서울남부지방법원 2025타경676. 여의도동 30-2, 삼부 단지의 공부상 제10동 제12층 제10133호 아파트입니다. 현재 회차 최저매각가는 4,066,400,000원으로 감정가 5,083,000,000원의 80% 구간입니다. 권리의 기준점은 2022.06.17 설정된 농협은행주식회사 근저당권이며 채권최고액은 32,500,000,000원입니다. 이후의 전북은행·주택도시보증공사·신용보증기금 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있습니다.
임차관계는 한 번 더 확인해야 합니다. 현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인은 이주용 1명이고 전입일은 2025.07.31입니다. 말소기준일보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 이 임차인은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인이며, 배당 계산상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경676 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 여의도동 30-2 제10동 제12층 제10133호 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 감정평가 이용상태도 공부상 아파트 |
| 소유자 | 윤여웅 · 1996.04.04 소유권이전 |
| 시세 비교 대상 면적 | 146.68㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 5,083,000,000원 / 4,066,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 26,213,842,726원 |
| 말소기준권리 | 2022.06.17 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 32,500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
현재 권리분석의 기준은 2022.06.17 농협은행주식회사 근저당권입니다. 2025.01.02 전북은행 가압류 1,349,879,126원, 2025.02.26 주택도시보증공사 가압류 3,500,000,000원, 2025.08.26 신용보증기금 가압류 986,720,000원은 모두 기준권리 이후이고, 2025.09.17 농협은행의 임의경매개시결정 및 2026.01.13 웰컴저축은행의 별도 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이주용 | 전부 | 2025.07.31 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
이주용의 전입일 2025.07.31은 말소기준일 2022.06.17보다 늦습니다. 따라서 보증금과 확정일자가 확인되지 않았더라도 선순위 대항력 임차인으로 매수인이 보증금을 떠안는 구조는 아닙니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고도 없어 실제 임차인 수는 1명입니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 시세를 봐야 한다
삼부 단지의 비교 거래는 12건입니다. 전체 평균은 4,166,250,000원이지만, 가격 판단에는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 4,016,666,666원, 최신 거래 3,600,000,000원, 그리고 최근 추세 -6.9%를 우선해야 합니다. 현재 최저가 4,066,400,000원은 최근 12개월 평균의 101.2%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 135.8㎡ | 10 | 3,600,000,000원 |
| 2026.05 | 135.8㎡ | 7 | 3,890,000,000원 |
| 2026.05 | 135.8㎡ | 15 | 3,810,000,000원 |
| 2026.05 | 135.8㎡ | 15 | 3,600,000,000원 |
| 2026.02 | 146.68㎡ | 9 | 4,500,000,000원 |
| 2025.09 | 146.68㎡ | 10 | 4,700,000,000원 |
| 2025.07 | 146.68㎡ | 5 | 5,105,000,000원 |
| 2025.07 | 146.68㎡ | 12 | 4,350,000,000원 |
| 2025.06 | 146.68㎡ | 7 | 4,650,000,000원 |
| 2025.06 | 146.68㎡ | 7 | 4,650,000,000원 |
| 2025.05 | 135.8㎡ | 9 | 3,720,000,000원 |
| 2025.05 | 135.8㎡ | 15 | 3,420,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 4,016,666,666원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 4,166,250,000원 |
현재 최저가는 전체 평균 대비로는 97.6%이지만, 이 수치만으로 “시세보다 싸다”라고 판단하면 안 됩니다. 최근 12개월 평균 대비로는 이미 101.2%이고 최신 거래 3,600,000,000원보다도 높습니다. 게다가 최근 거래군과 이전 거래군의 추세가 -6.9%로 하락 방향입니다. 따라서 가격 가점의 근거는 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,066,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 43,064,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 32,500,000,000원 | 4,023,336,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 전북은행 | 1,349,879,126원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,500,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 986,720,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 43,064,000원을 제외한 4,023,336,000원이 선순위 농협은행 근저당에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권 부족액은 34,313,263,126원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 부족액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 4,066,400,000원 | 4,023,336,000원 | 34,313,263,126원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 3,253,120,000원 | 3,218,188,800원 | 35,118,410,326원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51.2% | 2,602,496,000원 | 2,574,071,040원 | 35,762,528,086원 | 0원 |
대항력 있는 보증금 인수형 물건이 아니므로 회차가 내려가도 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 이 사건은 유찰에 따라 실질취득액 자체가 낮아지는 구조입니다. 현재 회차에서 최근 시세 대비 가격 메리트가 확인되지 않는 만큼, 가격 판단은 각 회차의 실질취득액과 최신 거래 흐름을 함께 놓고 보는 것이 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·단지 거래자료 기준)
- 입지. 여의나루역(지하철 5호선) 남서측 인근이며, 주변에 아파트단지·근린생활시설·공원·학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스승강장과 여의나루역이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상15층 건물의 제12층이며, 감정평가 자료상 사용승인일은 1977.06.28입니다. 단지 자료의 준공일은 1975.12.22로 기재되어 있습니다.
- 단지. 삼부 · 866세대. 비교 거래 12건이 확인되며, 최근 12개월 거래는 6건입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 아파트지구, 지구단위계획구역 등의 기재가 있고 공시지가는 14,950,000원/㎡입니다.
- 가격 흐름. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -6.9% 낮아 하락 추세가 확인됩니다. 환금성을 볼 때도 과거 고가 거래보다 최근 체결 가격을 우선해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준. 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 101.2%입니다. 전체 평균 대비 97.6%만 보고 저평가로 판단하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -6.9%이고 최신 거래는 3,600,000,000원입니다. 응찰가 산정 시 최근 체결가를 우선 확인해야 합니다.
- 임차인 확인. 이주용의 전입은 말소기준권리 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자는 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조하세요.
- 호수 동일성. 공부상 제10133호와 현관문 표기 1303호가 같은 목적물인지 현장에서 직접 확인하세요.
- 배당 한계. 현재 회차에서도 선순위 근저당권에서 미배당이 발생하고 후순위 가압류에는 배당이 없습니다. 매수인 인수와는 별개지만 배당구조를 구분해 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 보수적으로
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 말소기준은 2022.06.17 농협은행 근저당이고, 실제 임차인 이주용은 2025.07.31 전입해 대항력이 없으며, 매수인 인수액도 0원입니다. 즉 선순위 임차보증금 때문에 실질취득액이 고정되는 인수형 물건은 아닙니다.
그러나 가격은 별개입니다. 현재 최저가 4,066,400,000원은 최근 12개월 평균 4,016,666,666원의 101.2%이고, 최신 거래는 3,600,000,000원, 최근 가격 추세는 -6.9%입니다. 전체 평균 대비 97.6%라는 이유만으로 싸다고 볼 수 없습니다. 여기에 공부상 제10133호와 현관문 1303호의 표기 차이도 현장에서 확인해야 합니다. 결론은 권리 인수 위험은 낮지만, 현재 회차 가격 메리트는 부족하다입니다.
