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.97㎡ | 1건 | 120,500,000원 |
가격 판단의 우선 기준인 최근 12개월 평균은 120,500,000원이고 표본은 1건입니다. 확약을 반영한 실질취득 71,344,000원은 이 최근 평균의 59.2%입니다. 전체 4건 평균 133,875,000원 대비로도 낮지만, 전체 평균에는 170,000,000원 거래가 포함되어 있으므로 이 수치만으로 가격을 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 71,344,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,684,192원 |
| 1. 임차인 계동훈 보증금 | 170,000,000원 | 69,659,808원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 187,187,771원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식상 계동훈 보증금 미배당액은 100,340,192원입니다. 다만 매각물건명세서에 기재된 잔존채권 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 적용하면 매수인이 실제로 부담할 계동훈 관련 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 더 내려가도 확인 포인트는 같다
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차보증금 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 49% | 71,344,000원 | 100,340,192원 | 실질 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 39% | 57,075,200원 | 114,352,154원 | 실질 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 31% | 45,660,160원 | 125,561,723원 | 실질 0원 |
대항력 규칙만 보면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 임차보증금이 커집니다. 그러나 이 사건은 계동훈 관련 잔존 임차보증금 반환채권 포기 확약이 있어, 그 확약이 유효하게 적용되는 한 해당 임차인에 대한 실질 인수는 각 회차에서 0원입니다. 따라서 현재 사건의 핵심은 최저가 자체보다 확약서 내용과 말소 이행을 원본으로 재확인하는 것입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 공촌초등학교 북측 인근이며 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건물의 4층 402호이며 위생설비·급배수설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(연희3지구)·과밀억제권역이며, 토지 관련 자료에는 토지거래계약에관한허가구역도 포함됩니다.
- 토지. 대지 287.7㎡, 공시지가 1,184,000원/㎡이며 다세대주택 건부지로 이용중입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 경도하이츠빌라A동은 10세대이며 2001.10.26. 준공됐습니다. 확인된 실거래는 4건이고 최근 12개월 표본은 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 한국주택금융공사가 제출한 잔존 임차보증금 반환채권 포기 및 을구 7번 주택임차권등기 말소 동의 취지를 원문으로 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 이행 확인. 대항력 임차인의 룰상 미배당액은 현재 100,340,192원이므로, 확약의 적용 범위와 실제 말소 절차가 이 사건 권리분석의 핵심입니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 현재 가격은 최근 12개월 평균의 59.2%까지 내려왔지만, 최근 가격 추세가 -12.9%이고 해당 건물 경매 평균 유찰도 5.0회입니다.
- 거래 표본 확인. 최근 12개월 거래가 1건뿐이므로 120,500,000원을 단일한 확정 시세로 보지 말고 개별 호수 상태와 실제 매수수요를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 감정평가 및 매각물건명세서에 제시외 건물이 포함돼 있으므로 현황과 매각 포함 범위를 확인해야 합니다.
- 세금·비용 확인. 배당 추정에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 원본 배당관계와 체납 내역을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 임차인 있음”에서 분석을 멈추면 안 된다
표면만 보면 보증금 170,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 최저가가 71,344,000원이어서, 미배당 보증금 100,340,192원을 매수인이 떠안는 위험한 물건처럼 보입니다. 실제로 확약이 없다면 그 판단이 맞습니다. 그러나 이 사건에는 계동훈의 양수인 한국주택금융공사가 잔존 임차보증금 반환채권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 취지의 확약서가 제출돼 있습니다. 이 확약을 적용하면 실질 인수는 0원, 현재 실질취득은 71,344,000원입니다.
가격만 보면 최근 12개월 평균 120,500,000원의 59.2%까지 내려왔습니다. 다만 이미 5회 유찰됐고 최근 거래 추세가 -12.9%이며, 10세대 다세대의 거래 표본도 많지 않습니다. 따라서 결론은 “확약으로 권리 리스크는 크게 낮아졌지만, 낮은 가격 자체가 높은 환금성을 보장하지는 않는다”입니다. 입찰 전에는 확약서 원문과 임차권 말소 조건, 제시외 건물, 실제 현황을 반드시 다시 대조해야 합니다.
