인천지방법원 2025타경509430. 청라동 센트럴시티 비104호입니다. 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이고, 조사일 현재는 공실입니다. 등기상 소유자는 김유빈이며 2022.05.31. 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 설정된 부천농업협동조합의 채권최고액 576,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 주식회사더블유케이홀딩스 근저당과 국의 압류, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 단순한 편입니다. 그러나 가격 판단은 별개입니다. 감정가 610,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저가가 146,461,000원까지 내려왔고, 배당 시나리오에는 현 회차가 감정가의 24%로 표시돼 있습니다. 이 정도의 반복 유찰은 단순 할인율보다 상가 수요와 환금성을 먼저 점검해야 한다는 신호로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509430 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 96-16 센트럴시티 지층비104호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 조사상 공실 |
| 소유자 | 김유빈 · 2022.05.31. 소유권이전 · 거래가액 643,628,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 610,000,000원 / 146,461,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 576,109,150원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 현황 특이사항 | 공부 및 남측 도로 기준 지층이나 북측 공원 기준으로는 지상 노출 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.05.31. 을구 1번 근저당권입니다. 부천농업협동조합이 채권최고액 576,000,000원으로 설정했고, 2024.02.07. 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 을구 2번 주식회사더블유케이홀딩스 근저당 183,300,000원, 2025.05.13. 국의 압류, 2025.05.22. 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 4회 유찰, 하지만 시세 검증은 별개
현재 최저매각가는 146,461,000원으로 감정가 610,000,000원의 24% 수준입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 102,522,700원, 그 다음은 71,765,890원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 146,461,000원 | 24% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 102,522,700원 | 17% | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 71,765,890원 | 12% | 0원 |
다만 이 물건은 동일 용도·동일 위치의 최근 실거래 비교값이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 24%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 특히 현황이 공실이고, 주위가 아파트단지·오피스텔·업무시설·근린생활시설이 혼재한 미성숙 상가지대로 조사된 만큼 실제 임대료와 공실 기간, 업종 적합성이 가격의 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 146,461,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,850,454원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 부천농업협동조합 | 576,000,000원 | 143,610,546원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사더블유케이홀딩스 | 183,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액 759,300,000원 중 채권자 예상배당은 143,610,546원, 미배당은 615,689,454원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변 환경. 청라119 안전센터 동측 인근이며 아파트단지, 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 미성숙 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 현황. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 조사일 현재 공실입니다.
- 층 위치. 공부 및 남측 도로 기준으로는 지층이나, 북측 공원 기준으로는 지상으로 노출돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 15미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 중심상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역에 해당하며, 중로2류와 접합니다.
- 토지 현황. 토지면적 2,801.6㎡, 공시지가 4,330,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 업무용, 평지·가로장방·중로한면입니다.
- 시설. 위생·급배수·승강기·소방·CCTV·화재탐지·스프링클러 설비가 되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대수요 확인. 공실 상태이고 임대상황은 미상이므로 인근 유사 상가의 실제 임대료와 공실 기간을 확인해야 합니다.
- 용도 적합성 확인. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점) 용도와 실제 사용 계획이 맞는지 확인하세요.
- 지층 체감 점검. 남측 도로 기준 지층이지만 북측 공원 기준으로는 지상 노출되는 구조이므로 실제 출입동선과 가시성을 현장에서 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2022.05.31. 근저당이며 이후 권리는 소멸하는 구조지만, 등기부·매각물건명세서·현황조사를 입찰 직전 다시 대조하세요.
- 압류 관련 확인. 국의 압류는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하나, 배당표의 당해세 미반영 부분은 별도 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 24%라는 비율만 보지 말고 실제 매매 가능 가격·임대수익·공실비용을 기준으로 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 4회 유찰의 이유를 확인해야 한다
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2022.05.31. 부천농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
문제는 권리가 아니라 상품성과 가격 검증입니다. 감정가 610,000,000원에서 4회 유찰되어 146,461,000원까지 내려왔지만, 동일 용도 실거래 비교값이 없는 상태에서 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 해석할 근거는 없습니다. 현황은 공실이고 주변은 미성숙 상가지대로 평가됐습니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수 위험은 낮지만, 상권·임대수요·환금성 검증 없이는 가격 매력을 확정하기 어려운 물건으로 보는 것이 적절합니다.
