서울남부지방법원 2025타경10774. 영등포구 신길동 1536·1538 동아팰리스에 관한 강제경매입니다. 사건상 용도는 연립/다세대로 분류돼 있지만 감정 이용상태는 지하1층과 지상1·2층이 근린생활시설(사무소), 지상3~5층이 단독주택(다중주택)으로 이용되는 복합 형태입니다. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕, 지하1층·지상5층 건물이며 사용승인일은 2022.01.21입니다.
권리의 출발점은 2022.01.27 설정된 신목신용협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 주택임차권등기, 강제·임의경매개시결정, 국세·지방세 압류, 가압류가 순차적으로 붙었습니다. 알려진 임차권과 전입자의 전입일은 모두 이 근저당권보다 늦어 대항력이 없다고 판정돼 있습니다. 그러나 전입일과 보증금이 확인되지 않는 주거 점유관계 1건은 별개입니다. 이 관계는 대항력을 없다고 단정할 수 없어 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10774 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 신길동 1536 · 신풍로19가길 2-4 · 동아팰리스 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 · 지하1층·지상1~2층 근린생활시설(사무소), 지상3~5층 단독주택(다중주택) |
| 소유자 | 주식회사동아건설 |
| 감정가 / 최저가 | 3,892,727,280원 / 3,892,727,280원 (신건) |
| 신청채권액 | 150,000,000원 |
| 말소기준 | 2022.01.27 신목신용협동조합 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 토지 | 대 · 96㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 4,934,000원/㎡ |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 임차권은 소멸
말소기준권리인 신목신용협동조합 근저당권은 최초 채권최고액 2,496,000,000원으로 설정됐고, 2024.05.28에는 2,020,800,000원으로 변경됐습니다. 이후 2025.12.24 주식회사지원파이낸셜대부로 근저당권이 이전되고, 같은 날 완도금일수산업협동조합을 채권자로 한 근저당권부채권 질권설정이 기록됐습니다.
② 임차권등기 — 10건, 모두 기준권리 이후 전입
등기부상 주택임차권은 10건이고 등기 보증금 합계는 1,555,000,000원입니다. 각 임차인의 주민등록·점유개시 시점은 말소기준일 2022.01.27보다 늦어, 제공된 판정에서는 모두 대항력 없음으로 처리됩니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 보증금을 중복 합산한 금액은 아닙니다.
| 임차권자 | 호별표시 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김도운 | 404호 | 2022.06.02 | 120,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정수 | 402호 | 2022.11.11 | 200,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김명남 | 403호 | 2022.08.23 | 200,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이규성 | 603호 | 2022.09.30 | 235,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김하영 | 504호 | 2022.08.31 | 120,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 지경환 | 303호 | 2024.06.05 | 30,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송영임 | 502호 | 2022.10.17 | 240,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최소연 | 401호 | 2022.06.02 | 140,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정수 | 501호 | 2022.06.02 | 130,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤소리 | 601호 | 2022.06.28 | 140,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 현황조사 점유자 — 보증금 미상 다수
임차권등기 외에도 현황조사에서 여러 전입자가 확인됩니다. 아래 전입일은 모두 말소기준일보다 늦어 대항력 없음으로 판정됐지만, 보증금이 확인되지 않은 사람이 많아 명도·배당관계는 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유병록 | 옥탑층 | 2023.08.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조명환 | 미상 | 2023.02.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전지혜 | 미상 | 2024.03.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서해미 | 미상 | 2022.12.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은중 | 미상 | 2022.06.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선희 | 미상 | 2024.02.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배재영 | 미상 | 2022.07.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장가인 | 미상 | 2022.07.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
④ 예상배당표 (매각가 3,892,727,280원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 41,327,273원 |
| 을구 1번 근저당권 · 신목신용협동조합 | 2,496,000,000원 | 2,496,000,000원 |
| 갑구 2번 경매개시결정 · 장가인 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 갑구 3번 경매개시결정 · 신목신용협동조합 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 기술보증기금 | 570,000,000원 | 570,000,000원 |
| 갑구 6번 가압류 · 김경숙 | 47,574,000원 | 47,574,000원 |
| 갑구 8번 가압류 · 주식회사영동 | 784,501,115원 | 437,826,007원 |
| 갑구 12번 가압류 · 황환호 | 80,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 가정에서 채권 총액 4,278,075,115원 중 3,851,400,007원이 배당되고, 미배당은 426,675,108원입니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세가 우선 차감되면 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 건축물·이용상태 — 권리보다 현장 확인이 중요
- 복합 이용. 지하1층과 지상1·2층은 근린생활시설(사무소), 지상3~5층은 단독주택(다중주택)으로 이용 중입니다.
