인천지방법원 2025타경509408. 인천 서구 공촌동 경도하이츠빌라A동 4층 402호, 전용 59.97㎡의 다세대주택입니다. 감정가 145,600,000원에서 6차례 유찰되며 최저매각가가 49,940,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 거래가 120,500,000원보다 상당히 낮아 보입니다. 하지만 이 집에는 2022년부터 전입하고 점유를 시작한 계동훈 씨의 보증금 170,000,000원이 걸려 있습니다. 권리분석의 핵심은 단순한 유찰 횟수가 아니라, 이 보증금이 낙찰자에게 실제로 남는지입니다.
말소기준권리는 2023.06.29 등기된 국(계양세무서장)의 압류입니다. 임차인 계동훈의 전입일은 2022.03.11, 확정일자는 2022.02.23로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖춘 것으로 분석됩니다. 일반적인 배당 계산만 적용하면 매수인이 떠안을 수 있는 미배당 보증금은 121,358,920원입니다.
그러나 매각물건명세서에는 계동훈의 채권 양수인 한국주택금융공사가 잔존 보증금 반환채권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 취지의 확약서를 제출했다는 내용이 명시돼 있습니다. 그 확약이 매수인에게 유효하게 적용되는 경우, 해당 임차보증금에 대한 실질 인수 부담은 0원으로 판단할 수 있습니다. 확약의 효력과 적용 범위를 입찰 전 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509408 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 공촌동 308-6, 경명대로680번길 1, 경도하이츠빌라A동 4층 402호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 59.97㎡ · 철근콘크리트구조 · 4층 건물 중 4층 |
| 건물 현황 | 2001.10.26 준공 · 10세대 · 다세대주택으로 이용 |
| 소유자 | 박일성 (2022.03.11 소유권이전 · 거래가 170,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 145,600,000원 / 49,940,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 187,187,771원 |
| 말소기준권리 | 2023.06.29 국(계양세무서장) 압류 · 갑구 15번 |
| 실제 임차인 | 계동훈 1명 · 보증금 170,000,000원 · 대항력 및 우선변제권 있음 |
| 인수 판단 | 통상 계산상 121,358,920원 · 확약 적용 시 실질 0원 |
| 제시외 건물 | 감정평가서상 제시외 건물 ㉠ 존재 · 매각물건명세서상 포함 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서
현재 소유자는 박일성이고, 말소기준권리는 2023.06.29 국의 압류입니다. 그 이후 설정된 주택도시보증공사의 가압류, 인천광역시 서구의 압류, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
반면 계동훈의 전입과 점유개시일은 2022.03.11로 말소기준보다 앞섭니다. 임대차계약일은 2022.02.10, 확정일자는 2022.02.23이고, 2024.04.02에는 을구 7번 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 따라서 등기된 임차권이 말소대상이라고 해서 선순위 보증금 반환 문제까지 자동으로 없어지는 것으로 보아서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 범위 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
|
계동훈 4층 402호 59.97㎡ 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2022.03.11 점유개시 2022.03.11 확정 2022.02.23 배당요구 2024.04.02 |
170,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 채권 양수 확약 적용 시 인수 0원 |
실제 임차인은 계동훈 1명입니다. 한국주택금융공사는 매각물건명세서상 계동훈의 보증금 반환채권 양수인으로 나타나며, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 주택도시보증공사의 225,000,000원 가압류 역시 임차보증금으로 다시 합산하지 않습니다.
계동훈의 보증금 170,000,000원은 말소기준권리보다 앞선 전입·점유 및 확정일자를 바탕으로 우선변제와 대항력 문제가 발생하는 금액입니다. 다만 양수인의 확약에 의해 미배당 잔액의 반환청구가 포기되는 구조이므로, 확약의 유효성을 전제로 해당 임차인의 실질 인수액을 0원으로 판단합니다.
③ 시세 비교 — 확약이 있어야 가격 메리트가 성립한다
경도하이츠빌라A동 동일 평형대 실거래는 4건이 확인됩니다. 전체 평균은 133,875,000원이고, 최신 거래는 2025.01의 120,500,000원입니다. 최근 거래군의 과거 대비 추세는 -12.9%로 하락 방향입니다. 따라서 오래된 고가 거래까지 포함된 전체 평균보다 최신 거래와 최근 거래 평균을 우선해 판단해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 59.97㎡ | 4 | 120,500,000원 |
| 2023.02 | 59.61㎡ | 3 | 145,000,000원 |
| 2022.09 | 59.61㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2022.02 | 59.97㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 133,875,000원 |
| 최근 평균 | 59.97㎡ | 1건 | 120,500,000원 |
최근 평균의 산정 표본은 1건이며 최신 확인 거래도 2025.01입니다. 현재 시점의 실시간 시세로 단정하기 어렵고, 2022년 고가 거래가 전체 평균에 포함돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 49,940,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,298,920원 |
| 1. 계동훈 임차보증금(우선변제) | 170,000,000원 | 48,641,080원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 225,000,000원 | 0원 |
| 3. 한국주택금융공사 경매신청채권 | 187,187,771원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 임차보증금 미배당 | — | 121,358,920원 |
집행비용은 매각가의 약 2.6%로 추정된 금액입니다. 임차보증금 미배당액 121,358,920원은 통상적인 배당·인수 계산상 금액이며, 확약 적용 시 해당 임차권에 대한 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 세금의 법정기일·배당순위와 실제 배당액은 달라질 수 있으며, 당해세와 임차인 최우선변제는 별도로 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 인수액의 관계
| 회차 | 최저매각가 | 통상 계산상 인수 | 확약 적용 시 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 49,940,000원 | 121,358,920원 | 실질 0원 |
| 7회 유찰 가정 | 39,952,000원 | 131,167,136원 | 실질 0원 |
| 8회 유찰 가정 | 31,961,600원 | 139,013,709원 | 실질 0원 |
통상적인 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금의 미배당 인수액이 늘어 매수인의 실질취득비용이 보증금 수준에 머무르게 됩니다. 그래서 유찰이 반복된다는 사실만으로 취득비용이 저렴해지는 것은 아닙니다.
