의정부지방법원 2024타경6857. 양주시 백석읍 기산리, 기산저수지 서측 인근에 있는 숙박시설·토지 일괄매각 물건입니다. 감정평가상 건물은 숙박시설인 구 올리브 모텔로 이용하다 현재 미영업 상태입니다. 감정가 3,726,283,760원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 626,277,000원까지 낮아졌습니다. 다만 권리 구조는 단순하지 않습니다. 2017.06.27. 전입한 임대영은 2021.12.20. 말소기준근저당보다 앞서 대항력을 갖췄고 우선변제권이 확인되지 않아 보증금 30,000,000원이 전액 매수인 인수로 계산되어 있습니다.

더 중요한 부분은 매각물건명세서가 별도로 명시한 구분지상권 인수입니다. 목록 4의 을구 21번 구분지상권설정등기와 목록 6의 을구 19번 구분지상권설정등기는 매각으로 말소되지 않고 매수인이 인수합니다. 따라서 이 사건은 단순히 “감정가의 17%”라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 실질취득액 656,277,000원에 더해 구분지상권이 실제 이용·개발·환금성에 미치는 영향을 원문 등기로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 인수권리가 남는다

말소기준은 2021.12.20. 접수된 태안군산림조합의 채권최고액 1,440,000,000원 근저당입니다. 이후 2022.11.29. 설정된 태안군산림조합의 채권최고액 1,080,000,000원 근저당, 2024.09.12. 양주시 압류, 2024.12.02. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 그러나 말소기준보다 먼저 전입한 임대영의 임차보증금과 매각물건명세서가 별도로 인수 대상으로 적시한 구분지상권은 이 소멸 구조와 구분해서 봐야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

임대영은 말소기준권리보다 약 4년 앞선 2017.06.27. 전입으로 대항력 있음으로 판정되어 있습니다. 확정일자와 배당요구가 확인되지 않고 배당표에서도 우선변제 없이 보증금 전액이 매수인 인수로 처리됩니다. 따라서 현재 최저가 626,277,000원에 낙찰된다고 가정하면 실질취득은 656,277,000원입니다.

주식회사 한울개발은 1층 점유자로 2024.07.05. 전입해 말소기준권리보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 다만 보증금은 확인되지 않았고 월세 300,000원만 확인됩니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 두 명 모두 실제 점유·임차 관계로 봐야 합니다.

③ 배당 구조 (매각가 626,277,000원 가정)

채권최고액 기준 총 채권 2,520,000,000원 중 617,614,230원만 배당되는 계산으로, 미배당은 1,902,385,770원입니다. 임대영 보증금 30,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 별도로 매수인이 인수합니다.

④ 가격 판단 — 83% 할인만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

현재 최저가는 감정가 3,726,283,760원의 16.81%인 626,277,000원입니다. 숫자만 보면 할인폭이 매우 커 보이지만, 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거가 없습니다.

특히 실질취득액은 임차보증금 인수를 더한 656,277,000원이고, 여기에 금액으로 환산되지 않은 구분지상권 2건 인수가 존재합니다. 숙박시설은 현재 장기간 미영업이고 전기 공급도 끊어진 상태라 설비의 정상 작동 여부가 확인되지 않았습니다. 감정가와 현재 최저가의 격차가 큰 이유를 단순 가격 기회로만 해석하기보다 권리·시설·운영·환금성 리스크가 가격에 반영된 것인지 먼저 검증해야 합니다.

⑤ 물건 상태·입지·환금성 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)

• 이용상태. 숙박시설인 구 올리브 모텔로 이용하다 현재 미영업 상태입니다.
• 입지. 기산저수지 서측 인근이며 숙박시설·근린생활시설·요양원·음식점·임야 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진입 가능, 동측 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상태는 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 4층·3층 건물과 철근콘크리트 벽돌조 2층 건물이 포함되어 있습니다.
• 설비. 급배수·위생·승강기 설비가 있으나 전기 공급이 끊어져 있고 장기간 미영업 상태여서 작동 여부는 확인되지 않았습니다.
• 지하실. 목록 1·3 건물 지하실은 감정평가 조사일 현재 물이 차 있어 외부 접근이 어려운 상태입니다.
• 용도 차이. 목록 5는 등기사항증명서상 주택이나 건축물대장상 숙박시설이며 2013.01.09. 주택에서 숙박시설로 용도변경되었습니다.
• 토지 현황. 목록 13은 공부상 임야이나 현황은 도로로 이용 중입니다.
• 선하지. 목록 4·6 남측 일부는 선하지입니다.
• 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 전부를 포함하지만 목록 7 지상의 이동 가능한 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 구분지상권 원문 확인. 목록 4 을구 21번과 목록 6 을구 19번의 존속기간·범위·권리자·사용 제한을 원등기로 확인해야 합니다.
• 임대영 보증금 30,000,000원 반영. 입찰가와 별개로 인수되는 금액이므로 자금계획은 현재 최저가 기준 최소 656,277,000원을 출발점으로 잡아야 합니다.
• 한울개발 점유 확인. 대항력은 없지만 1층 점유, 보증금 미상 상태이므로 실제 계약관계와 명도 상황 확인이 필요합니다.
• 전기·수도·승강기 점검. 장기간 미영업 및 전기 공급 중단 상태로 설비 복구비가 발생할 수 있습니다.
• 지하 침수 상태 확인. 목록 1·3 지하실의 물 고임 상태와 원인, 배수·방수 공사 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 용도·토지 현황 대조. 숙박시설 용도변경, 임야의 현황도로 이용, 선하지 부분을 실제 영업·개발 계획과 함께 검토해야 합니다.
• 시세 별도 조사. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 16.81%라는 수치만으로 저가 낙찰이라고 판단하지 않아야 합니다.

맺으며 — “17%까지 떨어졌다”보다 “무엇을 떠안는가”가 먼저다

이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 3,726,283,760원 대비 최저가 626,277,000원, 즉 16.81%입니다. 하지만 입찰 판단의 출발점은 그 숫자가 아닙니다. 임대영의 대항력 있는 보증금 30,000,000원이 매수인에게 넘어오고, 목록 4·6의 구분지상권설정등기도 그대로 인수됩니다. 숙박시설은 장기간 영업하지 않았고 전기 공급이 끊겼으며 일부 지하실에는 물이 차 있습니다.

현재 최저가 기준 최소 실질취득액은 656,277,000원입니다. 그러나 이것도 구분지상권의 경제적 부담이나 설비 복구비를 포함한 숫자는 아닙니다. 최근 실거래 시세도 없어 감정가 할인율만으로 적정가격을 확인할 수 없습니다. 가격은 크게 내려왔지만 권리와 물건 상태 검증이 선행되어야 하는 고난도 물건으로 보는 것이 맞습니다.