서울남부지방법원 2025타경758. 구로동 중앙유통단지상가 제바동 제1층 제1223호의 임의경매입니다. 소유자는 주식회사제이씨테크노이며, 2022년 소유권을 취득하면서 신한은행 근저당권이 설정됐습니다. 이후 회생절차개시 등기가 있었지만 회생절차 종결에 따라 말소됐고, 신한은행이 임의경매를 신청했습니다.
등기상 권리구조는 비교적 단순합니다. 신한은행의 근저당권이 말소기준이고, 경매개시결정도 매각으로 소멸할 예정입니다. 국의 압류는 이미 해제되어 등기 말소됐습니다. 따라서 제공된 권리와 배당 추정상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
하지만 이 물건은 아파트처럼 독립된 내부 구조를 전제로 분석하면 안 됩니다. 감정평가 당시 인접한 제1222호와 벽체 구분 없이 주식회사제이씨테크노의 사무실로 이용되고 있었으며, 중이층에 연결된 제시외 건물도 매각 대상에 포함됩니다. 낙찰 이후 독립적인 사용이 가능한지, 제시외 건물에 대한 행정상 조치가 발생할지 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경758 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 1258 중앙유통단지상가 제바동 제1층 제1223호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 구로구 경인로53길 15 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설 · 판매시설로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 콘크리트슬래브지붕 4층 건물 내 제1층 제1223호 |
| 소유자 | 주식회사제이씨테크노 (2022.09.07. 소유권이전, 거래가액 370,000,000원) |
| 감정가 | 315,440,000원 |
| 최저매각가 | 201,882,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사신한은행 / 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 임차관계 | 확인된 임차인 없음 · 임대관계 미상 |
| 점유·이용상태 | 제1222호와 벽체 구분 없이 주식회사제이씨테크노 사무실로 이용 중 |
| 제시외 건물 | 중이층으로 연결된 제시외 건물 포함 · 창고로 이용 · 향후 위반건축물 등재 가능성 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 신한은행 근저당
말소기준은 2022.09.07. 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 360,000,000원이며, 매각으로 소멸할 예정입니다. 이후 등기된 임의경매개시결정도 소멸 대상입니다. 국의 압류는 경매 진행 중 해제되어 이미 말소됐습니다.
② 가격 분석 — 감정가의 64%, 그러나 시세 할인율은 미확인
감정가는 315,440,000원이며, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 201,882,000원입니다. 감정가 대비 64% 수준까지 낮아졌습니다.
| 구분 | 비율 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 100% | 315,440,000원 | 가격 산정 기준 |
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 64% | 201,882,000원 | 현재 최저매각가 |
| 3회 유찰 시 | 51.2% | 161,505,600원 | 유찰 시 가정 |
| 4회 유찰 시 | 40.96% | 129,204,480원 | 유찰 시 가정 |
향후 회차의 가격은 유찰을 가정한 시나리오이며, 실제 진행 여부와 최저매각가는 법원 공고로 확인해야 합니다.
소유권이전 등기상 2022년 거래가액은 370,000,000원입니다. 그러나 이는 과거 취득가격일 뿐 현재의 거래 가능 가격이나 적정 시세를 의미하지 않습니다. 동일 단지·유사 면적·유사 용도의 최근 실거래가를 확인하지 않은 상태에서 과거 거래가액을 시세로 사용하면 가격 메리트를 과대평가할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 201,882,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,626,348원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 360,000,000원 | 198,255,652원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 신한은행 미배당액 | — | 161,744,348원 |
| 매수인 예상 인수 | — | 0원 |
집행비용은 추정치이며, 배당금은 채권최고액 기준의 가정입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당액은 채권액 확정 및 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
현재 최저가로 매각된다고 가정하면, 집행비용 3,626,348원을 제외한 198,255,652원이 신한은행에 배당됩니다. 신한은행의 채권액 360,000,000원 대비 161,744,348원의 미배당액이 발생하고, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.
중요한 점은 채권자의 미배당액과 매수인의 인수액은 서로 다르다는 것입니다. 신한은행 근저당은 말소기준권리로 매각 시 소멸하므로, 해당 미배당액이 곧바로 낙찰자의 채무가 되는 것은 아닙니다.
④ 건축물·점유 위험 — 이 물건의 핵심
해당 제시외 건물은 향후 위반건축물로 등재되어 이행강제금 부과, 원상복구 등 시정명령을 받을 가능성을 배제할 수 없습니다.
현재 위반건축물로 확정 등재되었다는 의미는 아니지만, 낙찰 이후 행정조치가 발생할 경우 비용과 사용상 제약이 생길 수 있습니다. 건축물대장·건축물현황도·관할 행정기관 확인이 필요합니다.
