서울중앙지방법원 2025타경104479. 서울 관악구 신림동 우영아르떼5차 5층 501호로, 감정평가상 전체가 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 윤상준이고, 2022.09.19. 매매를 원인으로 255,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 말소기준은 2024.10.14. 이세일의 가압류 195,000,000원입니다.
핵심은 등기부의 순서보다 임차인의 대항력과 확약 범위입니다. 김유리의 임차보증금은 250,000,000원이고 전입일은 2024.03.25., 확정일자는 2022.08.02.입니다. 현재 최저가를 기준으로 한 배당표에서는 김유리에게 197,346,560원이 배당되고 52,653,440원이 부족한 것으로 계산되지만, 주택도시보증공사 승계분에 대해 2025.12.29. 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 제출돼 이 부족분은 매수인 실질 인수 0원으로 봅니다.
다만 그 확약은 다른 임차인에게 확대 적용할 수 없습니다. 이세일은 보증금 195,000,000원의 별도 임차권자로 등재돼 있고, 임차인 자료에서는 대항력과 우선변제권이 있는 것으로 판정돼 있습니다. 동시에 이세일은 이 사건의 최선순위 가압류채권자이기도 합니다. 현재 예상배당에서는 이세일 가압류에 대한 배당이 0원이라, 실제 임차인 지위가 인정될 경우 미회수 보증금이 매수인에게 넘어오는지가 이 사건의 가장 큰 위험입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104479 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 470-20 우영아르떼5차 5층 501호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 등으로 이용 중 · 전용 26.4㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 6층 건 내 5층 501호 |
| 소유자 | 윤상준 · 2022.09.19. 매매 · 거래가액 255,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 314,000,000원 / 200,960,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 268,277,748원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 확약으로 하나는 해소, 하나는 검증 필요
한편 이세일의 등기부 임차권 기재에는 점유개시일이 2024.12.21.로 적혀 있어, 임차인 판정에 사용된 전입일 2024.10.05.와 말소기준일 2024.10.14.의 관계만으로 대항력을 확정해서는 안 됩니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성도 함께 표시돼 있으므로, 실제 점유·임대차계약·보증금 지급·전입 및 임차권 승계 관계를 원본으로 대조하는 것이 필수입니다.
② 임차인 현황
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김유리 전유부분 전부 · 주거 | 250,000,000원 | 2024.03.25. 2022.08.02. | 대항력 우선변제 | HUG 확약 배당 부족 52,653,440원이나 실질 인수 0원 |
| 이세일 전유부분 전부 · 주거 | 195,000,000원 | 2024.10.05. 2024.09.05. | 대항력 판정 우선변제 | 확약 없음 임차인 지위 인정 시 최대 195,000,000원 인수 가능성 |
③ 시세 비교 — 최저가 80.4%만 보면 결론이 뒤집힌다
우영Arte5차는 총 14세대, 2017.02.23. 준공된 소규모 공동주택입니다. 비교 면적은 26.4㎡이고 확인된 거래는 2건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 28.68㎡ | 3 | 245,000,000원 |
| 2022.09 | 26.4㎡ | 5 | 255,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 250,000,000원 |
최저매각가 200,960,000원은 최근 12개월 평균 250,000,000원의 80.4%입니다. 최신 거래는 245,000,000원입니다. 표면적인 최저가만 보면 시세 아래지만, 이세일의 195,000,000원 보증금이 인수되는 경우에는 낙찰가와 인수액을 함께 보아야 합니다. 현재 회차 기준 실질취득은 최대 395,960,000원이므로 최근 평균이나 최신 거래보다 높은 구조가 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 200,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,613,440원 |
| 1. 임차인 김유리 보증금 | 250,000,000원 | 197,346,560원 |
| 2. 가압류 · 이세일 | 195,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 268,277,748원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김유리 보증금 부족분은 52,653,440원이지만, 주택도시보증공사 승계분의 2025.12.29. 확약에 따라 김유리 측 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 이 확약은 이세일 임차권에는 적용되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울남부초등학교 북서측 인근이며, 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 5층 501호이며 위생·급배수·도시가스보일러 개별난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 15m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 규모. 총 14세대이며 확인된 비교 거래는 2건입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김유리 확약 원문 확인. 2025.12.29. 주택도시보증공사 확약이 해당 선순위 주택임차권 승계분 전체에 적용되는지 원본 문구를 대조하세요.
- 이세일 실제 임차관계 확인. 임대차계약서, 보증금 지급내역, 전입일, 실제 점유개시 시점과 현황조사를 함께 확인해야 합니다.
- 가장임차인 여부 확인. 이세일은 최선순위 가압류채권자와 임차권자 지위를 동시에 갖고 있어 관계인 여부와 임차보증금의 실재가 핵심입니다.
- 최저가만 보고 응찰하지 않기. 200,960,000원은 최근 평균의 80.4%지만, 이세일 195,000,000원 인수위험이 살아 있으면 실질취득이 크게 올라갑니다.
- 배당요구와 미배당 확인. 이세일은 배당요구를 했지만 현재 예상배당상 배당액은 0원입니다. 미배당 보증금의 처리 여부를 매각물건명세서와 법원 기록으로 확인하세요.
- 실거래 표본 주의. 비교 거래는 2건이며 최신 거래는 2023.06의 245,000,000원입니다. 개별 호수 상태와 면적 차이를 함께 봐야 합니다.
맺으며 — “최저가 80.4%”보다 먼저 볼 것은 인수 위험
두 차례 유찰돼 최저가가 200,960,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 250,000,000원과 비교하면 숫자만으로는 가격 차이가 보입니다. 그러나 이 사건은 가격보다 임차권 해석이 선행돼야 합니다. 김유리 선순위 임차권은 주택도시보증공사의 확약으로 실질 인수가 0원으로 정리되지만, 이세일의 195,000,000원 보증금에는 같은 확약이 없습니다.
따라서 이세일의 임차인 지위가 인정되는 경우 현재 회차의 실질취득은 최대 395,960,000원까지 올라갈 수 있고, 이 경우 250,000,000원 평균이나 245,000,000원 최신 거래와 비교해 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다. 반대로 이세일의 대항력·임차인 지위가 부정돼 인수 위험이 없어지는 것이 원본 자료로 확인된다면, 그때 비로소 최저가 200,960,000원과 시세의 차이를 가격 판단에 반영할 수 있습니다.
