서울중앙지방법원 2025타경104479. 신림동 우영아르떼5차 5층 501호, 전용 26.4㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 314,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 251,200,000원입니다. 표면적인 할인보다 먼저 봐야 할 것은 서로 다른 임차권 두 건입니다. 김유리의 보증금은 250,000,000원, 이세일의 보증금은 195,000,000원이며 두 사람 모두 보증기관이나 대위변제 신고자가 아닌 실제 임차인 2명으로 정리돼 있습니다.
말소기준은 2024.10.14. 이세일의 가압류입니다. 김유리는 2024.03.25. 전입했고 2022.08.02. 확정일자를 받았으며, 이세일도 2024.10.05. 전입하고 2024.09.05. 확정일자를 받아 두 임차인 모두 말소기준일보다 앞섭니다. 주택도시보증공사의 확약은 승계 대상 임차권의 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하는 내용이지만, 확약 밖 이세일 임차권까지 함께 해소된다고 볼 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104479 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 470-20 우영아르떼5차 5층 501호 · 서울특별시 관악구 조원로 161 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 26.4㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 윤상준 (2022.09.28. 거래가 255,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 314,000,000원 / 251,200,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 268,277,748원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 확약과 별개 임차권을 분리해야 한다
등기부상 과거 경인북부수산업협동조합 근저당 143,000,000원과 삼성생명보험주식회사 근저당 101,400,000원은 각각 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준점은 2024.10.14. 이세일 가압류 195,000,000원입니다. 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 선행 전입으로 대항력을 갖춘 임차인의 미배당 보증금 문제는 등기 순위만으로 끝나지 않습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김유리 전유부분 전부 · 주거 | 250,000,000원 | 2024.03.25 2022.08.02 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 2024.10.10 | HUG 확약* |
| 이세일 전유부분 전부 · 주거 | 195,000,000원 월 180,000원 | 2024.10.05 2024.09.05 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 2025.12.18 | 확약 밖 위험 |
* 확약에 따른 0원 처리는 주택도시보증공사가 승계해 포기한 임차권에만 적용됩니다. 이세일 임차권의 존부와 인수위험에는 같은 확약을 확대 적용하지 않았습니다.
② 시세 비교 — 위험을 반영하기 전부터 최근 시세 이상
우영Arte5차는 14세대, 2017.02.23. 준공된 다세대주택입니다. 전용면적이 일치하는 2022.09. 거래와 인근 면적의 2023.06. 거래를 합친 비교 실거래는 2건이며, 평균은 250,000,000원, 최신 거래는 245,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 28.68㎡ | 3 | 245,000,000원 |
| 2022.09 | 26.4㎡ | 5 | 255,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 250,000,000원 |
확약 적용분을 0원으로 반영해도 실질취득 하한은 최저가와 같은 251,200,000원입니다. 이는 최근 실거래 평균 250,000,000원의 100.5%이고, 최신 거래 245,000,000원보다도 높습니다. 여기에 이세일 임차권 위험이 별도로 남으므로 실질취득비용은 251,200,000원보다 커질 수 있습니다. 최저가가 감정가보다 낮다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 251,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,316,800원 |
| 1. 임차인 김유리 보증금 | 250,000,000원 | 246,883,200원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 이세일 | 195,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 268,277,748원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형에서는 집행비용 4,316,800원을 제외한 246,883,200원이 김유리 보증금에 배당되고 부족분 3,116,800원이 발생합니다. 이 부족분은 주택도시보증공사 확약 적용 시 실질 인수 0원*입니다. 이세일의 가압류 청구와 주택도시보증공사의 신청채권에는 배당이 없으며, 이세일 임차권 위험은 별도로 확인해야 합니다.
④ 유찰별 구조 — 낙찰가 하락만으로 위험이 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 배당모형상 인수 | 확약·잔존 위험 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 80% | 251,200,000원 | 3,116,800원 | 확약 적용분 0원* 이세일 위험 별도 |
| 2회 유찰 시 64% | 200,960,000원 | 52,653,440원 | 확약 적용분 0원* 이세일 위험 별도 |
| 3회 유찰 시 51.2% | 160,768,000원 | 92,282,752원 | 확약 적용분 0원* 이세일 위험 별도 |
확약이 없다고 가정한 배당모형에서는 낙찰가가 내려갈수록 김유리 보증금 미배당액이 3,116,800원에서 52,653,440원, 92,282,752원으로 늘어납니다. 다만 주택도시보증공사의 확약이 유효하게 적용되는 임차권은 이 미배당액을 매수인에게 청구하지 않으므로 실질 0원*입니다. 문제는 이 계산 밖에 남아 있는 이세일 임차권입니다. 유찰이 반복돼 최저가가 낮아져도 그 권리의 유효성·인수 범위를 확인하지 않으면 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 전용 26.4㎡ 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 6층 건물의 5층 501호입니다.
- 입지. 서울남부초등학교 북서측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스보일러 개별난방, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 인접도로 대비 등고평탄한 세장형 토지이며 남동측 약 15m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 물건 상태. 위반건축물로 조사되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 14세대 규모이고 확인된 비교 거래는 2건이므로 거래 표본이 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 대상 특정. 2025.12.29. 확약서가 어느 임차권의 승계분인지와 임차권등기 말소 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 이세일 임차권 확인. 전입일·점유개시일·계약서·보증금 지급내역과 현재 점유관계를 확인해야 합니다.
- 동일인 권리 중첩. 이세일의 가압류 청구금액과 임차보증금이 모두 195,000,000원입니다. 가장임차인 또는 관계인 가능성과 두 권리의 실질적 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 확약 반영 실질취득 하한 251,200,000원부터 최근 실거래 평균 250,000,000원의 100.5%입니다. 이세일 위험을 해소하지 않은 상태에서는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
- 토지거래허가. 해당 토지거래계약에관한허가구역의 대상과 기간이 이 물건 및 입찰자에게 어떻게 적용되는지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·임대차계약서·배당요구 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약 있음”을 “임차위험 없음”으로 읽으면 안 된다
이 물건은 주택도시보증공사의 확약 덕분에 승계 대상 임차권의 미배당 인수를 실질 0원*으로 처리할 수 있습니다. 그러나 실제 임차인은 김유리와 이세일 2명이고, 이세일은 말소기준일 전 전입과 확정일자를 갖춘 대항력 임차인으로 조사됐습니다. 동시에 최선순위 가압류채권자와 임차권자가 동일해 권리의 진정성과 인수 범위를 별도로 확인해야 합니다.
가격도 안전마진을 제공하지 않습니다. 확약을 반영한 실질취득 하한 251,200,000원이 최근 실거래 평균 250,000,000원의 100.5%이고 최신 거래 245,000,000원보다 높습니다. 따라서 결론은 “확약 대상은 해소, 확약 밖 임차권은 미해소, 가격은 최근 시세 이상”입니다. 이세일 임차권의 유효성과 인수 범위가 원본으로 해소되기 전에는 보수적으로 접근해야 합니다.