반면 본 사건은 잔존 보증금 반환채권 포기 확약이 존재하므로, 확약이 계속 유효하게 적용된다는 전제에서는 해당 임차인의 인수 부담을 실질 0원으로 볼 수 있습니다. 이 조건에서는 회차별 최저매각가 하락이 실질취득비용 감소로 연결될 수 있습니다. 다만 향후 유찰 여부와 매각가격은 확정된 것이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 공촌동 소재 공촌초등학교 북측 인근으로, 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 서측으로 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 건물. 2001.10.26 준공된 10세대 규모의 경도하이츠빌라A동입니다. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건물이고, 외벽은 드라이비트 마감 등이며 위생·급배수·난방설비가 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희3지구), 과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 1,184,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
- 제시외 건물. 감정평가서에 제시외 건물 ㉠이 별도로 평가됐다는 내용이 있고, 매각물건명세서에는 제시외 건물 포함이라고 기재돼 있습니다. 매각 범위와 실제 현황을 대조해야 합니다.
- 환금성. 전체 10세대의 소규모 다세대주택이고 확인된 거래는 4건입니다. 최근 거래 추세 -12.9%, 평균 유찰 6.0회, 매각률 0.0%를 고려하면 향후 매도 가능성과 가격 변동 위험을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 한국주택금융공사가 제출한 잔존 보증금 반환채권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약의 원문, 조건, 효력을 확인해야 합니다.
- 임차인 권리. 계동훈의 전입일 2022.03.11, 확정일자 2022.02.23, 임차권등기 2024.04.02를 대조하고 확약 대상 외 인수 권리가 없는지 재확인해야 합니다.
- 채권 양수 관계. 계동훈과 한국주택금융공사의 채권 양수 관계를 확인해야 합니다. 실제 임차인은 1명으로 보며 보증금이나 기관 채권을 중복 합산해서는 안 됩니다.
- 세금과 압류. 국의 2023.06.29 압류와 인천광역시 서구의 2024.12.20 압류에 대한 체납세액 및 법정기일을 확인해야 합니다. 등기 말소 여부와 실제 배당순위는 별도 문제입니다.
- 시세 재확인. 최신 확인 거래는 2025.01의 120,500,000원입니다. 최근 거래 표본이 적고 하락 추세이므로 입찰 직전의 비교 거래와 매물 상황을 다시 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기와 채권포기 확약만으로 현재 점유 상태가 확정되는 것은 아닙니다. 현장 점유자와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 감정평가서의 제시외 건물 ㉠이 매각에 포함되는 것으로 기재돼 있으므로 실제 구조, 이용 상태 및 후속 부담 여부를 확인해야 합니다.
- 관리비 및 부대비용. 체납 관리비, 취득비용, 수리비와 명도 관련 비용 등을 별도로 반영해 실질 투자비를 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 확약서 원본을 반드시 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “4,994만원의 의미는 확약서에 달려 있다”
이 사건은 단순한 초저가 경매가 아닙니다. 보증금 170,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 존재하므로, 확약이 없다면 최저가 49,940,000원은 실질 취득부담을 제대로 설명하지 못합니다. 일반적인 인수 계산상 미배당 보증금은 121,358,920원이며, 취득부담은 보증금 수준에 머무르는 구조입니다.
하지만 한국주택금융공사의 잔존 보증금 반환채권 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 유효하게 적용된다면 결론은 달라집니다. 계동훈 관련 인수액은 실질 0원, 최저가 기준 실질취득금액은 49,940,000원으로, 최근 거래 평균 120,500,000원의 41.4% 수준입니다. 조건이 충족될 경우 가격 경쟁력은 분명히 존재합니다.
그렇다고 즉시 입찰을 결정할 물건은 아닙니다. 6회 유찰, 소규모 다세대주택, 최근 시세 하락 -12.9%, 거래 표본 부족, 제시외 건물과 점유 확인 문제가 남아 있습니다. 특히 확약서의 실제 효력과 적용 조건을 확인하지 못하면 가격 분석의 전제가 무너집니다.
결론은 “확약이 유효하면 가격 메리트, 확인 전에는 입찰 보류”입니다. 서류상 미배당 보증금과 실제 인수 부담을 구분하는 것이 이 사건 권리분석의 핵심이며, 확약 검증과 환금성 검토가 최종 입찰 판단을 좌우합니다.
