의정부지방법원 2024타경84475. 양주시 장흥면 부곡리의 근린시설 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정가 3,022,840,620원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가격은 1,036,834,000원, 감정가의 34.3%입니다. 말소기준은 2019.05.30 접수된 하나은행 근저당권(채권최고액 1,680,000,000원)이고, 그 뒤에 남아 있는 압류·가압류·경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균으로 곧바로 가격을 대조할 수 있는 물건이 아닙니다. 감정 이용상태도 창고·화장실·사무실 등 근린생활시설이고 여러 토지가 함께 묶여 있으며, 일부 토지는 계획관리지역과 보전관리지역 등 용도지역이 나뉩니다. 따라서 “감정가의 34.3%니까 싸다”는 판단은 금물이고, 현장 이용가치·토지별 규제·임대수익·재매각 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경84475 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 장흥면 부곡리 77-27 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 창고·화장실·사무실 등 근린생활시설 이용 |
| 등기 확인 건물 | 경기도 양주시 장흥면 부곡리 77-3 에이동 · 경기도 양주시 장흥면 가마골로 246-44 |
| 소유자 | 신승호 |
| 감정가 / 최저가 | 3,022,840,620원 / 1,036,834,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프에이치2406유동화전문유한회사(변경전 주식회사하나은행) / 1,099,500,165원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
현재 권리분석의 기준점은 2019.05.30 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,680,000,000원이고 채무자는 신승호입니다. 이후 신용보증기금·고래아이씨·우리은행· 부미텍스타일의 가압류, 양주시 압류, 경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 설정돼 데이터상 매각으로 소멸합니다. 과거 국민은행 등 선순위 근저당권은 이미 말소된 상태입니다.
② 임차·점유 — 2곳 모두 말소기준 이후
| 임차·점유자 | 부분 | 신고일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)보국주택 | - | 2022.09.29 | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 서림이공일이 | 씨동 | 2023.07.10 | 보증금 미상 / 2,500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
확인된 실제 임차·점유 신고는 2곳이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 두 곳 모두 말소기준일 2019.05.30보다 뒤인 2022.09.29 및 2023.07.10 신고이므로 제공된 권리판정상 대항력 없음입니다. 다만 두 곳 모두 보증금이 확인되지 않았고 확정일자·배당요구 여부도 확인되지 않아 우선변제 관계는 추가 확인 영역입니다.
③ 가격 — 34.3%라는 숫자보다 ‘시세 부재’를 먼저 봐야 한다
현재 최저매각가격 1,036,834,000원은 감정가 3,022,840,620원의 34.3%입니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 725,783,800원(24.01%), 5회 유찰 시 508,048,659원(16.81%)으로 제시돼 있습니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래가격이 제시되어 있지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,036,834,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,768,340원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,680,000,000원 | 1,024,065,660원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 665,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 고래아이씨 | 351,500,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사우리은행 | 38,856,183원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 부미텍스타일 | 404,427,980원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 3,139,784,163원 중 예상 배당액은 1,024,065,660원, 미배당액은 2,115,718,503원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당모형에 반영되지 않았습니다.
⑤ 일괄매각·이용상태 — 가격보다 현장 확인이 중요한 이유
- 일괄매각. 제시외 물건 ㉠~㉥은 포함되고, 제시외 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
- 근린생활시설. 목록 9·10은 창고, 목록 11은 화장실, 목록 12는 사무실 등으로 이용 중입니다.
- 주소 확인. 목록 11 도로명주소는 등기사항증명서에 가마골로 264-44로 기재되어 있으나 건축물대장 및 현황은 가마골로 246-44입니다.
- 토지 포함 평가. 토지 일부 수목과 부지조성 목적의 석축·옹벽 등은 거래관행에 따라 토지에 포함해 평가됐습니다.
- 공유자 우선매수. 목록 1·2·3·4·5·7·8의 지분 매각은 공유자우선매수신고 대상이 아닙니다.
⑥ 입지·토지 규제 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 송추정신병원 서측 인근이며 노인복지시설·근린생활시설·숙박시설 등이 혼재하고, 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 교통상황은 보통입니다.
- 용도지역. 토지별로 계획관리지역·보전관리지역이 나뉘고, 목록 8은 두 용도지역에 걸쳐 있으나 주된 용도지역인 보전관리지역을 기준으로 평가됐습니다.
- 규제. 성장관리계획구역·성장관리권역·토석채취제한지역·가축사육제한구역·한강 폐기물매립시설 설치제한지역 등이 포함되며, 일부 토지는 소하천 및 소하천구역에 저촉됩니다.
- 개별 토지. 확인된 토지 자료는 지목 도로, 토지면적 180.0㎡, 공시지가 135,700원/㎡, 완경사·사다리형·세로한면(가)입니다.
- 건물 상태. 감정자료상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건. 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%이므로 일반적인 입찰 전제와 다르게 자금계획을 세워야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 ㉠~㉥ 포함, 컨테이너 제외 조건을 현장에서 다시 대조하세요.
- 임차·점유 확인. (주)보국주택과 주식회사 서림이공일이의 실제 점유 부분, 보증금, 계약관계와 명도 가능성을 확인하세요.
- 용도지역별 활용성. 계획관리지역·보전관리지역 및 성장관리계획구역, 소하천 관련 제한이 실제 개발·영업 활용에 미치는 영향을 토지별로 검토하세요.
- 주소 불일치. 목록 11의 등기상 264-44와 건축물대장·현황상 246-44 차이를 원본 서류와 현장에서 재확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 할인율이 아닌 실제 임대수익·주변 근린시설 거래·토지가치·재매각 가능성을 기준으로 응찰가를 판단하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 안전”은 다른 문제다
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2019.05.30 하나은행 근저당이 기준이고, 그 이후 확인된 임차·점유와 압류·가압류는 매수인 인수로 이어지는 구조가 아닙니다. 현재 배당모형도 인수 0원입니다.
그러나 투자 판단의 어려움은 다른 곳에 있습니다. 이미 3회 유찰됐지만 물건은 단순한 주거용이 아니라 근린시설과 여러 토지의 일괄매각이고, 이용상태·용도지역·토지규제가 서로 다릅니다. 비교 실거래가도 없어 1,036,834,000원이 시세보다 낮은지 데이터만으로 확인할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 권리는 정리 가능하지만 가격과 환금성은 보수적으로 검증해야 하는 유형으로 보는 것이 제공된 자료에 가장 부합합니다.
