인천지방법원 2025타경509521. 부평동 364-11 토지와 지하 1층·지상 3층 건물이 일괄 매각되는 사건입니다. 감정평가상 지층은 제조장이나 공실이고, 1층은 CU편의점과 한빛부동산, 2층은 원룸 5개호, 3층은 충만한성결교회로 이용되고 있습니다. 아파트처럼 단일한 주거용 물건이 아니라 상가·주거·종교시설이 결합된 복합건물이므로 권리뿐 아니라 임대차 현황과 용도별 수익성, 명도 난도를 함께 확인해야 합니다.
등기부상 현재 소유자는 정경배와 조혜정입니다. 정경배가 합계 11분의 9, 조혜정이 11분의 2 지분을 보유하고 있습니다. 매각은 토지와 건물을 함께 진행하며 제시외 건물도 포함됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509521 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 364-11 · 인천광역시 부평구 부평문화로 131 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 지하 1층 / 지상 3층 복합건물 |
| 이용상태 | 지층 제조장(공실) · 1층 근린생활시설(CU편의점, 한빛부동산) · 2층 원룸 5개호 · 3층 교회(충만한성결교회) |
| 소유자 | 정경배 11분의 9 · 조혜정 11분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 2,156,738,200원 / 739,761,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 에프에스에스비2503유동화전문유한회사 / 70,611,570원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2001.09.28 접수된 신한은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 216,000,000원이며, 2021.01.05 변경등기에는 채권최고액 156,000,000원이 기재되어 있습니다. 이후 설정된 보광훼미리마트 근저당, 국세 압류 2건과 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 대항력은 모두 없음
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김희순 · 201호 · 주거 | 2021.12.09 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김동수 · 203호 · 주거 | 2021.07.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 양진희 · 1층 | 2011.08.31 | 10,000,000원 | 500,000원 | 2025.07.25 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김춘자 · 점유부분 미상 | 2008.07.29 | 40,000,000원 | 1,400,000원 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 4명입니다. 네 명 모두 전입일이 말소기준일인 2001.09.28보다 늦어 낙찰자에게 보증금 반환을 주장할 수 있는 대항력은 없습니다. 따라서 배당을 받지 못한 보증금이 발생해도 그 금액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 3회 유찰됐지만 시세 비교는 보류
현재 최저매각가는 739,761,000원으로 감정가 2,156,738,200원의 34.3%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 517,832,699원, 5회 유찰 시 362,482,889원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34.3% | 739,761,000원 | 0원 | 473,963,390원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24.01% | 517,832,699원 | 0원 | 254,254,372원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 16.81% | 362,482,889원 | 0원 | 100,608,129원 | 0원 |
다만 동일 용도·입지의 실거래 비교 근거가 없어 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 평가할 수는 없습니다. 제조장·근린생활시설·원룸·교회가 한 건물에 혼재하고 3회 유찰된 사실은 일반 주거용 부동산보다 매수층과 금융조달, 재매각 가능성을 보수적으로 검토해야 한다는 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 739,761,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.3% 추정) | - | 9,797,610원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 216,000,000원 | 216,000,000원 |
| 3. 을구 9번 근저당권 · 주식회사보광훼미리마트 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 473,963,390원 |
현재 회차 가정에서는 배당표에 반영된 채권 256,000,000원이 전액 배당되고 채권 미배당은 0원입니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 소유자 잔여액과 채권별 배당액은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부흥초등학교 남측 인근으로 근린생활시설, 주상용 건물, 오피스텔, 아파트와 업무시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 및 연와조 스라브지붕 지하 1층·지상 3층 건물이며, 외벽은 외장석재붙임, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 페어글라스 및 알미늄샷시입니다.
- 설비. 위생설비와 급배수설비가 되어 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역· 과밀억제권역입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 지층 제조장은 공실이며 건물 전체는 임대 중이나 세부 조건은 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근저당 원본 대조. 신한은행 근저당의 최초 채권최고액 216,000,000원과 2021.01.05 변경액 156,000,000원, 신청채권자의 채권양수 관계를 확인해야 합니다.
- 임차계약 전수 확인. 김희순·김동수의 보증금과 차임, 네 임차인의 확정일자·사업자등록·배당요구 여부를 매각물건명세서 원본과 계약서로 확인해야 합니다.
- 최우선변제 검토. 대항력은 없지만 소액임차인 최우선변제가 인정되면 예상배당표와 소유자 잔여액이 달라질 수 있습니다.
- 점유·명도 구획 확인. 1층 임차인의 실제 점유부분, 김춘자의 점유부분, 2층 원룸 5개호의 각 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각 대상인 제시외 건물의 위치·면적·이용상태와 법적 적합성을 감정서 도면 및 현황과 대조해야 합니다.
- 공실·수선비 반영. 지층 제조장 공실, 건물 노후도와 시설별 수선비를 현장조사 후 입찰가에 반영해야 합니다.
- 임대수익 검증. 현재 확인된 차임만으로 건물 전체 수익률을 계산하지 말고, 편의점·부동산·원룸·교회의 실제 보증금과 월차임, 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 비교. 감정가 대비 34.3%라는 비율만으로 저가 판단을 하지 말고 인근 복합건물 거래와 수익환원가치를 별도로 조사해야 합니다.
맺으며 — “인수는 깨끗하지만 운영은 단순하지 않다”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준권리는 2001.09.28 신한은행 근저당이고, 이후 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인 4명도 모두 후순위 전입이라 매수인이 승계할 보증금은 없으며, 현재 배당 시뮬레이션상 인수액은 0원입니다.
하지만 권리가 깨끗하다는 사실만으로 안전한 투자라고 결론내리기는 어렵습니다. 보증금 미상 임차인, 확정일자와 최우선변제 여부, 근저당 변경금액과 신청채권자의 관계, 제시외 건물, 지층 공실과 복합용도 운영 문제가 남아 있습니다. 감정가 대비 최저가가 크게 낮아졌어도 비교 가능한 거래가격과 전체 임대수익이 확인되지 않아 가격 메리트는 검증 전 보류가 맞습니다. 결론은 권리상 인수 0원, 운영·배당·가격은 원본 확인이 필요한 C등급 물건입니다.