이번 매각 대상은 제1223호와 포함된 제시외 건물입니다. 제1222호의 소유권까지 함께 취득한다고 볼 수 없습니다. 따라서 낙찰 이후 제1223호만 독립적으로 사용하거나 제삼자에게 임대하려면 경계 확인과 별도의 구획·출입·설비 문제를 검토해야 합니다.
실제 분리 가능 여부와 필요한 공사 범위가 확인되지 않았으므로, 단순히 독립된 점포로 즉시 사용할 수 있다고 전제해서는 안 됩니다.
다만 현재 점유자가 실제로 동일한지, 제삼자의 임차권이나 별도 사용관계가 존재하는지, 낙찰 이후 독립 점유를 어떻게 확보할 수 있는지는 추가 확인이 필요합니다. 임대관계가 미상인 상태에서 명도비용이나 소요기간을 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 구로구 구로동 소재 구현고등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 상업시설과 근린생활시설이 소재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 구로역이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 단지 남측으로 약 40m, 동측으로 약 15m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트슬래브지붕 건물이며, 주차장시설·승강기설비·소화전설비가 있습니다.
- 이용상태. 판매시설로 평가됐으나 실제로는 제1222호와 통합된 사무실로 이용 중입니다. 독립 점포로의 전환 가능 여부를 검토해야 합니다.
- 토지·규제. 준공업지역이며 유통업무설비에 해당합니다. 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역 등 관련 제한이 있습니다. 토지거래계약 허가구역도 용도·대상별로 지정되어 있으므로, 본 근린시설 거래에 대한 실제 적용 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 공시지가. 4,595,000원/㎡입니다. 이는 토지 공시지가로, 해당 상가 호실의 현재 매매시세를 의미하지 않습니다.
- 환금성. 현재 실거래 비교가격이 확인되지 않습니다. 특히 제시외 건물의 적법성과 인접 호수와의 분리 가능성에 따라 재임대·재매각 조건이 달라질 수 있으므로 환금성을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각범위 확정. 제1223호와 중이층 제시외 건물의 정확한 위치·면적·포함 범위를 매각물건명세서와 감정평가도면으로 대조합니다.
- 인접 호수 경계. 제1222호와의 경계, 별도 출입구, 전기·수도·소방설비 분리 가능 여부를 확인합니다. 제1222호는 본건 매각 대상에 포함된 것으로 간주하지 않습니다.
- 제시외 건물 적법성. 중이층 연결 부분의 건축물대장 등재 상태, 사용승인·허가 여부, 위반건축물 등재 가능성을 확인합니다.
- 행정조치 위험. 이행강제금·원상복구·시정명령 가능성을 관할 행정기관에 확인하고, 필요한 공사비가 있는지 별도로 산정합니다.
- 임차·점유 확인. 임대관계가 미상인 만큼 현황조사서와 매각물건명세서 원본을 확인하고, 실제 사용 주체와 점유 이전 가능성을 점검합니다.
- 실거래 시세 확인. 중앙유통단지 내 유사 면적·층·용도 호실의 최근 실거래, 임대료, 공실 및 매물 호가를 대조해 적정 입찰가를 별도로 산정합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 최저가 201,882,000원 외에 3회 유찰 시 161,505,600원, 4회 유찰 시 129,204,480원 시나리오를 비교하되, 유찰을 확정된 일정으로 가정하지 않습니다.
- 관리비·부대비용. 공용관리비 체납 여부와 낙찰 후 부담 범위를 확인하고, 취득 관련 세금·명도·분리공사·원상복구 비용까지 검토합니다.
- 경매 진행상태. 매각기일 2026.09.30의 진행 여부, 기일 변경, 매각조건 및 권리변동을 법원 공고와 최신 등기사항증명서로 확인합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 위험 0원”
서울남부지방법원 2025타경758은 신한은행 근저당이 말소기준이며, 확인된 등기상 매수인 인수액은 0원입니다. 배당 시 신한은행에 미배당액이 발생하더라도 그 금액이 매수인에게 자동 승계되는 것은 아닙니다.
그러나 이 물건의 판단 기준은 채권자의 미배당액이 아닙니다. 중이층 제시외 건물의 위반 가능성, 제1222호와 구분되지 않은 실제 이용상태, 확인되지 않은 임대관계가 핵심입니다.
감정가 315,440,000원에서 현재 최저가 201,882,000원까지 낮아진 것은 사실이지만, 최근 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서 이를 저가 매수 기회라고 판단할 근거는 부족합니다. 또한 제시외 건물에 대한 행정조치와 호수 분리 비용이 발생하면 실제 취득비용과 환금성에 불리하게 작용할 수 있습니다.
결론은 가격 판단 보류입니다. 권리 인수액 0원이라는 장점과 별개로, 건축물 적법성·독립 사용 가능성·현재 시세를 확인하기 전에는 감정가 대비 할인율만으로 입찰을 결정하기 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 낙찰가 자체보다 낙찰 후 적법하고 독립적인 상가로 사용할 수 있는지에 있습니다.
