서울남부지방법원 2025타경766. 영등포동1가 여의도더리브스타일 제102동 제1층 제113호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 구분건물입니다. 장희순·노유희가 각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 2020.10.16 소유권이전 등기 당시 기재 거래가액은 774,380,000원입니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 600,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다.

이후 2025.11.07 국민은행의 임의경매개시결정, 2026.01.15 국민건강보험공단 압류, 2026.05.07 속초시 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 현재 자료 기준 매각으로 소멸하고, 매수인이 떠안을 등기상 권리는 없습니다. 임차인 김다솔도 2024.09.20 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2020.10.16 접수된 국민은행 근저당권 600,000,000원입니다. 경매개시결정과 국민건강보험공단·속초시 압류는 모두 그 이후 등기이므로 매각으로 소멸합니다. 2020.07.31 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁 소유권보존 등기는 등기부상 이미 말소됐습니다.

임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

김다솔의 전입일은 말소기준인 2020.10.16보다 늦습니다. 따라서 자료상 판정은 대항력 없음이며, 매수인이 보증금 10,000,000원을 승계하는 구조가 아닙니다. 배당요구는 2025.11.17 접수됐습니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않아 우선변제는 미상으로 봐야 합니다.

② 시세 비교 — 1회 유찰해도 최근 거래보다 높다

여의도더리브스타일의 면적 매칭 실거래는 5건입니다. 전체 평균은 461,600,000원이지만 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 2건 평균은 464,500,000원, 최신 거래는 479,000,000원이며, 최근 거래 추세는 이전 거래 대비 +1.1%입니다.

현재 최저가 664,000,000원은 전체 실거래 평균 대비 143.8%, 최근 12개월 평균 대비 142.9%입니다. 매수인 인수가 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 664,000,000원이며, 가격 비교 기준 역시 이 금액입니다. 최신 거래 479,000,000원보다도 높습니다. 따라서 1회 유찰됐다는 사실만으로 가격 메리트가 생겼다고 판단하면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 664,000,000원 가정)

현재 배당 가정은 집행비용 9,040,000원, 국민은행 근저당 600,000,000원, 소유자 잔여 54,960,000원으로 구성됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액과 잔여액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 영등포구 영등포동1가, 지하철5호선 신길역 서측 인근입니다. 주위는 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철5호선 신길역이 있으며, 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 본건은 근린생활시설로 이용 중이며 제102동 제1층 제113호입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하4층·지상23층, 사용승인일은 2020.07.23입니다. 급배수·위생·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 건물 부지는 동측·서측·남측·북서측으로 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 준주거지역·일반상업지역·지구단위계획구역 등이 표시돼 있으며 공시지가는 10,450,000원/㎡입니다.
• 토지이용계획. 토지거래계약에 관한 허가구역 표기가 있으나 기재된 대상용도에는 아파트가 명시돼 있어 본건 근린시설에 대한 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 여의도더리브스타일은 185세대이며 확인된 면적 매칭 실거래는 5건입니다. 본건이 1층 근린시설인 만큼 상층 거래와 동일한 가격으로 보기보다 별도 상권·임대수익 검증이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 가격을 감정가가 아니라 최근 거래로 재검증. 현재 최저가 664,000,000원은 최근 12개월 평균 464,500,000원의 142.9%입니다.
• 근린시설과 상층 실거래의 조건 차이 확인. 실거래 면적은 매칭되지만 본건은 1층 근린생활시설이고 확인된 거래는 7층·13층·16층·22층입니다.
• 임차인 배당관계 확인. 김다솔은 대항력이 없고 배당요구를 했지만 우선변제 여부는 미상입니다. 실제 배당표에서 임차인 배당 순위를 확인해야 합니다.
• 세금 배당 확인. 국민건강보험공단과 속초시 압류는 말소기준 이후라 소멸하지만 현재 배당 가정은 당해세를 반영하지 않았습니다.
• 임대관계 현장 확인. 감정요항표상 임대관계는 미상이고, 현황자료에는 김다솔이 전부를 점유하는 것으로 나타납니다.
• 근린시설 수익성 검토. 월세 1,430,000원과 보증금 10,000,000원이 확인되므로 실제 계약조건·영업상태·점유현황을 대조할 필요가 있습니다.
• 원본 대조. 등기사항·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 자료를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 괜찮아도 가격은 별개다”

이 물건의 권리구조는 어렵지 않습니다. 2020.10.16 국민은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 경매개시결정과 압류는 소멸합니다. 실제 임차인 김다솔도 말소기준보다 늦은 전입으로 대항력이 없어 매수인 인수는 0원입니다.

하지만 현재 회차의 실질취득 664,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 464,500,000원의 142.9%입니다. 전체 평균 461,600,000원보다도 높고, 최신 거래 479,000,000원도 웃돕니다. 최근 거래 추세가 +1.1%여서 하락장 신호는 아니지만, 그 점을 감안해도 현재 가격 괴리는 큽니다.

더구나 본건은 1층 근린시설이고 확인된 실거래는 상층부 표본이어서 단순 평균만으로 적정가를 확정하기도 어렵습니다. 결국 이 사건은 권리보다 가격 검증이 핵심입니다. 권리상 인수 0원이라는 장점만 보고 현재 최저가를 가격 메리트로 착각해서는 안 됩니다.