서울남부지방법원 2025타경692. 등기상 물건은 서울특별시 금천구 가산동 60-14 가산케이에스타워 제1층 제씨103호입니다. 사건상 용도 표시는 도시형생활주택이지만, 감정평가 이용상태는 지원시설(근린생활시설 ‘메가엠지씨커피’)로 확인됩니다. 따라서 실제 입찰 판단에서는 단순 주거용 물건으로 보지 말고 현재 이용형태와 등기·대지권 관계를 함께 봐야 합니다.
권리의 기준점은 2023.10.26. 설정된 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,680,000,000원이고 채무자는 변수갑입니다. 그 이후 하나은행 가압류, 경매개시결정, 신용보증기금 가압류, 금천구 및 국의 압류가 이어졌으며 이들은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 별도로 대지권의 목적인 토지 을구 7번 구분지상권설정 등기는 매각물건명세서상 말소되지 않고 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경692 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 60-14 가산케이에스타워 제1층 제씨103호 |
| 용도 / 현황 | 도시형생활주택 · 지원시설(근린생활시설 ‘메가엠지씨커피’)로 이용중 |
| 소유자 | 변수갑 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,891,000,000원 / 1,512,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권액 | 1,425,674,218원 |
| 말소기준권리 | 2023.10.26. 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 1,680,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 구분지상권은 인수
소유권은 2023.10.26. 변수갑에게 이전됐고 같은 날 주식회사신한은행 근저당권이 설정됐습니다. 이후 2025.06.16. 주식회사하나은행의 21,600,000원 가압류, 2025.09.12. 신한은행의 임의경매개시결정, 2025.09.25. 신용보증기금의 297,000,000원 가압류, 2025.12.04. 금천구 압류, 2026.03.05. 국의 압류가 차례로 붙었습니다. 이 등기들은 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1억원, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 변준성 | 전부 | 2024.10.14 | 100,000,000원 | 3,500,000원 | 없음 | 미상 | 2025.11.18 신고 | 보증금 승계 없음 |
변준성은 전부를 점유하고 보증금 100,000,000원, 월세 3,500,000원의 임차관계가 확인됩니다. 전입신고일은 2024.10.14로, 말소기준권리인 신한은행 근저당권의 2023.10.26보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정대로 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.11.18. 접수됐습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 시세 없이 최저가만으로 싸다고 볼 수 없다
감정가는 1,891,000,000원, 현재 최저매각가는 1,512,800,000원으로 1회 유찰 상태입니다. 다만 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세 등 실거래 비교 수치는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 80%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,512,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,528,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,680,000,000원 | 1,495,272,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사하나은행 | 21,600,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 297,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 1,998,600,000원 중 예상 배당액은 1,495,272,000원이며 미배당은 503,328,000원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당 계산상 매수인 금전 인수액은 0원이지만, 매각물건명세서상 구분지상권은 별도로 인수합니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 1,512,800,000원 | 1,495,272,000원 | 503,328,000원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 1,210,240,000원 | 1,195,737,600원 | 802,862,400원 |
| 3회 유찰 · 감정가 51% | 968,192,000원 | 956,110,080원 | 1,042,489,920원 |
유찰이 진행될수록 매각가는 1,512,800,000원에서 1,210,240,000원, 968,192,000원으로 낮아지지만 채권자의 미배당은 반대로 503,328,000원, 802,862,400원, 1,042,489,920원으로 커집니다. 다만 이 변화는 채권자 배당의 문제이며, 매수인이 임차보증금을 승계한다는 뜻은 아닙니다. 구분지상권 인수 문제는 회차와 별개로 남습니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 가산디지털단지역(1·7호선) 동측 인근으로, 주위는 지식산업센터 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물로 차량 진출입이 용이하고 인근에 가산디지털단지역 및 노선버스정류장이 있습니다.
- 현황 이용. 제1층 제씨103호는 지원시설인 근린생활시설 ‘메가엠지씨커피’로 이용중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하4층·지상16층 건물이며 승강기, 화재탐지·경보설비, 스프링클러, 주차시설 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 인접토지와 등고평탄한 사다리형 토지로 산업시설과 지원시설 부지로 이용중이며, 건물은 북서측 및 북동측으로 각각 중로에 접합니다.
- 용도지역. 준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등으로 지정돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 대지권의 목적인 토지 을구 7번 구분지상권설정 등기(2023.06.29. 제114691호)가 매수인에게 인수됩니다. 존속기간·범위·목적 등 원문 확인이 핵심입니다.
- 임차인 명도. 변준성은 전부 점유, 보증금 100,000,000원·월세 3,500,000원이며 대항력은 없습니다. 실제 점유 및 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만 보고 적정가를 판단하지 말고 별도의 시장가격 확인이 필요합니다.
- 현황용도 확인. 사건 용도는 도시형생활주택이지만 감정평가상 근린생활시설 ‘메가엠지씨커피’로 이용중입니다. 실제 사용·수익 구조를 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “임차인은 단순하지만, 인수권리는 단순하지 않다”
이 사건에서 임차인 자체는 비교적 명확합니다. 변준성의 전입일은 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 배당 계산상 매수인이 부담하는 임차보증금도 없습니다. 후순위 가압류·압류 역시 매각으로 소멸합니다.
하지만 이 물건을 권리상 깨끗한 물건이라고 결론 내리면 안 됩니다. 매각물건명세서가 명시한 토지 을구 7번 구분지상권설정 등기 인수가 남기 때문입니다. 여기에 현재 용도가 근린생활시설이고 실거래 시세 자료도 확인되지 않아, 1회 유찰된 최저가 1,512,800,000원이 싸다고 평가할 근거도 부족합니다. 임차인은 후순위, 후순위 채권은 소멸. 그러나 구분지상권은 인수. 이 세 문장을 분리해서 판단해야 하는 사건입니다.
