서울남부지방법원 2025타경766. 영등포동1가 ‘여의도더리브스타일’ 102동 1층 113호로, 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 말소기준은 2020.10.16. 국민은행 근저당권 600,000,000원입니다. 이후의 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 속초시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 김다솔의 전입일은 2024.09.20.로 말소기준일보다 늦고, 조사상 대항력 없음으로 분류되어 있습니다. 현재 최저가 낙찰을 가정한 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 이 사건의 승부처는 권리보다 가격과 환금성입니다. 현재 최저매각가는 감정가 830,000,000원에서 두 차례 유찰되어 531,200,000원까지 내려왔지만, 면적이 매칭된 단지 실거래의 최근 12개월 평균은 464,500,000원, 최신 거래는 479,000,000원입니다. 즉 감정가 대비 할인율이 커 보이는 것과 현재 시장가격 대비 저렴한 것은 서로 다른 이야기입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경766 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동1가 94-2 여의도더리브스타일 제102동 제1층 제113호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설로 이용 중 · 제1층 제113호 |
| 소유자 | 노유희 2분의 1 · 장희순 2분의 1 |
| 소유권 취득 거래가액 | 774,380,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 830,000,000원 / 531,200,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 474,583,386원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차인, 매수인 인수 0원
말소기준권리는 2020.10.16. 설정된 국민은행 근저당권입니다. 임차인 김다솔은 2024.09.20. 전입해 말소기준보다 후순위이고, 조사상 대항력이 없는 것으로 정리되어 있습니다. 배당요구는 2025.11.17. 접수됐습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이지만, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김다솔 | 전부 | 2024.09.20 | 10,000,000원 / 1,430,000원 | 2025.11.17 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
② 시세 비교 — 64%까지 유찰됐어도 최근 시세 이상
여의도더리브스타일의 면적 매칭 실거래는 총 5건입니다. 전체 평균은 461,600,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 464,500,000원과 최신 거래 479,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 최근 거래군과 과거 거래군의 추세는 +1.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 41.65㎡ | 13 | 479,000,000원 |
| 2025.02 | 41.65㎡ | 16 | 450,000,000원 |
| 2022.04 | 41.65㎡ | 22 | 500,000,000원 |
| 2021.10 | 41.65㎡ | 7 | 434,000,000원 |
| 2021.06 | 41.65㎡ | 13 | 445,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 461,600,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 464,500,000원 |
현재 최저가 531,200,000원은 최근 12개월 평균의 114.4%입니다. 최신 거래 479,000,000원도 현재 최저가보다 낮습니다. 따라서 감정가 대비 64%라는 숫자만 보고 “시세보다 싸다”라고 평가할 수 없습니다. 오히려 제공된 최근 거래 기준에서는 현재 최저가가 시세 이상인 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 531,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,712,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 600,000,000원 | 523,488,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 531,200,000원에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 7,712,000원을 제외한 523,488,000원이 국민은행 근저당에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당은 76,512,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철5호선 신길역 서측 인근으로, 주위는 공동주택·오피스텔·각종 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철5호선 신길역이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 지하4층·지상23층 철근콘크리트구조 건물이며 사용승인일은 2020.07.23입니다. 본건은 제1층 제113호입니다.
- 용도. 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 급수·배수·위생·승강기 설비가 구비되어 있고 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·일반상업지역, 지구단위계획구역 등에 해당하며 공시지가는 10,450,000원/㎡입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 면적 매칭 실거래 표본은 5건이고 단지 경매물건 평균 유찰횟수는 2.0회입니다. 본건은 근린시설인 만큼 주거용 물건과 같은 환금성을 전제로 보기보다 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인율과 시세 할인율을 구분. 감정가의 64%까지 내려왔지만 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 114.4%입니다.
- 1층 근린시설의 실제 임대가치 확인. 현재 조사된 임차조건은 보증금 10,000,000원·월세 1,430,000원입니다. 현장 영업상태와 실제 임대차 조건을 대조할 필요가 있습니다.
- 임차인 서류 재확인. 김다솔은 대항력 없음으로 정리되어 있으나 확정일자와 우선변제 여부는 미상입니다. 배당요구일은 2025.11.17입니다.
- 배당 변동요인 확인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 압류·등기 원본 대조. 국민건강보험공단 및 속초시 압류는 말소기준 이후 권리로 매각소멸 분석이지만, 입찰 전 최신 등기사항을 다시 확인해야 합니다.
- 가격 비교대상 보정. 실거래 표본은 본건과 층 차이가 크므로 1층 근린시설의 개별 입지·전면성·영업성·임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “2회 유찰 = 시세 이하”가 아니다
이 사건은 권리만 보면 비교적 단순합니다. 2020.10.16. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 임차인은 그보다 늦게 전입해 대항력이 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 현재 가격은 정반대의 메시지를 줍니다. 두 차례 유찰되어 531,200,000원까지 내려왔음에도 최근 12개월 평균 464,500,000원의 114.4%이고, 최신 거래 479,000,000원보다도 높습니다.
게다가 본건은 아파트가 아니라 1층 근린생활시설입니다. 실거래 표본의 층 차이와 제한된 거래 건수를 감안하면 환금성과 적정가 판단을 더 보수적으로 해야 합니다. 따라서 이 물건은 “인수 위험은 낮지만, 현재 최저가 단계에서는 최근 시세 대비 가격 메리트가 확인되지 않는 유형”으로 보는 것이 데이터와 가장 일치합니다.
