인천지방법원 2025타경509430. 인천광역시 서구 청라동 센트럴시티 지층 비104호입니다. 등기부상 소유자는 김유빈이며, 2022년 5월 31일 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 당시 등기된 거래가액은 643,628,000원입니다. 같은 날 부천농업협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 576,000,000원의 근저당권과 주식회사더블유케이홀딩스를 근저당권자로 하는 채권최고액 183,300,000원의 후순위 근저당권이 설정되었습니다.
이후 선순위 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전되었고, 해당 회사가 신청한 임의경매가 진행 중입니다. 현재 최저매각가는 감정가의 11.76% 수준입니다. 하지만 핵심은 감정가와 최저가의 차이가 아닙니다. 현재 이 상가를 실제로 임대하거나 다시 매각할 수 있는 가격이 얼마인가가 투자 판단을 결정합니다. 해당 가격을 검증할 최근 거래 근거가 확인되지 않은 상태에서 큰 할인율을 수익으로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509430 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 96-16 센트럴시티 지층 비104호 도로명주소: 인천광역시 서구 청라한내로72번길 7-15 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 사건상 대지 분류 · 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점) |
| 건물 / 층 | 철근콘크리트구조, 14층 건물 · 지층 비104호 남측 도로 기준 지층, 북측 공원 기준 지상 노출 |
| 점유 및 이용상태 | 감정평가 조사 당시 공실 · 임대관계 미상 |
| 소유자 | 김유빈 (2022.05.31 소유권이전등기 · 등기 거래가액 643,628,000원) |
| 감정가 | 610,000,000원 |
| 최저매각가 | 71,766,000원 (6회 유찰 · 감정가 대비 11.76%) |
| 신청채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 청구금액 | 576,109,150원 |
| 말소기준권리 | 2022.05.31 부천농업협동조합 근저당권 (채권최고액 576,000,000원) |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 토지현황 | 중심상업지역 · 지목 대 · 업무용 · 전체 필지면적 2,801.6㎡ |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 공실 확인은 별개
말소기준권리는 2022년 5월 31일 설정된 부천농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 576,000,000원이며, 2024년 2월 7일 농업협동조합자산관리회사로 근저당권 이전등기가 이루어졌습니다. 근저당권자가 바뀌었다고 해서 말소기준 설정일이 2024년으로 변경되는 것은 아닙니다.
같은 날 설정된 후순위 근저당권 183,300,000원, 2025년 5월 13일 등기된 국가 압류, 2025년 5월 22일의 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후의 권리이므로 원칙적으로 매각에 따라 소멸합니다. 앞서 진행된 2024타경518908 임의경매개시결정은 2025년 5월 9일 취하를 원인으로 이미 말소되었습니다.
임차인 및 점유관계
| 구분 | 점유현황 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 신고 임차인 0명 | 조사 당시 공실 | 해당 없음 | 해당 없음 | 산식상 0원 |
| 임대관계 확인 | 임대상황 미상 | 미확인 | 미확인 | 현장 확인 |
공실이라는 조사 결과만으로 대항력 있는 임차인의 부존재를 법적으로 확정할 수는 없습니다. 대항력·우선변제권 판단에는 실제 점유, 사업자등록, 확정일자, 임대차계약 및 기준권리와의 선후관계 확인이 필요합니다. 현재 인수액 0원은 확인된 권리와 배당 산식에 따른 추정값입니다.
② 가격 분석 — 감정가 대비 88% 하락이 곧 수익은 아니다
현재 최저매각가는 71,766,000원으로, 감정가 610,000,000원의 11.76%입니다. 감정평가액에서 큰 폭으로 내려온 것은 사실입니다. 그러나 감정평가액은 현재의 매도 가능 가격이나 임대수익을 보증하지 않습니다. 특히 이 물건은 공실 상태의 지층 근린생활시설이라는 점에서 일반적인 주거용 부동산과 가격 판단 기준이 달라집니다.
| 비교 항목 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 등기상 과거 거래가액 | 643,628,000원 | 2022.05.31 소유권이전등기 |
| 감정평가액 | 610,000,000원 | 경매 감정 기준 |
| 현재 최저매각가 | 71,766,000원 | 감정가 대비 11.76% |
| 산식상 실질취득가액 | 71,766,000원 | 최저가 낙찰·인수액 0원 가정 |
| 최근 실거래 시세 | 미확인 | 가격 메리트 검증 불가 |
| 임대수익 / 공실수익 | 미확인 | 조사 당시 공실 |
과거 거래가액이 643,628,000원이었다는 사실만으로 현재 71,766,000원의 최저가를 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 과거 거래가액에는 당시의 분양시장·상권 기대·금융 환경 등이 반영되었을 수 있으며, 현재 임대와 재매각이 가능한 가격은 별개의 문제입니다.