- 건물 규모. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층·지상5층이며 사용승인일은 2022.01.21입니다.
- 호실 배치 차이. 지하1층~지상5층 각 층 호수 표기 및 일부 호수 출입구 위치가 건축물현황도와 다릅니다.
- 위반건축물 표기. 옥탑에 판넬/시멘트 70㎡ 주거, 판넬/판넬 3㎡ 주거 내역이 위반건축물로 표기돼 있습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함된 일괄매각으로 진행됩니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방시설, 승강기, 주차장 등이 구비된 것으로 추정됩니다.
⑥ 세금·압류 — 후순위 배당 변동 변수
갑구에는 금천세무서장에 의한 국세 압류, 서울특별시영등포구 압류, 금천구 압류가 확인됩니다. 이 가운데 당해세에 해당하는 금액이 있으면 매각대금에서 우선 차감돼 후순위 채권자의 실제 배당액은 현재 시뮬레이션보다 줄어들 수 있습니다. 다만 이 세금 압류들은 말소기준권리 뒤에 등기돼 있어 등기상으로는 매각 소멸 대상으로 분류돼 있습니다.
⑦ 가격 판단 — 실거래보다 회차·리스크 중심
이 사건은 직접 비교할 실거래 시세 수치 없이 감정가와 회차별 최저가가 제시돼 있습니다. 따라서 감정가 3,892,727,280원이 시장 대비 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 최저가가 낮아진다는 사실만으로 가격 메리트가 생겼다고 판단해서는 안 되고, 실제 수익성은 근린생활시설·다중주택의 임대현황, 위반건축물 처리 가능성, 호실별 점유·명도비용을 반영한 뒤 판단해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 신청채권자 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 3,892,727,280원 | 426,675,108원 | 150,000,000원 배당 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 3,114,181,824원 | 1,197,435,109원 | 150,000,000원 배당 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 2,491,345,459원 | 1,814,043,111원 | 0원 배당 | 0원 |
⑧ 입찰 체크리스트
- 전입일 미상 점유관계. 전입·점유 개시일을 확인할 수 없는 주거 점유관계 1건은 대항력 가능·미상으로 두고 실제 전입세대와 계약서를 확인해야 합니다.
- 임차권 10건 원본 대조. 호별표시·전입일·확정일자·배당요구와 실제 점유자를 호실별로 다시 맞춰야 합니다.
- 보증금 미상 전입자. 현황조사상 다수 점유자는 보증금이 확인되지 않아 명도 협상과 배당관계를 사전에 확인해야 합니다.
- 장가인 관계. 전입자와 강제경매 채권자 이름이 동일하므로 임대차와 채권관계를 별도 검증해야 합니다.
- 위반건축물. 옥탑 70㎡·3㎡ 주거 부분의 위반 상태, 시정 가능성, 사용·임대에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 호수 현황. 공부상 호수 표시와 실제 출입구 위치가 다르므로 현장 실측과 각 임차권의 실제 점유범위를 대조해야 합니다.
- 세금. 국세·지방세 3건 중 당해세 존재 여부와 금액을 확인해 실제 배당순서를 다시 계산해야 합니다.
- 근저당 변경. 최초 2,496,000,000원과 변경 후 2,020,800,000원 사이의 실제 피담보채권액을 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
이 사건은 말소기준이 명확하고, 확인된 임차권과 전입자는 모두 기준권리보다 뒤에 있어 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 한 줄만 보고 안전형 물건으로 분류하기에는 확인할 것이 많습니다. 주택임차권 10건, 보증금 미상 전입자 다수, 전입일 자체가 확인되지 않는 주거 점유관계, 위반건축물 표기, 건축물현황도와 실제 호수 배치 차이까지 겹칩니다.
특히 이 물건은 지하·저층 근린생활시설과 상층 다중주택이 함께 있는 복합 건물입니다. 신건 최저가는 3,892,727,280원이지만 비교 가능한 실거래 수치가 없어 가격 우위를 부여할 근거도 없습니다. 결론은 “등기상 인수는 0원, 실사 난도는 높음”입니다. 입찰 전 점유·호실·위반건축물· 세금·근저당 실제 채권액을 모두 확인한 뒤에야 적정 응찰가를 정할 수 있습니다.
