252,352,000원
서울남부지방법원 2025타경758. 구로동 중앙유통단지상가 제바동 제1층 제1223호로, 감정평가상 판매시설((주)제이씨테크노)로 이용 중인 근린시설입니다. 현재 소유자는 주식회사제이씨테크노이며, 2022.09.07. 소유권을 이전받을 당시 등기상 거래가액은 370,000,000원입니다. 같은 날 신한은행이 채권최고액 360,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
등기만 보면 구조는 어렵지 않습니다. 말소기준권리 이후 2025.10.31. 임의경매개시결정이 들어왔고, 2026.04.27. 국의 압류가 있었으나 2026.06.11. 해제로 이미 말소됐습니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 현황조사·감정 내용에서는 제1222호와 벽체 없이 일체로 사용하고 있다는 점과 중이층 제시외 건물이 핵심 확인사항으로 제시됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경758 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 1258 중앙유통단지상가 제바동 제1층 제1223호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 구로구 경인로53길 15 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 판매시설((주)제이씨테크노) |
| 건물 | 철근콘크리트조 콘크리트스라브지붕 4층 건물 내 제1층 제1223호 |
| 소유자 | 주식회사제이씨테크노 · 2022.09.07. 소유권이전 · 거래가액 370,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 315,440,000원 / 252,352,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 / 근저당 | 360,000,000원 / 신한은행 채권최고액 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 신한은행 근저당
2022.09.07. 설정된 주식회사신한은행 근저당권 360,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 2026.04.27. 압류는 2026.06.11. 해제로 등기부상 이미 말소됐습니다. 배당 시나리오에도 매수인 인수액은 0원으로 반영돼 있습니다.
② 가격 판단 — 1회 유찰됐지만 시세 비교 자료가 없다
감정가는 315,440,000원, 현재 회차 최저매각가는 252,352,000원으로 감정가의 80%입니다. 한 차례 유찰돼 금액은 낮아졌지만, 동일·유사 근린시설의 실거래 비교자료가 확인되지 않아 현재 최저가가 시세 대비 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 신한은행 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 252,352,000원 | 248,019,072원 | 111,980,928원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 201,881,600원 | 198,255,258원 | 161,744,742원 |
| 3회 유찰 시 · 51.2% | 161,505,280원 | 158,444,206원 | 201,555,794원 |
회차가 내려갈수록 신한은행의 미배당은 111,980,928원 → 161,744,742원 → 201,555,794원으로 증가하지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 채권자의 미회수와 낙찰자의 인수 부담은 별개의 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 252,352,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,332,928원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 360,000,000원 | 248,019,072원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 252,352,000원 가정 시 집행비용 4,332,928원을 제외한 248,019,072원이 신한은행에 배당되고, 111,980,928원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현재 판매시설((주)제이씨테크노)로 이용 중이며, 인접 제1222호와 벽체 구분 없이 사무실로도 일체 사용되고 있습니다.
- 제시외 건물. 중이층으로 연결된 제시외 건물이 있고 이용상황은 창고로 기재돼 있습니다. 면적은 목측 및 건축물현황도 등을 참고해 사정됐습니다.
- 건축 리스크. 제시외 건물은 향후 위반건축물로 등재되어 이행강제금 부과 및 원상복구 등 시정명령 가능성이 있습니다.
- 입지. 구현고등학교 남측 인근으로 상업시설·근린생활시설 등이 소재하고, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 구로역(지하철 1호선)이 있으며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 약 40m, 동측 약 15m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 도시지역·준공업지역이며 공시지가는 4,595,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·유통업무설비·교육환경보호구역·대공방어협조구역·장애물제한표면구역 등 다수의 토지이용계획 사항이 기재돼 있습니다.
- 토지거래허가구역 표기. 토지이용계획에는 토지거래계약 허가구역이 포함돼 있으나 기재된 대상은 아파트 및 외국인 등으로 특정되어 있어 본 판매시설에 대한 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 제1222호와 경계 확인. 현재 벽체 구분 없이 사용되는 상태이므로 낙찰 후 독립적인 제1223호 공간을 어떤 방식으로 확보할 수 있는지 현장과 도면을 대조해야 합니다.
- 중이층·제시외 부분 확인. 제시외 건물이 매각에 포함되지만 향후 위반건축물 등재 및 시정명령 가능성이 명시돼 있으므로 실제 구조와 행정상 상태를 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자·사용자와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 실거래 비교자료가 없어 최저가 252,352,000원의 적정성은 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다. 인근 중앙유통단지 내 유사 층·호실의 실거래·임대수익을 별도 비교해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 신한은행 미배당 111,980,928원은 채권자의 미회수액이며, 배당 시나리오상 낙찰자 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원”과 “물건이 안전하다”는 같은 말이 아니다
이 사건은 2022.09.07. 신한은행 근저당이 말소기준권리이고 배당 시나리오상 매수인 인수 0원이라 등기 권리만 보면 비교적 단순합니다. 하지만 낙찰 판단의 중심은 다른 곳에 있습니다. 제1222호와 벽체 구분 없이 사용되고, 중이층 제시외 건물이 향후 위반건축물로 등재될 가능성까지 명시되어 있기 때문입니다.
현재 최저가는 감정가 315,440,000원에서 1회 유찰된 252,352,000원이지만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 가격 메리트는 확인할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 권리보다 현황·건축·호실 분리 가능성을 먼저 검증한 뒤 가격을 판단해야 하는 근린시설입니다. 등기 권리는 통과해도, 현황 확인 없이 바로 입찰하기에는 리스크가 남습니다.
