서울남부지방법원 2025타경676. 여의도동 30-2 제10동 제12층 제10133호의 아파트 경매입니다. 감정가는 5,083,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 3,253,120,000원, 감정가의 64%입니다. 권리분석의 기준점은 2022.06.17 설정된 농협은행주식회사 근저당권으로 채권최고액은 32,500,000,000원입니다. 이후 전북은행·주택도시보증공사·신용보증기금의 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유자는 이주용으로 조사됐습니다. 전입일은 2025.07.31로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없으며, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 확인된 자료 기준 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아니고, 배당표에도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 현장에서는 공부상 호수 ‘제10133호’와 현관 표기 ‘1303호’가 다르므로 입찰 전 동일 물건 여부를 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경676 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 여의도동 30-2 제10동 제12층 제10133호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 공부상 아파트 이용 중 · 시세 매칭면적 146.68㎡ |
| 소유자 | 윤여웅 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 5,083,000,000원 / 3,253,120,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 26,213,842,726원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 현장 호수 표기 | 공부상 제10133호 · 현관문에는 1303호로 표기 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2022.06.17 농협은행주식회사 근저당권입니다. 2025년 설정된 전북은행 1,349,879,126원 가압류, 주택도시보증공사 3,500,000,000원 가압류, 신용보증기금 986,720,000원 가압류와 이후 경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에도 매수인이 떠안을 권리는 0원으로 반영돼 있습니다.
② 임차인 — 1명, 전입이 말소기준보다 늦다
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이주용 | 전부 | 2025.07.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 12개월·최신 거래’를 먼저 본다
삼부 단지의 전체 12건 평균 거래가는 4,166,250,000원이지만, 과거의 5,105,000,000원·4,700,000,000원 등 높은 거래가 섞여 있습니다. 따라서 현재 가격 판단은 최근 12개월 평균 4,016,666,666원, 최신 거래 3,600,000,000원, 최근 대비 과거 추세 -6.9%를 우선해 보는 편이 데이터에 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 135.8㎡ | 10 | 3,600,000,000원 |
| 2026.05 | 135.8㎡ | 7 | 3,890,000,000원 |
| 2026.05 | 135.8㎡ | 15 | 3,810,000,000원 |
| 2026.05 | 135.8㎡ | 15 | 3,600,000,000원 |
| 2026.02 | 146.68㎡ | 9 | 4,500,000,000원 |
| 2025.09 | 146.68㎡ | 10 | 4,700,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 6건 | 4,016,666,666원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 4,166,250,000원 |
현재 최저매각가 3,253,120,000원은 최근 12개월 평균의 81.0%이고 최신 2026.08 거래가 3,600,000,000원보다도 낮습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 최저가 낙찰을 가정한 실질취득액도 3,253,120,000원입니다. 따라서 현재 회차는 최근 시세 대비 가격 차이가 존재합니다. 다만 최근 거래 흐름 자체가 -6.9% 하락한 상태여서, 단순히 감정가 대비 64%라는 이유만으로 가격 여유를 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,253,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 34,931,200원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 32,500,000,000원 | 3,218,188,800원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 전북은행 | 1,349,879,126원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,500,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 986,720,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 농협은행 근저당에도 미치지 못합니다. 전체 채권 미배당액은 35,118,410,326원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 3,253,120,000원 | 3,218,188,800원 | 35,118,410,326원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 2,602,496,000원 | 2,574,071,040원 | 35,762,528,086원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 41% | 2,081,996,800원 | 2,058,776,832원 | 36,277,822,294원 | 0원 |
회차가 내려가도 현재 자료상 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 가격 하락분이 인수금 증가로 되돌아오는 대항력 임차인 구조가 아니므로, 유찰될수록 실질취득액도 함께 내려갑니다. 다만 현재 가격은 이미 최근12개월 평균의 81.0%이고 최근 시장 추세가 -6.9%인 만큼, 다음 회차 판단에서도 최신 거래 흐름을 다시 대조할 필요가 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·단지 거래 기준)
- 입지. 여의나루역(지하철 5호선) 남서측 인근으로, 주변에 아파트단지·근린생활시설·공원·학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스승강장과 여의나루역이 있어 감정평가상 제반 교통상황은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 이용. 기준시점 현재 공부상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하1층·지상15층 건물의 제12층입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·아파트지구·지구단위계획구역 등이 포함되며, 중점경관관리구역과 과밀억제권역 등의 기재가 있습니다.
- 거래. 삼부 단지는 866세대이고 최근 거래 표본이 존재하지만 최근12개월 평균은 전체 평균보다 낮고 최근 추세도 -6.9%입니다.
- 건물 연혁. 단지 정보에는 준공일 1975.12.22, 감정평가 구조란에는 사용승인일 1977.06.28로 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 호수 대조. 등기상 제10133호와 현관문 1303호 표기가 같은 목적물을 가리키는지 현장·집합건축물 자료와 반드시 대조하세요.
- 점유자 확인. 이주용이 전부를 점유하는 것으로 조사됐습니다. 대항력은 없지만 실제 점유 상태와 인도 일정을 확인해야 합니다.
- 임차 정보 보완. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 대항력은 없으나 배당·명도와 관련된 사실관계는 원본 서류로 재확인하세요.
- 하락 추세 반영. 전체 평균 4,166,250,000원보다 최근12개월 평균 4,016,666,666원과 최신 거래 3,600,000,000원을 우선해 가격을 판단하세요.
- 배당 한계. 현재 최저가에서는 농협은행 근저당도 전액 배당되지 않고 후순위 채권은 배당 0원입니다. 매수인 인수와는 별개지만 채권 관계가 큰 사건입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘최근 시세와 현장 동일성’이 승부처
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.06.17 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 실제 확인된 임차인은 이주용 1명이며 전입일이 2025.07.31로 기준권리보다 뒤여서 대항력도 없습니다. 현재 자료와 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격 측면에서는 현재 최저가 3,253,120,000원이 최근12개월 평균 4,016,666,666원의 81.0%이고 최신 거래 3,600,000,000원보다 낮아, 신건 감정가 수준에서 출발했던 때와는 가격 구간이 달라졌습니다. 반면 최근 시장 추세는 -6.9%입니다. 따라서 이 물건은 과거 전체 평균이나 감정가 대비 할인폭보다 최근12개월 거래와 최신 거래를 기준으로 가격을 봐야 합니다. 여기에 공부상 10133호와 현관 1303호의 표기 차이를 현장에서 확실히 정리하는 것이 입찰 전 마지막 핵심 확인사항입니다.