추가 유찰 시 가격·미배당 시나리오
| 구분 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 (6회 유찰) | 71,766,000원 | 11.76% | 689,225,788원 |
| 7회 유찰 가정 | 50,236,200원 | 8.24% | 710,368,052원 |
| 8회 유찰 가정 | 35,165,340원 | 5.76% | 725,167,636원 |
추가 유찰 가격은 가정 시나리오이며 실제 매각기일 및 최저매각가격은 법원 공고로 확인해야 합니다. 채권 미배당액은 채권자 회수 부족분이지 매수인 인수액이 아닙니다. 가격이 더 낮아져도 상가의 임대·매각 수요가 확인되지 않으면 가격 경쟁력이 입증되는 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 71,766,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 제외한 배당 가능 금액은 70,074,212원입니다. 이 금액은 선순위 근저당 채권에도 충분하지 않아, 후순위 근저당권자와 소유자에게 돌아가는 배당은 없는 것으로 추정됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,691,788원 |
| 1. 선순위 근저당 · 부천농업협동조합* | 576,000,000원 | 70,074,212원 |
| 2. 후순위 근저당 · 주식회사더블유케이홀딩스 | 183,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 합계 | — | 71,766,000원 |
* 선순위 근저당권의 최초 등기권자는 부천농업협동조합이며, 2024.02.07 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전되었습니다. 배당표는 최초 근저당권 명칭에 따른 추정입니다. 채권액은 근저당 채권최고액 기준이고, 신청채권자의 청구금액 576,109,150원과는 구분해야 합니다. 국가 압류와 관련된 조세채권의 우선순위·배당, 임차인 최우선변제 등은 확정 반영되지 않았으므로 실제 배당결과는 달라질 수 있습니다.
| 배당 요약 | 금액 |
|---|---|
| 근저당 채권최고액 합계 | 759,300,000원 |
| 채권자 예상배당 합계 | 70,074,212원 |
| 채권 미배당 합계 | 689,225,788원 |
| 소유자 잔여금 | 0원 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 청라동 청라119안전센터 동측 인근. 주변에 아파트단지, 오피스텔, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재한 미성숙 상가지대로 평가되었습니다. 배후 주거시설의 존재가 해당 호실의 실제 영업 수요를 보장하지는 않습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 조사되었습니다. 남측으로 폭 약 15m의 포장도로와 접합니다.
- 층수와 접근성. 공부상 및 남측 도로 기준 지층이지만 북측 공원 기준으로는 지상에 노출되어 있습니다. 따라서 일반적인 완전 지하 상가와 동일하게 단정할 수 없으나, 실제 주출입구, 보행자 동선, 가시성, 유동인구와 접근 편의는 현장에서 확인해야 합니다.
- 건물 구조·설비. 철근콘크리트구조 14층 건물로, 위생·급배수·승강기·소방·CCTV·화재탐지·스프링클러 설비가 기재되어 있습니다. 실제 호실의 시설 상태와 영업 적합 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 토지 및 규제. 중심상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역· 성장관리권역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 사항도 확인됩니다. 경매취득 및 향후 거래 시 개별 규제 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 4,330,000원/㎡이며 전체 필지면적은 2,801.6㎡입니다. 이는 개별 비104호의 전용면적이나 독립적인 매매시세를 의미하지 않습니다.
- 공실·환금성. 조사 당시 일반음식점 용도의 상가가 공실이었으며 임대상황은 미상입니다. 이미 6회 유찰된 점을 함께 보면 매수 후 임차인 확보와 재매각에 상당한 불확실성이 있습니다. 거래 가능한 현재 시장가격을 검증하기 전에는 환금성을 낮게 평가하는 것이 타당합니다.
