인천지방법원 2025타경509527. 인천 미추홀구 숭의동 248-109의 기타 + 토지 물건으로, 토지 212.0㎡와 제시외 건물을 포함한 일괄매각입니다. 현재 소유자는 숭의4동지역주택조합추진위원회이고, 감정가는 721,981,260원입니다. 4회 유찰 뒤 현재 최저매각가는 173,348,000원으로 감정가의 약 24%까지 낮아졌습니다. 하지만 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 말소기준보다 앞선 점유자의 임차보증금이 확인되지 않았다는 점입니다.
등기상 말소기준은 2024.08.07 박지은의 가압류 77,000,000원입니다. 이후 가압류와 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 현황조사·매각물건명세서에 확인되는 이진철의 전입일은 2023.04.12입니다. 전입시점만 보면 말소기준보다 약 1년 4개월 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 있음으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 분류해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509527 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 248-109 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 대 · 212.0㎡ · 준주거지역 · 토지이용상황 단독 |
| 소유자 | 숭의4동지역주택조합추진위원회 |
| 감정가 / 최저가 | 721,981,260원 / 173,348,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 137,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
등기부상 2014.01.10 제물포새마을금고 근저당 60,000,000원은 2015.03.16 이미 말소됐습니다. 현재 경매 권리분석의 기준은 2024.08.07 박지은 가압류 77,000,000원이고, 그 뒤의 민응선·이유진·이춘선·채영식·정의호 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 임차인 1명
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이진철 | 2023.04.12 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 확인되는 점유자는 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복 보증금 문제는 없습니다. 다만 보증금 자체가 확인되지 않아 낙찰자가 인수할 수 있는 금액을 산정할 수 없습니다. 이 때문에 현재 최저가 173,348,000원만으로 실질취득가를 확정해서는 안 됩니다.
③ 4회 유찰 — 낮은 가격이 곧 메리트는 아니다
현재 최저가는 감정가 721,981,260원의 24.01%인 173,348,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 121,343,599원, 84,940,519원까지 내려갑니다. 그러나 실거래 비교자료가 없고, 선순위 가능 점유자의 보증금도 미상입니다. 따라서 현재 가격이 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 173,348,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,226,872원 |
| 1. 가압류 · 박지은 | 77,000,000원 | 77,000,000원 |
| 2. 가압류 · 민응선 | 32,000,000원 | 32,000,000원 |
| 3. 가압류 · 이유진 | 77,000,000원 | 61,121,128원 |
| 4. 가압류 · 이춘선 | 62,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 채영식 | 62,000,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 김상내 | 137,000,000원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 이정용 | 137,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 정의호 | 44,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 628,000,000원 중 예상 배당은 170,121,128원, 미배당은 457,878,872원입니다. 이 표의 매수인 인수 0원 계산은 확인된 등기채권 배당 기준이며, 보증금이 확인되지 않은 선순위 가능 점유자의 실제 인수 위험까지 확정한 값은 아닙니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 숭의초등학교 남측 인근에 위치하며 주변은 다세대주택·단독주택 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
- 토지. 지목 대, 면적 212.0㎡, 완경사·가로장방, 세로한면(가) 도로접면입니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 공시지가 1,123,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 임대차. 감정평가상 임대차 관계는 미상으로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이진철 점유관계 확인. 실제 임대차계약 존재 여부와 보증금, 계약기간, 점유범위를 반드시 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 현재 확인되지 않은 확정일자와 배당요구 여부가 인수액 판단에 직접 영향을 줍니다.
- 실질취득가 재계산. 보증금이 확인되면 낙찰가에 미배당 인수액을 더해 실질취득가를 다시 계산해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함되므로 매각대상과 현황·경계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 준주거지역과 함께 토지거래계약에관한허가구역 등 적용 내용을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 기타 + 토지 물건은 아파트처럼 표준화된 환금성을 전제하기 어려우므로 현황·접도·건물 이용상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “24% 최저가보다 먼저 확인할 숫자는 보증금”
이 사건은 감정가 721,981,260원이 4회 유찰돼 173,348,000원까지 내려왔다는 점이 가장 먼저 눈에 들어옵니다. 하지만 권리분석에서는 반대로 봐야 합니다. 등기부상 후순위 권리는 소멸하지만, 이진철의 전입일 2023.04.12가 말소기준 2024.08.07보다 앞서며 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력 가능·인수액 미상이 핵심입니다.
실거래 자료도 없어 현재 최저가가 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 여기에 4회 유찰, 기타 + 토지 용도, 일괄매각·제시외 건물까지 겹칩니다. 결론은 단순합니다. 최저가 24%는 매력 판단의 출발점이 아니라, 임차보증금과 점유관계를 확인한 뒤 다시 볼 숫자입니다.
