서울남부지방법원 2025타경754. 서울 구로구 구로동 삼성드림빌 제5층 제502호, 공동주택으로 이용 중인 다세대주택입니다. 감정가는 249,482,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 199,586,000원입니다. 등기상 말소기준은 2023.03.14. 주택도시보증공사의 가압류 668,000,000원이며, 그 이후의 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기채권보다 임차인입니다. 김문주는 2020.10.26., HUANG HUAMIN은 2021.03.03. 전입해 모두 말소기준인 2023.03.14.보다 앞섭니다. 두 사람 모두 대항력 있는 임차인으로 조사됐지만 보증금 액수가 확인되지 않았습니다. 낙찰가가 아무리 낮아져도 선순위 임차보증금의 미배당분을 매수인이 인수하는 구조라면 그 금액만큼 실질취득가가 올라갈 수 있으므로, 현재 최저가만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경754 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 745-62 삼성드림빌 제5층 제502호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 구로구 구로동로12길 8 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 방2·거실·주방·욕실·발코니 등 |
| 전용면적 | 27.93㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상5층 중 제5층 제502호 · 2018.04.04. 준공 |
| 소유자 | 김정화 (2018.12.24. 거래가액 175,000,000원에 소유권 이전) |
| 감정가 / 최저가 | 249,482,000원 / 199,586,000원 (1회 유찰·감정가 80%) |
| 청구금액 | 183,700,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인 전입이 빠르다
등기부만 보면 말소기준인 주택도시보증공사 가압류 이후의 구로구 압류, 국 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2021.05.27. 서울특별시구로구 압류는 2021.06.16. 이미 해제되어 말소됐습니다. 그러나 임차인 전입일은 말소기준보다 모두 앞서므로 매각으로 자동 소멸하는 후순위 임차관계로 볼 수 없습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 보증금은 모두 미상
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김문주 | 2020.10.26 | 2020.11.05 | 미상 | 2025.11.12 배당요구 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 미배당 인수 가능 |
| HUANG HUAMIN | 2021.03.03 | 2020.11.05 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 있음 | 확인 필요 | 인수 가능성 |
③ 시세 비교 — 숫자만 보면 90.1%, 그러나 실질취득가는 미상
삼성드림빌(745-62)은 총 10세대이며, 면적이 유사한 실거래는 2건입니다. 최근 12개월 평균으로 집계된 금액은 221,500,000원이고 현재 최저가 199,586,000원은 그 90.1%입니다. 최신 거래는 2023.09. 250,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 29.43㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2023.04 | 29.2㎡ | 5 | 193,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 221,500,000원 |
표면적인 최저가는 실거래 평균보다 낮지만, 이 사건에서는 그 차액을 곧바로 할인으로 볼 수 없습니다. 임차보증금 인수가 발생하면 199,586,000원 + 인수액이 실제 취득부담이 되기 때문입니다. 보증금이 확인되기 전에는 “시세보다 싸다”는 결론도, 가격 가점도 보류해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 199,586,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,594,204원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 668,000,000원 | 195,991,796원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 김문주 | 183,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 851,700,000원 중 채권자 배당액은 195,991,796원, 미배당액은 655,708,204원입니다. 위 배당표의 매수인 인수 계산은 0원이지만, 이는 확인된 채권 배당 기준입니다. 선순위 대항력 임차인 2명의 보증금이 미상이므로 실제 임차보증금 승계액까지 0원으로 확정하는 근거가 되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차 위험은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (80%) | 199,586,000원 | 195,991,796원 | 655,708,204원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 159,668,800원 | 156,633,437원 | 695,066,563원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (51.2%) | 127,735,040원 | 125,146,749원 | 726,553,251원 | 0원 |
유찰이 반복되면 최저가는 159,668,800원, 127,735,040원으로 내려갑니다. 하지만 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 전액 회수되지 못하는 구조라면 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 늘어 실질취득부담이 줄지 않을 수도 있습니다. 이 사건은 보증금 자체가 미상이므로 유찰률만으로 매수 메리트를 판단할 수 없습니다.
⑥ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 구로구 구로동 소재 지하철 7호선 남구로역 북서측 인근으로, 주위에 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 주상지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량출입이 용이하고 인근에 지하철 7호선 남구로역 및 노선버스 정류장이 소재합니다.
- 이용. 공동주택(다세대주택)으로 방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등으로 이용 중입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 건축허가·착공제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역 및 토지거래계약에관한허가구역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 3,796,000원/㎡, 지목 대, 토지면적 239.0㎡입니다.
- 건물 특이사항. 매각물건명세서 비고에 제시외 건물 포함 및 집합건축물대장상 위반건축물 등재가 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김문주 보증금 확인. 전입 2020.10.26., 확정일자 2020.11.05., 배당요구 2025.11.12.임은 확인되지만 보증금이 미상입니다. 계약서와 지급자료를 확인해야 합니다.
- HUANG HUAMIN 보증금·배당요구 확인. 전입 2021.03.03.으로 말소기준보다 앞서고 보증금 및 배당요구 여부가 확정되지 않았습니다.
- 김문주 관계 검증. 임차인이면서 강제경매 채권자로 나타나므로 실제 임대차관계와 채권관계를 함께 대조해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 두 임차인의 보증금과 실제 배당가능액이 확인된 뒤 낙찰가 + 미배당 인수액으로 다시 계산해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 제시외 건물의 위치·면적·원상복구 또는 이행강제금 관련 상태를 집합건축물대장과 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임대차계약서·배당요구 관련 문건을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “90.1% 할인”보다 먼저 볼 숫자가 없다
현재 최저가 199,586,000원은 최근 12개월 평균 221,500,000원의 90.1%이고, 최신 실거래 250,000,000원보다도 낮습니다. 평범한 후순위 임차인 없는 물건이라면 가격 관심이 생길 수 있는 구간입니다. 하지만 이 사건은 전혀 다릅니다.
말소기준보다 앞선 대항력 임차인이 2명이고, 두 사람 모두 가장 중요한 보증금이 미상입니다. HUANG HUAMIN은 배당요구 여부까지 확인이 필요하며, 김문주는 임차인이면서 강제경매 채권자로 등장합니다. 여기에 제시외 건물 및 위반건축물 등재까지 확인해야 합니다. 따라서 이 물건의 결론은 “가격은 할인돼 있지만 실질취득가는 아직 모른다.”입니다. 보증금 확인 전에는 최저가가 더 내려가더라도 싸다고 판단할 수 없습니다.