- 건축물 상태. 감정 관련 기록상 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 다만 실제 내부 구조, 음식점 시설, 배수·환기·방수 상태 등은 별도 실사를 통해 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 확인. 동일 건물 및 주변 유사 면적·층수·용도의 근린생활시설 실거래와 현재 매물을 확인해야 합니다. 과거 등기 거래가액 643,628,000원이나 감정가 610,000,000원을 현재 시세로 대체해서는 안 됩니다.
- 임대수익 검증. 현재 임대 가능한 보증금과 월세, 유사 상가 공실 기간, 실제 임차 수요와 관리비를 확인해야 합니다. 공실 상태라면 예상수익을 확정 임대수익처럼 계산해서는 안 됩니다.
- 임차인·점유 현황 재조사. 신고 임차인 0명, 조사 당시 공실이라도 임대상황은 미상입니다. 현장 점유, 사업자등록, 임대차계약, 확정일자 및 인도 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 선순위 근저당권 이전 확인. 2022.05.31 부천농업협동조합 근저당권과 2024.02.07 농업협동조합자산관리회사로의 권리이전을 등기부 원본에서 대조해야 합니다.
- 국가 압류·조세 확인. 2025.05.13 서인천세무서장 관련 국가 압류가 등기되어 있습니다. 압류등기 자체의 매각 소멸과 별개로 당해세 등 조세채권이 배당에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 관리비와 시설 상태. 공용부분 체납 관리비, 누수·방수·배수·환기·전기·소방설비, 기존 음식점 관련 시설의 철거 또는 재활용 가능성을 확인해야 합니다. 매수 후 추가 비용은 현재 실질취득 추정액에 포함되지 않습니다.
- 용도 및 영업 적합성. 공부상 일반음식점이라는 사실과 희망하는 영업 형태의 허가·신고 가능성은 구분해야 합니다. 건축물대장, 용도지역 규제 및 현장 시설 상태를 검토해야 합니다.
- 지층 출입구 및 유동인구. 남측 도로와 북측 공원에서 각각 출입·접근 가능한 동선, 호실의 외부 노출 여부, 상가 전면부와 실제 고객 접근성을 직접 점검해야 합니다.
- 6회 유찰 원인 검토. 단순한 경기 침체뿐 아니라 물건의 물리적 문제, 상권 수요, 층별 접근성, 관리·운영 비용 등 유찰에 영향을 줄 수 있는 요소를 구분해야 합니다.
- 매각기일·최저가 및 원본 대조. 2026.11.05 매각기일, 최저매각가 71,766,000원을 법원 공고로 확인하고, 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 11.76%라도 싸다는 증거는 아니다”
이 물건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 610,000,000원에서 71,766,000원으로 내려온 최저매각가입니다. 그러나 경매 투자에서 중요한 것은 감정가로부터 얼마나 내려왔느냐가 아니라, 실제로 얼마에 임대하거나 다시 매각할 수 있느냐입니다.
권리 구조는 비교적 명확합니다. 2022년 설정된 선순위 근저당을 기준으로 후순위 근저당과 압류가 원칙적으로 소멸하며, 확인된 임차인도 없어 산식상 인수액은 0원입니다. 하지만 과거 경매 취하 이력과 현재 6회 유찰, 공실 상태, 임대관계 미확인, 최신 실거래 시세 미확인이 동시에 존재합니다. 따라서 권리분석이 단순하다는 이유만으로 투자 위험을 낮게 평가할 수 없습니다.
특히 제2종근린생활시설인 지층 상가라는 점이 핵심입니다. 북측 공원 기준으로 지상 노출되는 물리적 특징은 확인되지만, 그 자체가 안정적인 임차 수요나 환금성을 입증하지는 않습니다. 7회·8회 유찰 시 가격이 추가로 내려간다고 하더라도 시장에서 매도하거나 임대할 수 있는 가격이 검증되지 않으면 저가 매수의 근거가 되지 못합니다.
종합적으로 매력도 38점 · D등급으로 평가합니다. 권리상 확인된 인수액이 없다는 점은 긍정적이지만, 6회 유찰·공실·상가 환금성 불확실성·현재 시세 미확인이 투자 판단에서 더 큰 비중을 차지합니다. 권리는 비교적 단순하지만 가격과 출구전략은 검증되지 않은 물건. 입찰 여부는 임대수요·시장가격·실제 점유·시설 상태를 확인한 이후 판단하는 것이 적절합니다.
